Gründe

II.

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des finanzgerichtlichen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung - FGO -). Das FG hat zu Unrecht sämtliche Aufwendungen des Klägers zur Beseitigung der Schäden, die die Mieter verursacht haben, nicht als Werbungskosten berücksichtigt (§ 9 Abs. 1, § 21 Abs. 1 EStG).

1. Nachdem durch die Nutzung der eigenen Wohnung zu Wohnzwecken der Tatbestand des § 21 EStG nicht mehr verwirklicht wird (§ 52 Abs. 21 Satz 1 EStG i. d. F. des Wohneigentumsförderungsgesetzes - WohneigFG - vom 15. Mai 1986, BGBl. I 1986, 730), sind Aufwendungen des Steuerpflichtigen, die damit im Zusammenhang stehen, seinen Lebensführungskosten (§ 12 Nr. 1 EStG) zuzurechnen und damit keine Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 EStG). Zu Recht ist das FG davon ausgegangen, dass Aufwendungen, die der Steuerpflichtige für die Renovierung einer Wohnung vornimmt, die er alsbald selbst bewohnen will, mit Rücksicht auf diese Nutzung tätigt und diese mithin privat veranlasst sind. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn diese Aufwendungen erforderlich waren, um kleinere Schäden und Abnutzungserscheinungen durch den vorherigen Nutzer der Wohnung zu beseitigen (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 7. November 1995 IX R 81/93, BFH/NV 1996, 533). Auch in diesen Fällen werden die Aufwendungen maßgebend mit Rücksicht auf die zukünftige (private) Nutzung des Gebäudes getätigt. Da diese private Veranlassung nicht von untergeordneter Bedeutung ist, kommt eine Berücksichtigung der Aufwendungen als Werbungskosten nicht in Betracht (ständige Rechtsprechung seit BFH-Urteil vom 21. Juni 1994 IX R 62/91, BFH/NV 1995, 108).

Das gilt auch dann, wenn vertragsgemäß der Mieter diese Reparaturen sowie allgemein Schönheitsreparaturen hätte durchführen müssen. Gerade derartige Aufwendungen werden erfahrungsgemäß mit Rücksicht auf den persönlichen Geschmack und die Qualitätsanforderungen des Steuerpflichtigen gemacht (vgl. BFH-Urteil in BFH/NV 1996, 533).

2. Von diesem Grundsatz sind im Streitfall zwei Ausnahmen zu machen:

a) Trägt der Mieter die Kosten derartiger Aufwendungen des Steuerpflichtigen (Vermieters), hier z. B. durch Einbehalt der Kaution, dann sind sie im Ergebnis nicht anders zu behandeln, als habe der Mieter sie selbst aufgewendet, denn wirtschaftlich sind diese Alternativen gleichwertig. Hätten die Mieter im Streitfall die Schönheitsreparaturen selbst getragen, dann hätten ihre Aufwendungen beim Steuerpflichtigen weder zu Einnahmen (§ 8 Abs. 1 EStG) noch zu Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 EStG) geführt (Jansen in Herrmann/Heuer/Raupach, Einkommensteuer- und Körperschaftsteuergesetz, Kommentar, § 21 EStG Anm. 86 ,,Schönheitsreparaturen''). Wenn im Streitfall die Kaution zu Recht (vgl. BFH-Urteil vom 14. Dezember 1999 IX R 69/98, BFHE 190, 442, BStBl II 2000, 197, betr. Umlagen für Nebenkosten) als Einnahme erfasst worden ist, müssen folglich auch die damit finanzierten Aufwendungen bis zu diesem Betrag als Werbungskosten berücksichtigt werden. Im Streitfall hat der Kläger vorgetragen, er habe die mit der einbehaltenen Kaution finanzierten Aufwendungen nicht geltend gemacht. Stattdessen sind die geltend gemachten Aufwendungen in Höhe von 1 000 DM als Werbungskosten zu berücksichtigen, denn in diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob die Kaution zur Nachholung unterlassener Schönheitsreparaturen eingesetzt wurde.

b) Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung (vgl. § 548 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB -) deutlich übersteigt, insbesondere eines mutwillig verursachten Schadens, sind Werbungskosten. In diesen Fällen tritt die Veranlassung der Aufwendungen durch die Vermietung so offenkundig in den Vordergrund, dass die Mitveranlassung durch die zukünftige private Nutzung von untergeordneter Bedeutung ist. Damit schränkt der Senat seine Aussage (s. oben zu 1.), dass Aufwendungen für Schönheitsreparaturen und kleinere Schäden vor der Selbstnutzung grundsätzlich (Ausnahme vgl. zu 2. a) keine Werbungskosten sind, nicht ein. Wird jedoch z. B. eine funktionstüchtige Kücheneinrichtung vom Mieter so beschädigt, dass sie objektiv (d. h. nicht nur nach den Vorstellungen des Vermieters) nicht mehr genutzt werden kann, hat der Vermieter in Höhe des Wertes, den die Küche vor der Zerstörung hatte, einen Schaden, der als Werbungskosten zu berücksichtigen ist. Soweit nicht bei Schäden dieser Art Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung gemäß § 7 Abs. 1 Satz 5 EStG in Anspruch genommen werden, kann der Steuerpflichtige Aufwendungen lediglich in Höhe der Reparaturaufwendungen geltend machen, selbst wenn er eine neue Kücheneinrichtung anschafft. Soweit die Aufwendungen des Steuerpflichtigen den Wert des zerstörten Wirtschaftsguts übersteigen, kommt eine Berücksichtigung als Werbungskosten unter dem Gesichtspunkt der Schadensbeseitigung nicht in Betracht, auch wenn sie grundsätzlich deshalb Erhaltungsaufwendungen darstellen, weil sie den ursprünglichen Zustand lediglich in zeitgemäßer Form wiederherstellen (vgl. z. B. Senatsurteil vom 13. Oktober 1998 IX R 61/95, BFHE 187, 431, BStBl II 1999, 282, zu Modernisierungsarbeiten).

Ob ein solcher Schaden vorliegt, ist vom FG als Tatsacheninstanz festzustellen. Ist nicht feststellbar, ob ein derartiger Schaden gegeben ist oder wie hoch er ist, so geht dies zu Lasten des Steuerpflichtigen.

3. Der Senat kann aufgrund der Tatsachenfeststellungen des FG nicht beurteilen, ob die Aufwendungen des Klägers und seiner Ehefrau zur Beseitigung der Mieterschäden vor allem hinsichtlich der Kücheneinrichtung im Einzelnen diese Voraussetzungen erfüllen (§ 118 Abs. 2 FGO). Vor allem ist nicht erkennbar, ob und wieweit die ersetzten Teile besser sind als die zerstörten, z. B. weil letztere bereits abgenutzt waren. Die Sache geht daher zur Nachholung dieser Feststellungen an das FG zurück.