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Wohnrecht
Nach dem Urteil des FG Nürnberg vom 6.2.2025 - 4 K 1279/23 kann bei Übertragung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs im Wege der vorweggenommenen Erbfolge der Nutzungswert einer dem Übergeber überlassenen Altenteilswohnung als Teil der Versorgungsleistungen nach § 10 Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG als Sonderausgabe abziehbar sein. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Wohnung nicht (mehr) dem notwendigen Betriebsvermögen zuzurechnen ist und keine Nutzungswertbesteuerung stattfindet. Die Revision ist eingelegt worden und beim BFH unter dem Az. X R 5/25 anhängig.
I. Definition des Wohnrechts
Das Wohnrecht ist das dingliche oder obligatorische Recht, ein bebautes Grundstück ganz oder teilweise zu Wohnzwecken zu nutzen. Ein Nießbrauch an einem Grundstück hingegen berechtigt nicht nur zur Nutzung, sondern auch zur Fruchtziehung, also zur Einnahmeerzielung aus dem Grundstück. Wie beim Nießbrauch ist auch beim Wohnrecht zwischen dem entgeltlich und dem unentgeltlich bestellten Wohnrecht zu unterscheiden.
Grundstücksüberlassung mit Wohnungsrecht - Muster, Arbeitshilfe
KKB/Escher, § 21 EStG, 10. Aufl. 2025, NWB
Maier/Kremer, Lehrbuch Einkommensteuer, 30. Aufl. 2024, Rz. 2089 ff., NWB
II. Dingliches Wohnrecht
Ein dingliches Wohnrecht ist ein bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbartes, also im Grundbuch eingetragenes, Wohnrecht. Zur steuerlichen Anerkennung muss es auch tatsächlich durchgeführt werden (nicht also Bestellung des Wohnrechts und gleichzeitiger Abschluss eines unkündbaren Mietvertrags für vom Eigentümer genutzte Räume).
1. Entgeltlich zugewendetes Wohnrecht
Das Wohnrecht ist entgeltlich bestellt, wenn der Wert des Wohnrechts und der Wert der Gegenleistung einander abgewogen gegenüber stehen (bei fremden Dritten ist dieses nur bei einem krassen Missverhältnis der Leistungen zueinander nicht der Fall).
Steuerliche Folgen
beim Eigentümer:
Entgelt ist Einnahme aus Vermietung und Verpachtung; bei einer Vorausleistung für mehr als fünf Jahre können die Einnahmen auf den Zeitraum verteilt werden, für den die Zahlung geleistet wird, , § 11 Abs. 1 Satz 3 EStG,
AfA-Berechtigung und Werbungskostenabzug
keine Eigenheimzulage für die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung
Ablösezahlungen führen zu nachträglichen Anschaffungskosten
beim Wohnrechtsinhaber:
bei Untervermietung: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und AfA für das Wohnrecht
Eigenheimzulage nur bei Dauerwohnrecht (auch wenn der geänderte Dauerwohnrechtsmustervertrag vom keinen zwingenden Eigentumsübergang vorsieht, ist der Dauerwohnberechtigte in diesem Fall als wirtschaftlicher Eigentümer anzusehen).
Ablösezahlung ist nicht steuerbare Vermögensumschichtung
2. Unentgeltlich zugewendetes Wohnrecht
Ist das Wohnrecht unentgeltlich zugewendet worden, so ist steuerlich wie folgt zu verfahren
beim Eigentümer:
keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
keine AfA-Berechtigung und kein Werbungskostenabzug
Eigenheimzulage für die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung
beim Wohnrechtsinhaber:
bei Untervermietung: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung; keine AfA für das Wohnrecht mangels Anschaffung
keine Eigenheimzulage