(§ 82 BewG)

31. Ermäßigung des Grundstückswerts (§ 82 Abs. 1 BewG)

(1) ¹Der sich nach den §§ 78 bis 81 BewG ergebende Grundstückswert kann nur dann ermäßigt werden, wenn sich die wertmindernden Umstände weder in der Höhe der Jahresrohmiete noch in der Höhe des Vervielfältigers ausgewirkt haben. ²Das bedeutet, daß alle Umstände, die in den Vervielfältigern pauschal berücksichtigt worden sind (z. B. einzelne bzw. die gesamten Bewirtschaftungskosten), nicht mehr durch einen Abschlag nach den individuellen Gegebenheiten des einzelnen Falls berücksichtigt werden können. ³Danach kommen als wertmindernde Umstände nur solche in Betracht, die ihrer Art nach in Einzelfällen bedeutsam sind. ⁴§ 82 Abs. 1 BewG zählt die in Betracht kommenden Ermäßigungsgründe zwar nicht erschöpfend auf, jedoch betreffen die in der Vorschrift angeführten Beispiele die wichtigsten und am häufigsten vorkommenden wertmindernden Umstände.

(2) ¹In § 82 Abs. 1 Nr. 1 BewG sind zunächst die von außen her einwirkenden Belästigungen durch Lärm, Rauch und Gerüche genannt. ²Derartige Einwirkungen führen jedoch nur dann zu einem Abschlag, wenn es sich um ungewöhnlich starke Beeinträchtigungen handelt. ³Für eine solche Beeinträchtigung kommen z. B. die Lage eines Wohngrundstücks in unmittelbarer Nähe der Müllkippe einer Gemeinde oder seine Lage in der Einflugschneise in unmittelbarer Nähe eines Flugplatzes in Betracht. ⁴Der heute übliche Verkehrslärm kann dagegen nicht als eine Beeinträchtigung von außergewöhnlicher Stärke aufgefaßt werden. ⁵Liegt eine Beeinträchtigung von außergewöhnlicher Stärke vor, muß geprüft werden, ob sich die wertmindernden Umstände nicht bereits in der Jahresmiete ausgewirkt haben. ⁶Das gilt insbesondere bei Wohngrundstücken in Gebieten, in denen starke Beeinträchtigungen allgemein vorkommen.

(3) ¹Als weitere Ermäßigungsgründe sind in § 82 Abs. 1 Nr. 2 BewG die behebbaren Baumängel und Bauschäden genannt. ²Baumängel beruhen in der Regel auf einer mangelhaften Bauausführung. ³Behebbare Baumängel können z. B. auf eine ungenügende Isolierung, die jedoch nachträglich verbessert werden kann, oder auf die Verwendung von schlechten, aber auswechselbaren Baustoffen zurückzuführen sein. ⁴Bauschäden treten dagegen erst nach der Fertigstellung des Gebäudes durch äußere Einwirkungen auf, z. B. als Wasser-, Erschütterungs-, Schwamm- oder Bergschäden. ⁵Unter Umständen kann auch ein aufgestauter erheblicher Reparaturbedarf zu einem behebbaren Bauschaden führen. ⁶Auch bei behebbaren Baumängeln oder Bauschäden ist wie bei den in Absatz 2 genannten äußeren Einwirkungen zu prüfen, ob die Schäden nicht bereits in der Jahresrohmiete berücksichtigt sind. ⁷Bauschäden können ebenso wie die in Absatz 2 genannten Einwirkungen in bestimmten Gegenden besonders häufig auftreten. ⁸Das ist vor allem in Industrie- und Gewerbegebieten der Fall. ⁹Dann kann sich der Umstand, daß bestimmte Schäden am Gebäude immer wieder auftreten (z. B. Wasser-, Erschütterungs- oder Bergschäden) und für den Benutzer des Grundstücks eine Belästigung darstellen, schon im allgemeinen Mietniveau der Gegend und damit auch in der Miethöhe für das einzelne Grundstück ausgewirkt haben. ¹⁰Wenn ein Schaden immer wieder auftritt, sind auch Fälle denkbar, in denen § 80 Abs. 3 BewG und § 82 Abs. 1 BewG nebeneinander angewendet werden müssen. ¹¹So kann bei Bergschäden die ständige Wiederholung zu einem nicht behebbaren Schaden führen, der nach § 80 Abs. 3 BewG (vgl. Abschnitt 27 Abs. 3) entsprechend der Verkürzung der Lebensdauer des Gebäudes zu berücksichtigen ist; ein einzelner am Feststellungszeitpunkt noch zu beseitigender Schaden, der in nächster Zeit hohe Reparaturkosten erfordert, kann aber daneben durch eine Ermäßigung nach § 82 Abs. 1 BewG zu berücksichtigen sein.

(4) ¹Wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs des Gebäudes (§ 82 Abs. 1 Nr. 3 BewG) ist regelmäßig ein Abschlag zu machen, wenn das Gebäude innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren nach dem Feststellungszeitpunkt abgebrochen werden muß. ²Die Höhe dieses Abschlags richtet sich nach der noch verbleibenden Nutzungsdauer und nach der Bauart und Bauausführung des Gebäudes, jedoch nicht nach der Grundstücksart. ³Der Abschlag ergibt sich aus den Spalten 1 bis 3 der Anlage 9. ⁴Die dort aufgeführten Abschläge beziehen sich nur auf den Gebäudewert. ⁵Vor Anwendung des Abschlags ist also der Bodenwertanteil aus dem Grundstückswert auszuscheiden.

(5) ¹Andere als die in § 82 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BewG aufgeführten Umstände führen verhältnismäßig selten zu einer Ermäßigung. ²Eine ungünstige Gestaltung der Grundstücksfläche oder eine wirtschaftlich überholte Anordnung und Gestaltung der Gebäude wird sich häufig in der Jahresrohmiete ausdrücken. ³Ist das Maß der baulichen Nutzung herabgesetzt worden (Herabzonung), so berührt das den Bodenwert, der als Bodenwertanteil an der Miete bei der Berechnung der Vervielfältiger pauschaliert worden ist. ⁴Ein Abschlag wird deshalb nicht gewährt. ⁵Eher kommt als wertmindernder Umstand eine auf dem Grundstück ruhende Grunddienstbarkeit (z. B. Wegerecht, Fensterrecht) in Betracht, wenn die Grundstücksbenutzung erheblich eingeschränkt ist und dies in der Miete – insbesondere in einer bei Eigennutzung geschätzten Miete – nicht zum Ausdruck kommt. ⁶Ein Grund für eine Ermäßigung neben den in § 82 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BewG genannten Umständen kann z. B. auch gegeben sein, wenn sich die Lebensdauer eines Gebäudes infolge nicht behebbarer Baumängel und Bauschäden so verkürzt, daß sich nach § 80 Abs. 3 BewG ein fiktives Baujahr ergibt, das sich nicht in einer Verringerung des Vervielfältigers auswirkt (vgl. Abschnitt 27 Abs. 4). ⁷Ist am Feststellungszeitpunkt anzunehmen, daß das Gebäude innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren abgebrochen werden muß, ist stets ein Abschlag zu gewähren. ⁸Der Abschlag ist wie in den Fällen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs (vgl. Absatz 4) zu berechnen. ⁹In den übrigen Fällen ist nach den Umständen des Einzelfalls zu entscheiden, ob, ggf. in welcher Höhe, ein Abschlag zu gewähren ist.

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
PAAAA-72206