15. Arten der bebauten Grundstücke (§ 75 BewG)

(1) ¹Die Arten der bebauten Grundstücke sind in § 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 BewG erschöpfend aufgezählt. ²Bebaute Grundstücke, die sich nicht in eine der Grundstücksarten nach den Nummern 1 bis 5 einordnen lassen, gehören zu der Grundstücksart „sonstige bebaute Grundstücke”.

(2) ¹Die Einordnung eines Grundstücks in eine der drei Grundstücksarten „Mietwohngrundstücke”, „Geschäftsgrundstücke” und „gemischtgenutzte Grundstücke” richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung im Feststellungszeitpunkt. ²Bei verschiedenartiger Nutzung ist die gesamte Jahresrohmiete in die Miete für Wohnungen einerseits und in die Miete für die gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienenden Grundstücksteile andererseits aufzuteilen. ³Für grundsteuerbegünstigte Teile des Grundstücks ist dabei die nach § 79 Abs. 3 BewG um 12 v. H., für Arbeiterwohnstätten die nach § 79 Abs. 4 BewG um 14 v. H. erhöhte Jahresrohmiete anzusetzen. ⁴Zu den Wohnungen sind auch solche Gebäude und Gebäudeteile zu rechnen, die als Zubehörräume der Wohnungen anzusehen sind (z. B. Garagen, Schuppen, Stallgebäude). ⁵Gewerblichen Zwecken dienen Grundstücke oder Grundstücksteile, wenn sie zu eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken oder für einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb verwendet werden (z. B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume). ⁶Das gilt auch für einzelne Räume innerhalb einer Wohnung, wenn sie ausschließlich gewerblich benutzt werden. ⁷Die Verwendung für gewerbliche Zwecke setzt eine selbständige nachhaltige Betätigung voraus, die mit Gewinnabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt (vgl. § 1 der GewStDV 1961; [1] RFH-Urteil vom 24.4.1928, RStBl S. 195). ⁸Dem Betrieb eines Gewerbes steht die Ausübung eines freien Berufes gleich (§ 96 BewG). ⁹Wohnräume, die gewerblich oder beruflich nur mitbenutzt werden, sind nicht als gewerblichen Zwecken dienende Räume zu behandeln. ¹⁰Öffentlichen Zwecken dienen vor allem Grundstücke, auf denen sich Dienstgebäude der öffentlichen Verwaltung befinden. ¹¹Ist ein solches Grundstück von der Grundsteuer (§§ 4 bis 6 GrStG) [2] und von den anderen einheitswertabhängigen Steuern ganz oder teilweise befreit, so ist ein Einheitswert insoweit nicht festzustellen. ¹²In diesem Fall bleibt der steuerbefreite Teil bei der Entscheidung, welcher Grundstücksart das Grundstück zuzurechnen ist, außer Betracht. ¹³Ist dagegen das ganze Grundstück steuerpflichtig, so ist bei seiner Einordnung in eine Grundstücksart und bei seiner Bewertung auch der öffentlichen Zwecken dienende Teil zu erfassen. ¹⁴Das Grundstück kann dann entsprechend dem Verhältnis der Jahresrohmieten ein Geschäftsgrundstück, ein gemischtgenutztes Grundstück oder ein Mietwohngrundstück sein. ¹⁵Dienstwohnungen und andere Wohnungen in einem sonst wegen Steuerfreiheit nicht zu bewertenden Dienstgebäude sind ohne Rücksicht auf ihre Anzahl wie ein Mietwohngrundstück zu behandeln. ¹⁶Ist die Befreiung bei den einzelnen einheitswertabhängigen Steuern unterschiedlich, so sind für die einzelnen Steuern Einheitswerte festzustellen (§ 214 Nr. 3 Buchstabe b AO), [3] bei denen die Grundstücksart unterschiedlich sein kann.

(3) ¹Für die Einordnung eines Wohngrundstücks in die Grundstücksart „Einfamilienhäuser” ist allein maßgebend, ob es nur eine Wohnung enthält; Wohnungen des Hauspersonals bleiben außer Betracht. ²Ohne Bedeutung ist, ob das Gebäude im Feststellungszeitpunkt vom Eigentümer selbst bewohnt wird oder an Dritte vermietet ist. ³Eine Wohnung ist eine Zusammenfassung von Wohnraum und Nebengelaß. ⁴Der Inhaber der Wohnung muß in der Lage sein, in den ihm zur Verfügung stehenden Räumen einen eigenen Haushalt zu führen. ⁵Das ist in der Regel dann der Fall, wenn eine eigene Küche oder zumindest eine Kochgelegenheit und eine Toilette vorhanden sind (vgl. hierzu das zur Grundsteuer ergangene Urteil des BFH vom 16.12.1955, BStBl 1956 III S. 47). ⁶Bei der Prüfung der Frage, ob eine Wohnung vorliegt, sind die Verkehrsauffassung und die besonderen örtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen (BFH-Urteil vom 1.8.1952, BStBl III S. 251). ⁷Zum Begriff einer Wohnung gehört jedoch nicht allgemein, daß sie gegen andere Wohnungen und Wohnräume abgeschlossen ist und einen selbständigen Zugang hat (BFH-Urteil vom 16.12.1955, a. a. O.). ⁸Einzelräume, die leer oder möbliert vermietet werden, erfüllen demnach die Voraussetzungen, die an den Begriff einer Wohnung gestellt werden, regelmäßig nicht (vgl. hierzu BFH-Urteil vom 1.8.1952, a. a. O.). ⁹Unter den hier genannten Voraussetzungen sind auch Wochenendhäuser, die während des ganzen Jahres bewohnbar sind, als Einfamilienhäuser zu behandeln. ¹⁰Ob die teilweise Nutzung eines Wohngrundstücks zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken ihm die Eigenart als Einfamilienhaus nimmt, hängt von der Verkehrsauffassung ab; dabei ist das Ausmaß der gewerblichen (öffentlichen) Nutzung von Bedeutung, doch kann es nicht allein entscheidend sein (BFH-Urteil vom 3.2.1956, BStBl III S. 78 ). ¹¹Ein Wohngrundstück mit nur einer Wohnung, dessen Gebäude zu weniger als der Hälfte seiner Wohn- und Nutzfläche zu gewerblichen (öffentlichen) Zwecken benutzt wird, kann demnach in der Regel als Einfamilienhaus behandelt werden.

