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IWB Nr. 5 vom Seite 165

Grenzüberschreitende Immobilienbesteuerung

Steuerliche Fallstricke ausländischer Immobilieninvestments im Kontext des Lebenszyklus einer Immobilie

Sergej Müller und Philipp Lucas

Altersvorsorge, Spekulationsobjekt, Vermietung als Ferienwohnung oder in Zeiten der COVID-19-Pandemie Rückzugsort bzw. Arbeitsplatz – Gründe für den Immobilienbesitz im Ausland gibt es viele. Insbesondere die Möglichkeit der Eigennutzung in Kombination mit der Arbeit im Homeoffice gewann in den letzten zwei Jahren massiv an Bedeutung. Die Anschaffung, der laufende Unterhalt und die Veräußerung der ausländischen Immobilie führen neben dem organisatorischen und bürokratischen Aufwand – abhängig von den jeweiligen Spezifika des Belegenheitsstaates – auch zu steuerlichen Fragestellungen. Sollten Einkünfte erzielt werden, sei es durch die laufende Vermietung oder durch die Veräußerung des Objekts, muss sich der Immobilienbesitzer sowohl mit den nationalen Regelungen als auch mit den bilateralen Abkommen der beteiligten Staaten vertraut machen. Außerdem ergeben sich unterschiedliche Rechtsfolgen je nach der Investitionsstruktur, sei es als Privatperson oder über ein Investitionsvehikel. Es ist demnach wichtig – in Abhängigkeit von den konkreten Anforderungen – bereits vor der Anschaffung des ausländischen Objekts die geplante Vermögensstruktur zu analysieren, so dass die Investition steueroptimal gestaltet werden kann. Sofern in der Vergangenheit bereits Investitionen getätigt wurden, bietet sich eine Überprüfung der Engagements an, um steuerliche Risiken zu minimieren und die Chancen – auch im Hinblick auf eine mögliche Veräußerung – zu maximieren.

Kernaussagen
  • Die steuerlichen Folgen einer ausländischen Immobilie sind maßgebend durch die Investitionsstruktur – als natürliche Person oder über ein Investitionsvehikel – sowie die geplante und tatsächliche Nutzung des Objekts geprägt.

  • Der neu eingeführte § 1a KStG eröffnet Investoren weitere Möglichkeiten, die Investitionsstruktur zu beeinflussen.

  • Die Veräußerung des Objekts oder der Wegzug des Steuerpflichtigen ins Ausland führt – abhängig von der Investitionsstruktur – zu steuerlichen Implikationen, die im Vorfeld zu prüfen und zu optimieren sind.S. 166

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