49. Wohnungseigentum und Teileigentum (§ 93 BewG)

(1) ¹Jedes Wohnungseigentum und jedes Teileigentum gilt als ein Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes (§ 68 Abs. 1 Nr. 3, § 70 Abs. 1 BewG). ²Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes – WEG – vom 15. März 1951 – Bundesgesetzbl. I S. 175). ³Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). ⁴Gemeinschaftliches Eigentum sind der Grund und Boden sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 4 WEG). ⁵Zum gemeinschaftlichen Eigentum können eine Hausmeisterwohnung, vermietete Wohnungen, Läden usw. gehören. ⁶Die wirtschaftliche Einheit besteht danach aus dem Wohnungseigentum einschließlich des Miteigentumsanteils oder dem Teileigentum einschließlich des Miteigentumsanteils.

(2) ¹Die Grundstücksart, in die das Wohnungseigentum oder das Teileigentum einzuordnen ist, richtet sich nach der Nutzung des auf das Wohnungseigentum oder auf das Teileigentum entfallenden Gebäudeteils (§ 93 Abs. 1 Satz 2 BewG). ²Gehört zu der wirtschaftlichen Einheit des Wohnungseigentums nur eine Wohnung, so ist es ein Einfamilienhaus (§ 75 Abs. 5 BewG). ³Die Mitbenutzung der Eigentumswohnung zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken steht der Einordnung in die Grundstücksart „Einfamilienhäuser” (§ 75 Abs. 5 Satz 4 BewG) nicht notwendig entgegen (vgl. Abschnitt 15 Abs. 3). ⁴Gehört zum Wohnungseigentum ein Anteil an einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Hausmeisterwohnung, so bleibt der Charakter des Wohnungseigentums als Einfamilienhaus ebenfalls gewahrt. ⁵Gehört zu dem Wohnungseigentum ein Anteil an einer oder mehreren im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden sonstigen Wohnungen, so ist es in die Grundstücksart „Mietwohngrundstücke” einzuordnen (§ 75 Abs. 2 BewG). ⁶Gehört zum Wohnungseigentum ein Anteil an im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räumen, die gewerblichen (öffentlichen) Zwecken dienen, und wird dadurch die Eigenart des Wohnungseigentums als Einfamilienhaus wesentlich beeinträchtigt, so ist es entsprechend dem gewerblichen Anteil der Miete ein gemischtgenutztes Grundstück (§ 75 Abs. 4 BewG) oder – in Ausnahmefällen – ein Geschäftsgrundstück (§ 75 Abs. 3 BewG). ⁷Das Teileigentum ist im allgemeinen in die Grundstücksart „Geschäftsgrundstücke” einzuordnen. ⁸Gehört zum Teileigentum ein Anteil an im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Wohnungen oder Wohnräumen, so ist es entsprechend dem auf sie entfallenden Anteil der Miete ein Geschäftsgrundstück oder ein gemischtgenutztes Grundstück.

(3) ¹Nach welchen Vorschriften das Wohnungseigentum und das Teileigentum zu bewerten sind, richtet sich grundsätzlich nach der allgemeinen Vorschrift des § 76 BewG. ²Das Wohnungseigentum, das zu 20 v. H. oder mehr Wohnzwecken dient, ist jedoch im Wege des Ertragswertverfahrens stets nach den Vorschriften für gemischtgenutzte Grundstücke oder für Mietwohngrundstücke zu bewerten (§ 93 Abs. 2 BewG). ³Dies gilt stets dann, wenn das Wohnungseigentum in die Grundstücksart „Einfamilienhäuser” einzuordnen ist. ⁴Für die Bewertung eines solchen Wohnungseigentums ist demnach der für Mietwohngrundstücke geltende Vervielfältiger anzuwenden, wenn es zu mehr als 80 v. H. Wohnzwecken dient. ⁵Andernfalls ist der für gemischtgenutzte Grundstücke geltende Vervielfältiger anzuwenden. ⁶Wenn das Wohnungseigentum in Ausnahmefällen zu mehr als 80 v. H. gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dient, richtet sich die Bewertung nach den für Geschäftsgrundstücke maßgebenden Vorschriften (§ 76 Abs. 1 Nr. 2 BewG). ⁷Das Teileigentum ist nach den Vorschriften zu bewerten, die für die im einzelnen Fall in Betracht kommende Grundstücksart gelten.

