Grunderwerbsteuer | Bewertung unbebauter Grundstücke bei Fehlen von Bodenrichtwerten (BFH)

Ein Grundstückswert für ein unbebautes Grundstück kann für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2007 nicht festgestellt werden, wenn der Gutachterausschuss für das Grundstück keinen Bodenrichtwert ermittelt hatte (BFH, Urteil v. 25.8.2010 - II R 42/09; veröffentlicht am 6.10.2010).

Sachverhalt: Das Land B brachte mit Wirkung zum 1.1.2001 u.a. das Krankenhaus A einschließlich des Grund und Bodens als Sacheinlage in eine GmbH ein. Streitig ist die Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 1.1.2001 für Zwecke der Grunderwerbsteuer.

Hintergrund: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich grds. nach der Gegenleistung. Ist eine solche nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln, bestimmt sich die Steuer nach den Werten gemäß BewG (§ 8 Abs. 2 GrEStG i.V. mit § 138 BewG). Lässt sich hiernach für bebaute Grundstücke die übliche Miete nicht ermitteln, bestimmt sich der Wert nach der Summe des Werts des Grund und Bodens und des Werts der Gebäude. Dies gilt insbesondere, wenn die Gebäude – wie im Streitfall als Klinik – zu Spezialnutzungen errichtet worden sind (§ 147 Abs. 1 BewG). Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich nach ihrer Fläche und den ermäßigten Bodenrichtwerten, die die Gutachterausschüsse auf den 1.1.1996 ermittelt haben. Der Steuerpflichtige kann einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§§ 147 Abs. 2  i.V. mit 145 Abs. 3 und 138 Abs. 4 BewG).

Hierzu führt der BFH weiter aus: Da für das zu bewertende Grundstück kein vom Gutachterausschuss ermittelter Bodenrichtwert vorliegt, durfte bei der Feststellung des Grundstückswerts kein Bodenwert, sondern nur der Gebäudewert berücksichtigt werden. Über die bloße Beachtung etwaiger vom Gutachterausschuss vorgegebener Differenzierungen hinaus dürfen die Finanzämter keine „eigenen“ Bodenrichtwerte aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Bodenrichtwerten ableiten. Bei einer solchen Ableitung würde es sich um eine Schätzung handeln, die mit der gesetzlichen Verteilung der Zuständigkeiten zwischen den Gutachterausschüssen und den Finanzämtern sowie mit der vom Gesetzgeber beabsichtigten Typisierung und Vereinfachung der Bedarfsbewertung nicht vereinbar wäre. Ein solcher abgeleiteter Bodenrichtwert wäre nicht der vom Gutachterausschuss nach dem BauGB ermittelte Bodenrichtwert, nach dem sich der Wert unbebauter Grundstücke „bestimmt“. Die Ableitung eines Bodenrichtwerts aus dem Bodenrichtwert für eine benachbarte Richtwertzone ist allein dem Gutachterausschuss vorbehalten. Fehlt ein vom Gutachterausschuss ermittelter Bodenrichtwert für ein zu bewertendes Grundstück, geht der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch den Steuerpflichtigen ins Leere und kann daher nicht zu dessen Lasten berücksichtigt werden. Ebenso scheidet der Ansatz eines vom Finanzamt ermittelten gemeinen Werts aus.

Quelle: BFH online