Einkommensteuer | Besteuerung von Ferienwohnungen (OFD)
Die OFD-Niedersachsen hat in einer umfassenden Verfügung die Merkmale bestimmt, anhand derer die Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung von fremd und teilweise selbst genutzten Ferienwohnungen festgestellt wird (OFD-Niedersachen, Verfügung v. - S 2254 - 52 - St 233/S 234).
Hintergrund: Die Verfügung v. ergänzt das NWB CAAAB-27624 zur einkommensteuerrechtlichen Behandlung von Ferienwohnungen.
Die Überschusserzielungsabsicht von Vermietern einer Ferienwohnung wird zweistufig geprüft:
1. Erste Prüfungstufe: Unterscheidung zwischen ausschließlich fremd vermieteten und zum Teil selbst genutzten Ferienwohnungen.
a) Nachweisanforderung
Werden folgende Umstände glaubhaft gemacht, wird davon ausgegangen, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung tatsächlich nicht selbst genutzt hat:
Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung wurde an fremden Vermittler übertragen und Eigennutzung ganzjährig vertraglich ausgeschlossen.
Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus des Stpflichtigen bzw. in derselben Stadt/Gemeinde und in der Hauptwohnung können Gäste untergebracht werden.
Bei mehreren Ferienwohnungen am selben Ort, von denen nur eine selbst genutzt wird, muss diese von der Größe und Ausstattung her, besonders auf den Steuerpflichtigen zugeschnitten sein.
Die Ferienwohnung wird in der (regional unterschiedlichen) Saison durchgängig (kurzzeitiger Leerstand ist unschädlich) vermietet. Durchgängige Vermietung bedeutet mindestens von März bis Oktober und zusätzlich für den Zeitraum zwischen Weihnachten und Jahreswechsel.
b) Kurzfristiger Aufenthalt des Steuerpflichtigen
Bei mehrtägigen Aufenthalten in der Wohnung muss insbesondere in der Saison glaubhaft gemacht werden, dass die Zeit für Reparaturen, Grundreinigung u.ä. genutzt wurde.
c) Erhebliches Unterschreiten der ortsüblichen Vermietungszeit
Wird ohne dass Vermietungshindernisse vorliegen, die ortsübliche Vermietungszeit um 25% unterschritten, muss die Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen anhand einer Überschussprognose geprüft werden.
d) Beurteilungszeitraum
Die ausschließliche Vermietung muss auf Dauer (mehrere VZ) angelegt sein.
e) Ist nach der ersten Prüfungsstufe eine dauernde Vermietung anzunehmen, kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt. Ausnahme: Erhebliches Unterschreiten der ortsüblichen Vermietungszeit (s.o.).2. Zweite Prüfungsstufe: Zeitweise Vermietung und zeitweise Selbstnutzung
Liegt keine ausschließliche Vermietung vor, muss die Überschusserzielungsabsicht stets geprüft werden.
a) Grundlagen der Totalüberschussprognose
Für die Prognoserechnung sind zunächst die ausschließlich auf die Vermietung entfallenden Werbungskosten entsprechend Rz. 39 des o. g. BMF-Schreibens zu berücksichtigen und die übrigen Aufwendungen entsprechend Rz. 40 aufzuteilen.
b) Zuordnung der Leerstandszeiten und Renovierungstage
Die Selbstnutzung kann nur dadurch zeitlich beschränkt werden, indem der Steuerpflichtige mit einem fremden Vermittler einen Vertrag abgeschlossen hat, der eine Selbstnutzung nur zu bestimmten, zu Beginn des Jahres genau festgelegten Zeiten (sog. „Sperrzeiten“) zulässt und darüber hinaus jegliche Selbstnutzung ausschließt. Können die Sperrzeiten kurzfristig festgelegt werden, umfasst der zur Werbungskostenkürzung führende Zeitraum nicht nur die tatsächlichen Selbstnutzungstage, sondern auch die anteiligen Leerstandszeiten.
Hat der Steuerpflichtige glaubhaft gemacht, dass ein Aufenthalt in der Ferienwohnung der Durchführung von Schönheitsreparaturen (s. Hinweis zu Rz. 19 des o. g. BMF-Schreibens) und nicht der Erholung diente, können diese Zeiten grundsätzlich trotzdem nicht in vollem Umfang der Vermietung zugerechnet werden. Wird die Ferienwohnung sowohl vermietet als auch selbst genutzt, dienen auch Schönheitsreparaturen im Ergebnis sowohl der Selbstnutzung als auch der Vermietung. In diesem Fall müssen die auf diese Zeiten entfallenden Aufwendungen - wie bei den Leerstandszeiten - im zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Vermietung aufgeteilt werden.
c) Prognosezeitraum
Ein kürzerer Prognosezeitraum als 30 Jahre ist zugrunde zu legen, wenn sich aus objektiven Umständen eine Befristung der Nutzung ergibt. Der Prognosezeitraum beginnt im Jahr der Herstellung oder Anschaffung der Ferienwohnung. Das gilt auch dann, wenn im Falle eines Wechsels von der ausschließlichen Vermietung zur Vermietung und Selbstnutzung die ersten Veranlagungszeiträume bereits bestandskräftig veranlagt sind.
d) Schätzung der Einnahmen und Werbungskosten
Legt der Stpfl. eine eigene Totalüberschussprognose vor, muss er erläutern, aus welchen objektiven Gründen er davon ausgehen konnte, dass die angesetzten geschätzten Einnahmen und Werbungskosten realistisch waren.
Hinsichtlich der zu schätzenden Werbungskosten für die Totalüberschussprognose ist Folgendes zu beachten:
Aufwendungen zur Instandhaltung der Ferienwohnung, die erfahrungsgemäß mit dem Alter der Immobilie zunehmen, können anhand § 28 der NWB TAAAB-44504 geschätzt werden.
Die AfA auf in der Ferienwohnung enthaltene Einrichtungsgegenstände bemessen sich regelmäßig nach den Sätzen der amtlichen AfA-Tabelle Gastgewerbe.
Die Finanzierungskosten sind ausgehend von den abgeschlossenen Verträgen zu schätzen.
Wertsteigerungen und Veräußerungsgewinne sind in die Totalüberschussprognose nicht mit einzubeziehen.
Quelle: OFD Niedersachsen
Fundstelle(n):
BAAAF-46063