(4) ¹Die Miete, die bei der Bewertung des Wohnungseigentums und des Teileigentums zugrunde gelegt wird, umfaßt in ähnlicher Weise wie die Miete, die für eine vermietete Wohnung oder für gewerblich genutzte Räume angesetzt wird, auch das Entgelt für die gemeinsam genutzten Grundsücksteile (z. B. bebaute Flächen, Hofflächen, Flure, Treppen und Dachböden) und das Nutzungsentgelt für die sonstigen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer befindlichen Teile des Grundstücks. ²Die zutreffende Erfassung des Mietwerts eines Miteigentumsanteils in dem Mietwert der Eigentumswohnung setzt voraus, daß das Verhältnis, in dem die Miteigentumsanteile zueinander stehen, mit dem Verhältnis übereinstimmt oder etwa dem Verhältnis entspricht, in welchem die Eigentumswohnungen nach ihrem Mietwert zueinander stehen. ³Deshalb kann bei der Berechnung der Miete, die bei der Bewertung eines Wohnungseigentums zugrunde gelegt wird, anders verfahren werden, wenn die im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum (vgl. die §§ 7 und 10 WEG) nicht dem Verhältnis des Mietwerts der Eigentumswohnungen zueinander entsprechen (§ 93 Abs. 3 Satz 1 BewG). ⁴Dieses abweichende Verfahren ist jedoch nur in den Fällen anzuwenden, in denen die Miteigentumsanteile von dem Verhältnis der Mietwerte der einzelnen Eigentumswohnungen zueinander erheblich abweichen. ⁵Diese Fälle werden jedoch nur sehr selten sein.

(5) ¹Gehören zum Wohnungseigentum oder Teileigentum einzelne im gemeinschaftlichen Eigentum stehende vermietete Wohnungen oder sonstige Räume (z. B. Laden, Garage, Hausmeisterwohnung, Dachgeschoßwohnung), so ist die sich hierdurch ergebende Werterhöhung nach den allgemeinen Grundsätzen zu erfassen und entsprechend den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen auf die einzelnen wirtschaftlichen Einheiten zu verteilen (§ 93 Abs. 3 Satz 2 BewG). ²Der Miete für das Sondereigentum ist jeweils die anteilige Miete für das gemeinschaftliche Eigentum, das aus dem Laden usw. besteht, hinzuzurechnen. ³Auf die gesamte Miete ist der Vervielfältiger für die Grundstücksart anzuwenden, die sich nach § 75 BewG aus dem Verhältnis der auf Wohnzwecke entfallenden Mietanteile zu den auf gewerbliche Zwecke entfallenden Mietanteilen ergibt.

(6) Die einzelne wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums oder des Teileigentums ist ein Betriebsgrundstück im Sinne von § 99 BewG, wenn die wirtschaftliche Einheit dem gewerblichen Betrieb des Wohnungseigentümers oder Teileigentümers zu mehr als der Hälfte ihres Werts dient.

(7) ¹Das Dauerwohnrecht (§ 31 WEG) gilt grundsätzlich nicht als Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes. ²Wie ein Wohnungseigentum ist es nur dann zu behandeln, wenn der Dauerwohnberechtigte aufgrund der zwischen ihm und dem Grundstückseigentümer getroffenen Vereinbarungen wirtschaftlich einem Wohnungseigentümer gleichsteht (vgl. § 11 Ziff. 4 StAnpG). [1] ³Das setzt voraus, daß die Rechte und Pflichten des Dauerwohnberechtigten bei wirtschaftlicher Betrachtung den Rechten und Pflichten eines Wohnungseigentümers entsprechen und daß der Dauerwohnberechtigte aufgrund des Dauerwohnrechtsvertrags bei einem Heimfall des Dauerwohnrechts eine angemessene Entschädigung erhält.

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