I. Begriffliches

Geschäfts- und Wohnräume werden mietrechtlich verschieden behandelt (Mieterschutz!) und sind daher voneinander abzugrenzen.

1. Geschäftsraum

Als Geschäftsräume bezeichnet man alle Räume, die nicht dem Bewohnen durch den Mieter selbst dienen (BayObLG WuM 1986, 205). Zu welchem Zweck Räumlichkeiten verwendet werden sollen, kann sich aus der baulichen Anlage ergeben, wird aber in erster Linie durch Parteivereinbarung bestimmt. Daher fallen auch zum Wohnen geeignete Räume unter den Geschäftsraumbegriff, wenn sie nach vertraglicher Vereinbarung anderen als Wohnzwecken dienen sollen, z. B. eine zur Arztpraxis umfunktionierte Wohnung. Diese vertragliche Einordnung setzt eine tatsächlich gewerbliche oder berufliche Nutzung der Räume aber nicht voraus.

Geschäftsräume sind auch Wohnungen, die dem Mieter zum Zweck der eigenständigen Weitervermietung überlassen werden; ein Wohnraummietverhältnis besteht dann nur zwischen Mieter und Untermieter. Die Motive der Weitervermietung, beispielsweise ein rein soziales Interesse, sind ohne Belang für die Abgrenzung, weil für den weitervermietenden Mieter der Schutzzweck der Mieterschutzvorschriften nicht einschlä...