Mietrecht | Anspruch des Mieters auf Schönheitsreparaturen des Vermieters (BGH)
Ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß
überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt
wurden, kann vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen
verlangen, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes
eingetreten ist. Allerdings hat er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an
den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die
Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen
(unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt ( und VIII ZR 270/18).
Sachverhalt und Prozessverlauf:
Verfahren VIII ZR 163/18: Die Kläger mieteten im Jahr 2002 von der beklagten Vermieterin eine bei Überlassung unrenovierte Wohnung in Berlin. Da sich aus ihrer Sicht der Zustand der Wohnungsdekoration zwischenzeitlich verschlechtert habe, forderten sie die Beklagte im März 2016 vergeblich auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen. Die auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses in Höhe von rund 7.300 € gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.
Verfahren VIII ZR 270/18: Hier begehrt der Mieter die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen. Die Wohnung war ihm bei Mietbeginn im Jahr 1992 von der Rechtsvorgängerin der Vermieterin unrenoviert überlassen worden. Im Dezember 2015 forderte er die Vermieterin vergeblich auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. Die Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen das jeweilige Urteil der Vorinstanz aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen:
Zwar sind die Berufungskammern in beiden Fällen zutreffend davon ausgegangen, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam ist, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde (Bestätigung der BGH-Rechtsprechung, wonach in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt, , Rn. 15, 35; , Rn. 20).
Für eine von der Vermieterseite befürwortete ergänzende Vertragsauslegung, dass dem Mieter die Ausführung von Arbeiten auf eigene Kosten freisteht und der Vermieter Schönheitsreparaturen unter keinen Umständen auszuführen hat, ist deshalb kein Raum.
Ebenso wenig kann der unwirksamen Formularklausel der Inhalt beigemessen werden, dass sich der Vermieter spiegelbildlich an der dort vorgesehenen (frischen) Renovierung festhalten lassen muss und ihn deshalb - ohne Rücksicht auf den (vertragsgemäßen) unrenovierten Zustand bei Mietbeginn - eine uneingeschränkte Renovierungspflicht trifft.
Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter, vorliegend nach der Verkehrsanschauung mithin der unrenovierte Zustand, in dem sie sie die Wohnung besichtigt und angemietet haben, ohne dass Vereinbarungen über vom Vermieter noch auszuführende Arbeiten getroffen wurden.
Den Vermieter trifft dann eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat - was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn (hier: 14 bzw. 25 Jahre) naheliegt.
Allerdings ist die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien.
Vielmehr ist allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt.
Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.
Vor diesem Hintergrund hat der Senat entschieden, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine "frische" Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.
Die Volltexte der Urteile werden in der Rechtsprechungsdatenbank des BGH veröffentlicht. Die Pressemitteilung zu den beiden Entscheidungen können Sie hier abrufen.
Quelle: BFH, Pressemitteilung v. (il)
Fundstelle(n):
NWB IAAAH-53067