(4) ¹Zu der Grundstücksart „Zweifamilienhäuser” gehören außer den eigentlichen Zweifamilienhäusern mit zwei gleichwertigen Wohnungen auch die Wohngrundstücke, die eine Hauptwohnung und eine Einliegerwohnung enthalten. ²Dabei ist es gleichgültig, ob eine Wohnung vermietet ist, ob beide Wohnungen vermietet oder ob beide Wohnungen eigengenutzt sind.

(5) ¹Für die Behandlung von nur einem Eigentümer gehörenden Doppelhäusern und Reihenhäusern als Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Mietwohngrundstücke ist maßgebend, ob die einzelnen Wohngrundstücke als selbständige wirtschaftliche Einheiten im Sinne des § 2 BewG anzusehen sind. ²Falls die Doppelhäuser und Reihenhäuser durch Brandmauern oder Trennwände voneinander getrennt sind und einen gesonderten Eingang usw. haben und damit nach ihrer baulichen Gestaltung und Einrichtung unabhängig voneinander veräußert werden können, ist jedes Grundstück als selbständige wirtschaftliche Einheit zu behandeln (RFH-Urteil vom 29.10.1942, RStBl 1943 S. 7; BFH-Urteil vom 7.2.1964, BStBl III S. 180).

(6) ¹Zu den sonstigen bebauten Grundstücken gehören bebaute Grundstücke, die weder Wohnzwecken noch gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. ²Hierunter fallen z. B. Clubhäuser, Vereinshäuser, Bootshäuser, studentische Verbindungshäuser, Turnhallen, Schützenhallen und Jagdhütten. ³Kindererholungsheime sind nicht als Mietwohngrundstücke, sondern als sonstige bebaute Grundstücke zu behandeln; der wesentliche Zweck dieser Heime ist nicht die Befriedigung des Wohnbedürfnisses, sondern in erster Linie das Bestreben, die aufgenommenen Kinder gesundheitlich zu fördern (RFH-Urteil vom 25.6.1931, RStBl S. 867). ⁴Voraussetzung ist hier jedoch, daß sich der Betrieb der Kindererholungsheime im einzelnen Fall nicht als Gewerbebetrieb darstellt (vgl. die Ausführungen zu Absatz 2). ⁵In diesem Falle ist ein solches Grundstück als Geschäftsgrundstück zu behandeln. ⁶Auch selbständige Garagengrundstücke sind sonstige bebaute Grundstücke, falls sie nicht gewerblich genutzt werden. ⁷Wochenendhäuser, die nicht Einfamilienhäuser sind (vgl. Absatz 3), sind ebenfalls den sonstigen bebauten Grundstücken zuzurechnen.

(7) ¹In § 75 BewG ist nichts Besonderes über die Bestimmung der Grundstücksart in den Fällen vorgeschrieben, in denen ein Grundstück Wohnzwecken, gewerblichen oder öffentlichen Zwecken und „sonstigen Zwecken” dient. ²In Betracht kommen hier drei Gruppen von Fällen. ³Das Grundstück dient

1. teils Wohnzwecken, teils „sonstigen Zwecken”,

2. teils gewerblichen oder öffentlichen Zwecken, teils „sonstigen Zwecken”,

3. teils Wohnzwecken, teils gewerblichen oder öffentlichen Zwecken, teils „sonstigen Zwecken”.

⁴Da sich die Einordnung eines Grundstücks in eine der im Gesetz bezeichneten Grundstücksarten vor allem nach seiner überwiegenden Nutzung für bestimmte Zwecke richtet, ist in diesen Fällen die in § 75 Abs. 2 und 3 BewG für die Mietwohngrundstücke und die Geschäftsgrundstücke getroffene Regelung entsprechend anzuwenden. ⁵Bebaute Grundstücke, die zu mehr als 80 v. H. der Jahresmiete oder, wenn sie nicht ganz vermietet sind, zu mehr als 80 v. H. der Wohn- und Nutzfläche „sonstigen Zwecken” dienen, sind als sonstige bebaute Grundstücke zu behandeln. ⁶Andernfalls sind sie entsprechend ihrer tatsächlichen Nutzung als Mietwohngrundstücke, als Geschäftsgrundstücke oder als gemischtgenutzte Grundstücke zu bewerten. ⁷Dabei ist die Nutzung für „sonstige Zwecke” der Nutzung für gewerbliche oder öffentliche Zwecke gleichzuachten, da sie der Nutzung für gewerbliche oder öffentliche Zwecke am nächsten kommt. ⁸Grundstücksteile, die wegen ihrer Steuerfreiheit nicht zu bewerten sind, bleiben sowohl bei der Entscheidung, ob ein sonstiges bebautes Grundstück oder ein bebautes Grundstück einer der in § 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG bezeichneten Arten vorliegt, als auch bei der Entscheidung, welche dieser Grundstücksarten ggf. zutrifft, außer Betracht.

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
PAAAA-72206