18. Überblick über das Verfahren
(1) 1Die Ermittlung des Grundstückswerts auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens ist in den §§ 78 bis 82 BewG geregelt. 2Der Grundstückswert ergibt sich nach diesem Verfahren durch Anwendung eines Vervielfältigers (vgl. Abschnitt 26 bis 29) auf die Jahresrohmiete (vgl. Abschnitt 21 bis 25) und umfaßt den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen.
(2) 1Die durch Vervielfachung der Jahresrohmiete ermittelten Grundstückswerte werden nach § 81 BewG in solchen Gemeinden allgemein ermäßigt oder erhöht, in denen infolge besonders hoher oder niedriger Hebesätze die Grundsteuerbelastung erheblich von der in den Vervielfältigern berücksichtigten durchschnittlichen Belastung abweicht (vgl. Abschnitt 30). 2Ferner sind Grundstückswerte nach § 82 BewG in Einzelfällen zu ermäßigen oder zu erhöhen, wenn besondere Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die den Wert beeinflussen (vgl. Abschnitte 31 bis 33).
(3) 1In seiner äußeren Anwendungsform gleicht das Ertragswertverfahren dem bei der Hauptfeststellung 1935 angewendeten Jahresrohmietverfahren. 2Bei beiden Verfahren wird der Grundstückswert durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete ermittelt. 3Im Gegensatz zu dem früheren Jahresrohmietverfahren handelt es sich aber bei dem Ertragswertverfahren um ein Verfahren, bei dem der Einheitswert auf der Grundlage des Reinertrags ermittelt wird. 4Zwar wird der Reinertrag bei der Wertermittlung des einzelnen zu bewertenden Grundstücks nicht besonders festgestellt; er ist jedoch die Grundlage bei der Bildung der auf die Rohmiete anzuwendenden Vervielfältiger gewesen. 5Den Vervielfältigern liegen Reinerträge zugrunde, die unter Berücksichtigung pauschalierter Bewirtschaftungskosten (vgl. Abschnitt 19) und pauschalierter Bodenertragsanteile (vgl. Abschnitt 20), aufgegliedert nach Grundstücksarten, Baujahrgruppen und Gemeindegrößenklassen, ermittelt worden sind. 6Die Vervielfältiger ergeben sich aus den Tabellen der Anlagen 3 bis 8 des Gesetzes.
(4) Zur Vereinfachung der praktischen Bewertungsarbeit sind diesen Richtlinien als Anlagen 1 bis 8 Vervielfältigertabellen beigefügt, die nicht wie im Gesetz nach Grundstücksarten, sondern nach Gemeindegrößen gegliedert sind.
Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
PAAAA-72206