BewR Gr 20.

20. Bodenwertanteil

(1) 1Der durch Anwendung des Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete ermittelte Grundstückswert umfaßt auch den Bodenwert. 2Der Bodenwert ist dabei im Grundstückswert entsprechend dem bei der Bildung der Vervielfältiger zugrunde gelegten Anteil des Bodenertrags am Grundstücksertrag enthalten. 3Dieser Anteil ist nach Grundstücksarten, Baujahrgruppen und Gemeindegrößenklassen unterschiedlich pauschaliert worden.

(2) 1In den besonderen Fällen, in denen der Grundstückswert in einen Gebäudewertanteil (einschl. des Werts der Außenanlagen) und einen Bodenwertanteil aufgeteilt werden muß, muß deshalb der Bodenwertanteil aus dem im Vervielfältiger berücksichtigten Bodenertragsanteil errechnet werden. 2Das gilt

  1. beim Abschlag wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs des Gebäudes (vgl. Abschnitt 31 Abs. 4),

  2. in bestimmten Fällen einer wesentlichen Verkürzung der Lebensdauer (vgl. Abschnitt 31 Abs. 5),

  3. bei Grundstücken im Zustand der Bebauung (vgl. Abschnitt 47),

  4. beim Erbbaurecht (vgl. Abschnitt 48),

  5. beim Wohnungseigentum und Teileigentum (vgl. Abschnitt 49) und

  6. bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (vgl. Abschnitt 50).

3Die Pauschalierung des Bodenertragsanteils schließt die gesonderte Ermittlung des Bodenwerts im einzelnen Fall aus, soweit nicht nach § 82 BewG ein Zuschlag wegen der Größe der Fläche in Betracht kommt (vgl. Abschnitt 32).

(3) Die Bodenertragsanteile sind der nachstehenden Tabelle zu entnehmen:


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Gemeindegrößenklasse
Einwohner
Mietwohngrundstücke
Gemischtgenutzte Grundstücke bis 50 v. H. gewerbl. Mietanteil
Gemischtgenutzte Grundstücke über 50 v. H. gewerbl. Mietanteil
Geschäftsgrundstücke
Einfamilienhäuser
Zweifamilienhäuser
Im Vervielfältiger zu berücksichtigender Bodenertragsanteil in den Baujahrgruppen in v. H. der Jahresrohmiete
A [1] v. H.
B [2] v. H.
C [3] v. H.
A v. H.
B v. H.
C v. H.
A v. H.
B v. H.
C v. H.
A v. H.
B v. H.
C v. H.
A v. H.
B v. H.
C v. H.
A v. H.
B v. H.
C v. H.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
bis   2 000
5
5
5
5
5
5
5
5
5
10
10
10
10
10
5
10
10
5
über   2 000
bis   5 000
5
5
5
5
5
5
5
5
5
10
10
10
10
10
5
10
10
5
über   5 000
bis  10 000
5
5
5
5
5
5
5
5
10
5
10
10
10
10
5
10
10
5
über  10 000
bis  50 000
10
10
5
10
10
10
15
15
10
15
15
15
10
10
10
10
10
10
über  50 000
bis 100 000
10
10
5
10
10
10
15
15
10
20
20
15
15
15
10
15
15
10
über 100 000
bis 200 000
10
10
5
10
10
10
15
15
15
20
20
15
15
15
10
15
15
10
über 200 000
bis 500 000
10
10
5
10
10
10
15
15
15
20
20
20
15
15
10
15
15
10
über 500 000
Einwohner
10
10
10
15
15
15
15
15
15
20
20
20
15
15
15
15
15
15

(4) 1Die sich aus der vorstehenden Übersicht ergebenden Bodenertragsanteile sind mit folgenden, der jeweiligen Grundstücksart und Gemeindegrößenklasse entsprechenden Kapitalisierungsfaktoren zu multiplizieren. 2Das Ergebnis ist der im Grundstückswert enthaltene Bodenwertanteil.


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Grundstücksart
Kapitalisierungsfaktoren für
Altbauten und Neubauten in Gemeinden bis 5 000 Einwohnern
Grundstücke aller Baujahrgruppen in Gemeinden über 5 000 Einwohner und Nachkriegsbauten in Gemeinden bis 5 000 Einwohner
Mietwohngrundstücke
20
18,1818
Gemischtgen. Grundst. mit einem gewerbl. Mietanteil bis 50 v. H.
18,1818
16,6666
Gemischtgen. Grundst. mit einem gewerbl. Mietanteil über 50 v. H.
16,6666
15,3846
Geschäftsgrundstücke
15,3846
14,2857
Einfamilienhäuser
25
22,2222
Zweifamilienhäuser
22,222
20

3Diese Kapitalisierungsfaktoren ergeben sich aus den Sollzinssätzen für die ewige Rente, die bei der Berechnung des Teils des Vervielfältigers, der auf den Bodenwert entfällt, zugrunde gelegt worden sind.

