Einkommensteuer | AfA für einen verpachteten Rohbau (FG)

Dem Verpächter eines Rohbaus steht der Abzug von AfA ab dem Beginn der Verpachtung zu. Dies gilt unabhängig davon, ob der Pächter den Rohbau unmittelbar bezogen hat oder welche Arbeiten im Einzelnen noch "vor Bezug" erfolgt sind. Auch wenn es sich um einen Rohbau handelt, ist die AfA so vorzunehmen, wie sie vorzunehmen wäre, wenn das Gebäude auch im Inneren zu Beginn der Verpachtung fertiggestellt gewesen wäre (FG Saarland, Urteil v. 9.5.2012 - 2 K 1073/10).

Sachverhalt: Die Beteiligten streiten über die Einkünfte des Klägers aus Vermietung und Verpachtung in den Jahren 1999 bis 2006. Der Kläger kaufte 1998 ein Grundstück. Hierauf baute er ein Bürogebäude, welches er im Rohbau verpachtete. Die "Nutzbarmachung" des Gebäudes sollte die Pächterin übernehmen. Über eine Entschädigung hierfür sollte laut Pachtvertrag auf Grundlage eines Wertgutachtens verhandelt werden. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass mangels Fertigstellung des Gebäudes in den Jahren 1999 und 2000 eine AfA nicht in Betracht kommt. Auch seien die Aufwendungen der Pächterin zur Nutzbarmachung des Gebäudes auf 10 Jahre verteilt als Mieteinnahmen zu erfassen. Die hiergegen gerichtete Klage hatte Erfolg.

Hierzu führten die Richter weiter aus: Dem Kläger steht für das im Rohbau verpachtete Gebäude AfA zu. Mit der Verpachtung hat der Kläger begonnen, den Rohbau zur Einkünfteerzielung zu nutzen. Die AfA steht ihm zu, unabhängig davon, ob man den Zweck der AfA in der Verteilung der bereits entstandenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten sieht oder im Ausgleich des (wirtschaftlichen) Wertverzehrs. Denn auch bei einem Rohbau beginnt mit dem Einsatz zur Einkünfteerzielung die "Abnutzung". Unerheblich ist, ob die Pächterin den Rohbau unmittelbar bezogen hat oder welche Arbeiten im Einzelnen noch "vor Bezug" erfolgt sind. Denn die typisierenden Regelungen über die AfA von Gebäuden sind unabhängig davon anzuwenden, in welchem Umfang eine Nutzung durch den Mieter oder Pächter erfolgt ist. Insbesondere führt eine unterdurchschnittliche Nutzung einer Immobilie, z.B. nur an Wochenenden, als Feriendomizil oder zu Messezeiten, nicht dazu, für die AfA eine längere betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer anzunehmen oder gar die AfA für die gesamte Nutzungsdauer abweichend zu berechnen.

Hierbei ist die AfA so vorzunehmen, wie sie vorzunehmen wäre, wenn das Gebäude auch im Inneren zu Beginn der Verpachtung fertig gestellt gewesen wäre. Denn die betriebgewöhnliche Nutzungsdauer ist gerade für den Anteil "Rohbau" an einem Bürogebäude am längsten.

Anmerkung: Auch stellten die Richter klar, dass die Hinzurechnung der Aufwendungen der Pächterin auf das Gebäude zu den Mieteinnahmen rechtswidrig war. Die Aufwendungen für die Herrichtung des Gebäudes waren keine Gegenleistung für die Nutzungsüberlassung an den Kläger. Wirtschaftlicher Eigentümer der "Ausbauten" war schließlich die Pächterin, was sich aus den in dem Pachtvertrag getroffenen Vereinbarungen ergab.

Quelle: NWB Datenbank