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NWB Nr. 32 vom Seite 2377

Steuerliche Immobilienbewertung: vom Einheitswert zum Verkehrswert

Teil I: Überblick über die Bewertungsnormen und Anlässe der steuerlichen Bewertung in der Praxis

Karoline Nagel

[i]Zantopp, Immobilien: Besteuerung, Grundlagen, NWB QAAAE-56332 Die Anlässe für eine steuerliche Immobilienwertermittlung sind in der Beratungspraxis äußerst vielgestaltig. In dieser vierteiligen Beitragsreihe werden die Anwendung und Durchführung der Verfahren der steuerlichen Immobilienwertermittlung erläutert. Sie vermittelt einen systematischen Überblick über die unterschiedlichen Bewertungsnormen und gibt praktische Hinweise für ihre Anwendung durch den steuerlichen Berater. Zudem geht die Reihe der Frage nach, weshalb für ein und dieselbe Immobilie unter Umständen unterschiedliche Werte ermittelt werden, je nachdem für welche Steuerart die Berechnung erfolgt. Der erste Teil stellt die Historie des BewG, seinen Aufbau sowie die Grundbegriffe und Anlässe der steuerlichen Immobilienbewertung dar. Im zweiten Teil werden die marktgängigen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts erläutert. Die Verfahren zur Wertermittlung für Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer ab 2009 sind Gegenstand des dritten Teils. Im abschließenden vierten Teil folgen dann die Verfahren zur Wertermittlung für Ertragsteuern und Grundsteuer im Bundesmodell ab .

S. 2378

I. Historische Entwicklung

1. Hintergrund

[i]BewG enthält zur steuerlichen Immobilienbewertung eine Vielzahl unterschiedlicher Normen und MethodenEine Immobilienbewertung für steuerliche Zwecke durchzuführen, klingt einfacher als es ist. Der naheliegende Blick ins BewG lässt den Steuerberater oftmals mit mehr Fragen als Antworten zurück. So ist es bereits schwierig nachzuvollziehen, welche Normen für welche Steuerart Anwendung finden. Zudem stellt sich die Frage, woher die Vielzahl an unterschiedlichen Bewertungsnormen rührt. Sollte der Wert eines marktfähigen Gegenstands nicht immer zumindest annähernd derselbe sein, unabhängig vom konkreten Anlass seiner Ermittlung?

[i]Ursprüngliches Ziel war ein einheitlicher Steuerwert für alle SteuerartenEin einheitlicher Immobilienwert für alle Steuerzwecke, der sog. Einheitswert, war zumindest auch bei Erlass des BewG im Jahr 1934 der Grundgedanke. Alle sechs Jahre sollte eine flächendeckende Ermittlung von am Verkehrswert orientierten einheitlichen Steuerwerten erfolgen, um die Besteuerung stets an tatsächlichen Wertverhältnissen auszurichten (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 RBewG 1934). So erfolgte die erste Hauptfeststellung auf den und die ermittelten Werte besaßen Gültigkeit für alle relevanten Steuerarten, z. B. Erbschaftsteuer, Vermögensteuer, Grundsteuer, Gewerbekapitalsteuer.

[i]Letzte Hauptfeststellung zum 1.1.1964 bzw. 1.1.1935Während des Zweiten Weltkriegs wurde keine turnusmäßige Hauptfeststellung durchgeführt. Die nächste Hauptfeststellung in der BRD wurde schließlich auf den festgelegt (Art. 2 Abs. 1 des BewÄndG 1965, BGBl 1965 I S. 851). Allerdings waren die Arbeiten zum Zeitpunkt der turnusmäßig nächsten Hauptfeststellung im Jahr 1970 immer noch nicht abgeschlossen, so dass der Gesetzgeber sich und der Verwaltung eine großzügige Verschnaufpause einräumte: in Art. 2 des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung bewertungsrechtlicher Vorschriften und des Einkommensteuergesetzes v.  (BGBl 1970 I S. 1118) wurde festgelegt, dass der Zeitpunkt der nächsten Hauptfeststellung der Einheitswerte in einem gesonderten Gesetz zu regeln sei. Dieses Gesetz gibt es jedoch bis heute nicht.

[i]Die aus den alten Einheitswerten resultierenden Ungleichheiten wurden bewusst hingenommenDementsprechend waren die in den alten Bundesländern letztmals auf den , in den neuen Bundesländern sogar letztmals auf den festgestellten Einheitswerte durch Zeitablauf überholt, auch wenn sie einst in einem an den Verkehrswert angenäherten Verfahren ermittelt worden waren. Verfassungsrechtlich relevante Ungleichheiten waren somit unvermeidbar und Gesetzgeber und Verwaltung durchaus bewusst. Dennoch sah man jahrzehntelang von gesetzgeberischen Maßnahmen ab, die in einem systematisch gebotenen „großen Wurf“ eine Annäherung an die gemeinen Werte unter veränderten Rahmenbedingungen hätten erzielen können. So wurden z. B. als Reaktion auf eine entsprechende Anfrage des BMF auf der Konferenz der Länderfinanzminister am die Probleme im Zusammenhang mit der seit der letzten Hauptfeststellung eingetretenen Wertentwicklung zwar eingestanden. Es wurde jedoch auf die angespannte Arbeits- und Personallage der Finanzverwaltung verwiesen, die eine gesetzliche Neuregelung frühestens in der darauffolgenden Legislaturperiode ermöglichen würde (vgl. z. B. BT-Drucks. 10/3690 S. 13 f.). In dieser wurde jedoch bekanntermaßen ebenfalls keine erneute Hauptfeststellung initiiert. Stattdessen ließ man das BVerfG nach und nach alle Steuerarten durcharbeiten, in denen die Immobilienbewertung eine zentrale Rolle spielt und wurde nur auf dessen konkreten Auftrag hin punktuell tätig. Das Ergebnis ist ein auf den ersten Blick undurchsichtiges und komplexes Regelungswerk in Gestalt des aktuell gültigen BewG, welches derzeit noch immer S. 2379Normen zu Einheitswerten, Bedarfswerten, aber auch am Verkehrswert orientierte besondere Vorschriften für die verschiedensten Anlässe enthält.

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