(5)

Beispiel für die Berechnung des Bodenwertanteils nach den Absätzen 3 und 4:


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Grundstücksart
Geschäftsgrundstück
Gemeindegröße
50 000 bis 100 000 Einwohner
Baujahr
1930 (Neubau)
Bauart
Holzfachwerk mit Ziegelsteinausmauerung
Jahresrohmiete
20 000 DM
Grundstückswert 20 000 DM x 7,6 (vgl. Anlage 5) =
152 000 DM.

Als Bodenertragsanteil sind im Vervielfältiger 20 v. H. der Jahresrohmiete berücksichtigt (vgl. Absatz 3).

20 v. H. von 20 000 DM (Jahresrohmiete) = 4 000 DM. Der Kapitalisierungsfaktor (vgl. Absatz 4) beträgt = 14,2857 (abgerundet 14,3).

Als Bodenwertanteil ergibt sich somit ein Betrag von 14,3 x 4 000 = 57 200 DM.


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Als Gebäudewertanteil verbleibt dann
152 000 DM
(Grundstückswert)
./.
57 200 DM
(Bodenwertanteil)
=
94 800 DM.

(6) 1Zur Vereinfachung des Rechenvorgangs sind die Bodenertragsanteile (Absatz 3) und die Kapitalisierungsfaktoren (Absatz 4) in der folgenden Tabelle zu einheitlichen Multiplikatoren zusammengefaßt worden. 2Der Bodenwertanteil ergibt sich durch die Anwendung dieser Multiplikatoren auf die Jahresrohmiete.


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Multiplikatoren der Jahresrohmiete zur Errechnung der Bodenwertanteile bei
Gemeindegrößenklasse
Einwohner
Mietwohngrundstücken
Gemischtgenutzten Grundstücken bis 50 v. H. gewerbl. Mietanteil
Gemischtgenutzten Grundstücken über 50 v. H. gewerbl. Mietanteil
Geschäftsgrundstücken
Einfamilienhäusern
Zweifamilienhäusern
A [4]
B [5]
C [6]
A
B
C
A
B
C
A
B
C
A
B
C
A
B
C
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
bis   2 000
1
1
0,91
0,91
0,91
0,83
0,83
0,83
0,77
1,54
1,54
1,43
2,5
2,5
1,11
2,22
2,22
1
über   2 000
bis   5 000
1
1
0,91
0,91
0,91
0,83
0,83
0,83
0,77
1,54
1,54
1,43
2,5
2,5
1,11
2,22
2,22
1
über   5 000
bis  10 000
0,91
0,91
0,91
0,83
0,83
0,83
1,54
1,54
0,77
1,43
1,43
1,43
2,22
2,22
1,11
2
2
1
über  10 000
bis  50 000
1,82
1,82
0,91
1,67
1,67
1,67
2,31
2,31
1,54
2,14
2,14
2,14
2,22
2,22
2,22
2
2
2
über  50 000
bis 100 000
1,82
1,82
0,91
1,67
1,67
1,67
2,31
2,31
1,54
2,86
2,86
2,14
3,33
3,33
2,22
3
3
2
über 100 000
bis 200 000
1,82
1,82
0,91
1,67
1,67
1,67
2,31
2,31
2,31
2,86
2,86
2,14
3,33
3,33
2,22
3
3
2
über 200 000
bis 500 000
1,82
1,82
0,91
1,67
1,67
1,67
2,31
2,31
2,31
2,86
2,86
2,86
3,33
3,33
2,22
3
3
2
über 500 000
Einwohner
1,82
1,82
1,82
2,49
2,49
2,49
2,31
2,31
2,31
2,86
2,86
2,86
3,33
3,33
3,33
3
3
3

Beispiel wie in Absatz 5 mit Berechnung des Bodenwertanteils nach dem sich aus der vorstehenden Tabelle (Spalte 12) ergebenden Multiplikator:


Tabelle in neuem Fenster öffnen
Jahresrohmiete
20 000 DM
Multiplikator
2,86
Bodenwertanteil 2,86 x 20 000 DM
= 57 200 DM

(7) Die Multiplikatoren für den Bodenwertanteil sind auch in den nach Gemeindegrößen geordneten Vervielfältigertabellen, die als Anlagen 1 bis 8 beigefügt sind, aufgeführt.

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
PAAAA-72206

1A = Altbauten, bezugsfertig bis zum .

2B = Neubauten, bezugsfertig in der Zeit vom bis zum .

3C = Nachkriegsbauten, bezugsfertig nach dem .

4A = Altbauten, bezugsfertig bis zum .

5B = Neubauten, bezugsfertig in der Zeit vom bis zum .

6C = Nachkriegsbauten, bezugsfertig nach dem .

;

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