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NWB Nr. 13 vom Seite 931

Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022

Alte Steuer, aber neues Aufgabengebiet für die steuerberatenden Berufe

Reinhard Stöckel

[i] Grootens (Hrsg.), Grundsteuergesetz, Bewertungsgesetz Kommentar, NWB Verlag, Herne. 2. Aufl. 2022. ISBN: 978-3-482-67802-8; erscheint voraussichtlich im Mai 2022 In einer Hauptfeststellung auf den sind neue Grundsteuerwerte festzustellen, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden. Nachfolgend werden die wichtigsten Schritte bei der Umsetzung des Siebenten Abschnitts im Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes in die Praxis erläutert. Dies soll den Steuerbürgern bzw. deren steuerlichen Beratern die Einarbeitung in das neue Bewertungsrecht zum Zwecke der Feststellung der Grundsteuerwerte für das Grundvermögen erleichtern.

I. Bundesmodell

[i]11 Länder setzen das Bundesgesetz umAb dem wird die Grundsteuer auf Basis der auf den festgestellten neuen Grundsteuerwerte (bisher Einheitswerte) ermittelt. Dabei hat die Mehrzahl der Bundesländer (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen) von der zugelassenen Öffnungsklausel keinen Gebrauch gemacht, sondern setzt das sog. Bundesmodell um. Nachfolgend wird ausschließlich das Bundesmodell zugrunde gelegt. S. 932

II. Erklärungspflicht für alle Grundstücke

[i]Abgabe von FeststellungserklärungenDas Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert anhand einer Feststellungserklärung. Diese ist vom Steuerbürger bzw. dessen Steuerberater einzureichen. Alle Grundstückseigentümer erhalten (voraussichtlich Ende März 2022) durch öffentliche Bekanntmachung die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung. Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen können ab dem über die Steuer-Onlineplattform ELSTER eingereicht werden. Vorgesehen ist derzeit eine Erklärungsabgabe bis spätestens . Regelungen für eine Fristverlängerung liegen derzeit nicht vor.

[i]Befreiung von der GrundsteuerEs sind für alle wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens und des Grundvermögens Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts abzugeben, d. h. auch für alle derzeit von der Grundsteuer befreiten wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens. Eine erneute Befreiung von der Grundsteuer setzt einen Antrag unter Angabe der tatsächlichen Nutzung zum Hauptfeststellungszeitpunkt voraus.

III. Umfang der wirtschaftlichen Einheit

Für die Ermittlung des Umfangs der wirtschaftlichen Einheit sind folgende Punkte zu beachten:

  1. Abgleich der wirtschaftlichen Einheit mit der bisher im Einheitswert enthaltenen Grundstücksfläche. Ist diese identisch, kann die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für die wirtschaftliche Einheit erfolgen. Ist sie nicht identisch, ist die wirtschaftliche Einheit abzugrenzen.

  2. [i]Abgrenzungsfragen klärenEs ist eine Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit (bebaute zu unbebauten Grundstücken bzw. zu den Betriebsvorrichtungen) vorzunehmen. Die Abgrenzung unbebaut/bebaut hat unter Berücksichtigung des § 246 BewG und der BFH-Rechtsprechung, insbesondere des (BStBl 2003 II S. 906) zu erfolgen.

  3. [i]Bewertung unbebauter GrundstückeIst das Grundstück (die wirtschaftliche Einheit) als unbebaut anzusprechen, erfolgt die Bewertung nach § 247 BewG, d. h. aus Fläche x Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert wird für die Richtwertzonen in einer Gemeinde vom jeweiligen Gutachterausschuss zum ermittelt und bis spätestens bekanntgegeben.

    [i]Bodenrichtwert maßgebendDer Nachweis eines vom Bodenrichtwert abweichenden Bodenwerts ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen. Die steuerliche Wertermittlung übernimmt den vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert. Abschläge wegen Altlasten (Kontaminierung) sollen daher bereits im Bodenrichtwert enthalten sein.

    Grundstücke mit aufstehenden nicht nutzbaren Industriebrachen sind ebenfalls als unbebaute Grundstücke anzusehen.

  4. [i]Zustand im FeststellungszeitpunktEntscheidend für die Abgrenzung unbebaut/bebaut ist der tatsächliche Zustand im Feststellungszeitpunkt. Eine bisherige Einheitsbewertung als bebautes Grundstück kann (z. B. durch Entkernung in 2021) u. U. entfallen.

  5. [i]Bearbeitungsschema bei der Erstellung der FeststellungserklärungHandelt es sich um ein bebautes Grundstück, muss als Erstes die Grundstücksart verifiziert werden. War die wirtschaftliche Einheit bereits bei der Einheitsbewertung als Einfamilienhaus bewertet worden und sind seit der letzten Feststellung des Einheitswerts weder Baumaßnahmen noch Nutzungsänderungen erfolgt, ist die wirtschaftliche Einheit auch weiterhin (Hauptfeststellung ) als Einfamilienhaus zu bewerten. In diesem Fall erfolgt die Feststellung des Grundsteuerwerts im Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren wird in den §§ 252 bis 257 BewG erläutert.

  6. [i]Wirtschaftliche Einheit unverändertWenn die wirtschaftliche Einheit unverändert fortbesteht, kann auf diese Angaben zurückgegriffen werden (s. auch Akten- bzw. Bescheidinhalt des zuletzt im Rahmen einer Wert- oder Artfortschreibung oder Nachfeststellung festgestellten S. 933Einheitswerts). Erfolgte die Fertigstellung des Gebäudes erst in 2021, ist die Grundstücksart in der Feststellungserklärung anzugeben (ELSTER online). Zur Ermittlung der Grundstücksart s. auch die Definitionen in § 249 BewG.

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