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Bilanzierungsalternativen bei der Aktivierung von Immobilien im Betriebsvermögen und deren bilanziellen Folgen
Stolpersteine bei einer Einlage in das Betriebsvermögen
Spätestens seit der Einführung von Negativzinsen auf Giro- und Sparkonten sind nicht nur Privatpersonen, sondern auch zunehmend Unternehmen gezwungen, alternative Anlagemöglichkeiten für ihr mit unternehmerischem Risiko erwirtschaftetes Geld zu finden. Neben dem Aktienmarkt sind Immobilien eine interessante Alternative, welche nicht nur eine attraktive Rendite aufweisen können, sondern häufig als risikoadäquater wahrgenommen werden. Für das Halten einer Immobilie im Privatvermögen spricht hauptsächlich die Möglichkeit, diese steuerfrei nach § 23 EStG veräußern zu können. Jedoch kann es gute Gründe dafür geben, die Immobilie im Betriebsvermögen zu halten. Zum einen wird die Vermögenslage in der Bilanz und damit die Bonität des Unternehmens verbessert und zum anderen können steuerliche Gründe, wie z. B. der Betriebsausgabenabzug von Abschreibungen, Schuldzinsen und Renovierungskosten, dafürsprechen. In dem Beitrag soll erörtert werden, wann Immobilien überhaupt als Betriebsvermögen deklariert werden können, welche unterschiedlichen Bilanzierungsalternativen zur Auswahl stehen und welche Stolpersteine bei einer Einlage in das Betriebsvermögen zu beachten sind.
Kolbe, Betriebsvermögen, infoCenter, NWB BAAAB-14222
Warum kann ein Einzelunternehmer eine Immobilie in maximal acht Wirtschaftsgüter unterteilen und dadurch mehrere unterschiedliche Bilanzierungsalternativen generieren?
In welchem Umfang lassen sich durch die unterschiedlichen Bilanzierungsalternativen bilanzpolitische Ziele verfolgen?
Welche Besonderheiten sind bei Freiberuflern sowie bei Land- und Forstwirten bei der Bildung von Betriebsvermögen zu beachten? Was ist bei der Einlage von Immobilien zu beachten?
I. Immobilien im Betriebsvermögen
1. Eine Immobilie und acht besondere Wirtschaftsgüter
1.1 Nutzungs- und Funktionsbereiche
[i]Kanzler, Betriebsvermögen: Umfang, Arten des Betriebsvermögens, Begriff des Wirtschaftsguts, Entnahmen und Einlagen, in: Prinz/Kanzler (Hrsg.), Handbuch Bilanzsteuerrecht, 4. Aufl. 2021, Rz. 480, NWB JAAAH-92807 Hallerbach, in: Kanzler/Kraft/Bäuml, EStG Kommentar, 7. Aufl. 2022, § 4 Rz. 106, NWB HAAAH-96642 Bei einem Einzelunternehmer kann eine gemischt genutzte Immobilie nach unterschiedlichen Nutzungs- und Funktionsbereichen in verschiedene Grundstücksteile – also in mehrere besondere Wirtschaftsgüter – unterteilt werden. Ein Einzelunternehmer kann einen Teil der Immobilie eigenbetrieblich, fremdbetrieblich, zu eigenen oder zu fremden Wohnzwecken nutzen. Die Immobilie lässt sich daher in vier unterschiedliche Funktionsbereiche aufteilen. Die Aufteilung dieser unterschiedlichen Funktionsbereiche erfolgt anhand der Nutzflächen, indem die jeweilige Nutzfläche ins Verhältnis zur Nutzfläche des gesamten Gebäudes gesetzt wird. Die Aufteilung gilt einheitlich für das Gebäude und für den Grund und Boden, obwohl beide selbständige Wirtschaftsgüter darstellen (vgl. R 4.2 Abs. 7 und Abs. 9 EStR). Diese Einheitlichkeit ist der Tatsache geschuldet, dass beide Wirtschaftsgüter nur gemeinsam gleichartig je nach Funktion genutzt werden können (vgl. R 4.2 Abs. 7 und Abs. 9 EStR). In der Summe kann eine gemischt genutzte Immobilie in maximal acht Wirtschaftsgüter aufgeteilt werden: S. 292