Die Immobilien-GmbH als Gestaltungsalternative

Wenn es darum geht, Immobilienvermögen in einer Gesellschaft zusammenzufassen, dann ist die Rechtsform der GmbH in der Regel nicht das Mittel der Wahl. Warum bei der Wahl der „optimalen“ Rechtsform für Immobilieninvestitionen jedoch auch die (thesaurierende) vermögensverwaltende GmbH in die Entscheidungsfindung einbezogen werden sollte, erläutert Nico Schley in seiner dreiteiligen Beitragsreihe.

Der erste Teil der Beitragsreihe, der in NWB-EV 5/2020 S. 155 veröffentlicht wurde, beschäftigt sich dabei mit der Rechtsform, stellt Vergleiche bei der Steuerbelastung zwischen vermögensverwaltender Personengesellschaft, gewerblich geprägter GmbH & Co. KG und GmbH an und zeigt die ertragsteuerlichen Vorteile und Gestaltungsmöglichkeiten bei der Immobilien-GmbH auf. Der zweite Teil (NWB-EV 6/2020 S. 198) hat die Abschirmwirkung der GmbH beim gewerblichen Grundstückshandel zum Gegenstand und stellt Maßnahmen zur Sicherung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung sowie zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer dar. Im abschließenden dritten Teil ab der S. 227 in dieser Ausgabe geht Nico Schley auf die Möglichkeiten zur steueroptimierten Übertragung von Anteilen an die Immobilien-GmbH im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ein. Es werden insbesondere die Voraussetzungen dargestellt, unter denen die Immobilien-GmbH als begünstigtes Wohnungsunternehmen qualifizieren kann. Darüber hinaus werden „herkömmliche“ Gestaltungsmöglichkeiten im Zusammenhang mit der Vermögensnachfolge erörtert.

Mit der Rechtsform der (vermögensverwaltenden Immobilien-)GmbH lassen sich eine Reihe von (ertrag-)steuerlichen Vorteilen erzielen. Dies gilt vor allem dann, wenn die GmbH von vermögenden Privatpersonen als eine Art Spardose genutzt werden soll, um den Großteil der (nur gering versteuerten) Gewinne zum Aufbau weiteren Immobilienvermögens zu verwenden. Auf diese Weise lässt sich aus einer Immobilien-GmbH auch ein Wohnungsunternehmen gestalten, für das die Betriebsvermögensvergünstigungen nach dem ErbStG in Anspruch genommen werden können. Hierdurch lassen sich Anteile an einer Immobilien-GmbH im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ohne oder allenfalls mit geringer Schenkungsteuer auf die nachfolgende Generation übertragen.

Selbstverständlich gehen mit der Wahl der Rechtsform der GmbH auch Nachteile einher. Zu nennen sind insbesondere grunderwerbsteuerliche Hemmnisse, wenn Immobilien aus dem Privat- oder Betriebsvermögen auf eine GmbH übertragen werden sollen, die Steuerverstrickung, die Beurkundungspflicht von Geschäftsanteilsübertragungen sowie die – im Vergleich zu den Personengesellschaften – geringere Flexibilität der Rechtsform. In geeigneten Fällen werden die vorstehenden Nachteile allerdings nicht weiter ins Gewicht fallen, so Nico Schley, wenn durch die Wahl der Rechtsform der GmbH langfristig erhebliche Steuervorteile erzielt werden können.

Beste Grüße

Beate Blechschmidt

Fundstelle(n):
NWB-EV 7/2020 Seite 217
NWB EAAAH-51483