BewR Gr 31. ((§ 82 BewG))

(§ 82 BewG)

31. Ermäßigung des Grundstückswerts (§ 82 Abs. 1 BewG)

(1) 1Der sich nach den §§ 78 bis 81 BewG ergebende Grundstückswert kann nur dann ermäßigt werden, wenn sich die wertmindernden Umstände weder in der Höhe der Jahresrohmiete noch in der Höhe des Vervielfältigers ausgewirkt haben. 2Das bedeutet, daß alle Umstände, die in den Vervielfältigern pauschal berücksichtigt worden sind (z. B. einzelne bzw. die gesamten Bewirtschaftungskosten), nicht mehr durch einen Abschlag nach den individuellen Gegebenheiten des einzelnen Falls berücksichtigt werden können. 3Danach kommen als wertmindernde Umstände nur solche in Betracht, die ihrer Art nach in Einzelfällen bedeutsam sind. 4§ 82 Abs. 1 BewG zählt die in Betracht kommenden Ermäßigungsgründe zwar nicht erschöpfend auf, jedoch betreffen die in der Vorschrift angeführten Beispiele die wichtigsten und am häufigsten vorkommenden wertmindernden Umstände.

(2) 1In § 82 Abs. 1 Nr. 1 BewG sind zunächst die von außen her einwirkenden Belästigungen durch Lärm, Rauch und Gerüche genannt. 2Derartige Einwirkungen führen jedoch nur dann zu einem Abschlag, wenn es sich um ungewöhnlich starke Beeinträchtigungen handelt. 3Für eine solche Beeinträchtigung kommen z. B. die Lage eines Wohngrundstücks in unmittelbarer Nähe der Müllkippe einer Gemeinde oder seine Lage in der Einflugschneise in unmittelbarer Nähe eines Flugplatzes in Betracht. 4Der heute übliche Verkehrslärm kann dagegen nicht als eine Beeinträchtigung von außergewöhnlicher Stärke aufgefaßt werden. 5Liegt eine Beeinträchtigung von außergewöhnlicher Stärke vor, muß geprüft werden, ob sich die wertmindernden Umstände nicht bereits in der Jahresmiete ausgewirkt haben. 6Das gilt insbesondere bei Wohngrundstücken in Gebieten, in denen starke Beeinträchtigungen allgemein vorkommen.

(3) 1Als weitere Ermäßigungsgründe sind in § 82 Abs. 1 Nr. 2 BewG die behebbaren Baumängel und Bauschäden genannt. 2Baumängel beruhen in der Regel auf einer mangelhaften Bauausführung. 3Behebbare Baumängel können z. B. auf eine ungenügende Isolierung, die jedoch nachträglich verbessert werden kann, oder auf die Verwendung von schlechten, aber auswechselbaren Baustoffen zurückzuführen sein. 4Bauschäden treten dagegen erst nach der Fertigstellung des Gebäudes durch äußere Einwirkungen auf, z. B. als Wasser-, Erschütterungs-, Schwamm- oder Bergschäden. 5Unter Umständen kann auch ein aufgestauter erheblicher Reparaturbedarf zu einem behebbaren Bauschaden führen. 6Auch bei behebbaren Baumängeln oder Bauschäden ist wie bei den in Absatz 2 genannten äußeren Einwirkungen zu prüfen, ob die Schäden nicht bereits in der Jahresrohmiete berücksichtigt sind. 7Bauschäden können ebenso wie die in Absatz 2 genannten Einwirkungen in bestimmten Gegenden besonders häufig auftreten. 8Das ist vor allem in Industrie- und Gewerbegebieten der Fall. 9Dann kann sich der Umstand, daß bestimmte Schäden am Gebäude immer wieder auftreten (z. B. Wasser-, Erschütterungs- oder Bergschäden) und für den Benutzer des Grundstücks eine Belästigung darstellen, schon im allgemeinen Mietniveau der Gegend und damit auch in der Miethöhe für das einzelne Grundstück ausgewirkt haben. 10Wenn ein Schaden immer wieder auftritt, sind auch Fälle denkbar, in denen § 80 Abs. 3 BewG und § 82 Abs. 1 BewG nebeneinander angewendet werden müssen. 11So kann bei Bergschäden die ständige Wiederholung zu einem nicht behebbaren Schaden führen, der nach § 80 Abs. 3 BewG (vgl. Abschnitt 27 Abs. 3) entsprechend der Verkürzung der Lebensdauer des Gebäudes zu berücksichtigen ist; ein einzelner am Feststellungszeitpunkt noch zu beseitigender Schaden, der in nächster Zeit hohe Reparaturkosten erfordert, kann aber daneben durch eine Ermäßigung nach § 82 Abs. 1 BewG zu berücksichtigen sein.

(4) 1Wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs des Gebäudes (§ 82 Abs. 1 Nr. 3 BewG) ist regelmäßig ein Abschlag zu machen, wenn das Gebäude innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren nach dem Feststellungszeitpunkt abgebrochen werden muß. 2Die Höhe dieses Abschlags richtet sich nach der noch verbleibenden Nutzungsdauer und nach der Bauart und Bauausführung des Gebäudes, jedoch nicht nach der Grundstücksart. 3Der Abschlag ergibt sich aus den Spalten 1 bis 3 der Anlage 9. 4Die dort aufgeführten Abschläge beziehen sich nur auf den Gebäudewert. 5Vor Anwendung des Abschlags ist also der Bodenwertanteil aus dem Grundstückswert auszuscheiden.

Beispiel:

Das Gebäude eines Mietwohngrundstücks in einer Gemeinde mit mehr als 500 000 Einwohnern ist im Jahre 1895 errichtet worden. Es handelt sich um einen Massivbau. Die Jahresrohmiete beträgt 10 000 DM. Das Gebäude muß in 6 Jahren abgerissen werden.


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10 000 x 5,4 (Vervielfältiger – Anlage 8)
= 54 000 DM
10 000 x 1,82 (Bodenwertanteil – Anlage 8)
= 18 200 DM
Gebäudewert
= 35 800 DM
Abschlag (Anlage 9) 60 v. H.
= 21 480 DM
Restgebäudewert
= 14 320 DM
Bodenwertanteil
= 18 200 DM
ermäßigter Grundstückswert
= 32 520 DM
Einheitswert
= 32 500 DM

(5) 1Andere als die in § 82 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BewG aufgeführten Umstände führen verhältnismäßig selten zu einer Ermäßigung. 2Eine ungünstige Gestaltung der Grundstücksfläche oder eine wirtschaftlich überholte Anordnung und Gestaltung der Gebäude wird sich häufig in der Jahresrohmiete ausdrücken. 3Ist das Maß der baulichen Nutzung herabgesetzt worden (Herabzonung), so berührt das den Bodenwert, der als Bodenwertanteil an der Miete bei der Berechnung der Vervielfältiger pauschaliert worden ist. 4Ein Abschlag wird deshalb nicht gewährt. 5Eher kommt als wertmindernder Umstand eine auf dem Grundstück ruhende Grunddienstbarkeit (z. B. Wegerecht, Fensterrecht) in Betracht, wenn die Grundstücksbenutzung erheblich eingeschränkt ist und dies in der Miete – insbesondere in einer bei Eigennutzung geschätzten Miete – nicht zum Ausdruck kommt. 6Ein Grund für eine Ermäßigung neben den in § 82 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BewG genannten Umständen kann z. B. auch gegeben sein, wenn sich die Lebensdauer eines Gebäudes infolge nicht behebbarer Baumängel und Bauschäden so verkürzt, daß sich nach § 80 Abs. 3 BewG ein fiktives Baujahr ergibt, das sich nicht in einer Verringerung des Vervielfältigers auswirkt (vgl. Abschnitt 27 Abs. 4). 7Ist am Feststellungszeitpunkt anzunehmen, daß das Gebäude innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren abgebrochen werden muß, ist stets ein Abschlag zu gewähren. 8Der Abschlag ist wie in den Fällen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs (vgl. Absatz 4) zu berechnen. 9In den übrigen Fällen ist nach den Umständen des Einzelfalls zu entscheiden, ob, ggf. in welcher Höhe, ein Abschlag zu gewähren ist.

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
PAAAA-72206

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