Grundsteuererlass | Antragsfrist bis 31. März beachten!
Eigentümer von vermieteten Wohnungen, Häusern und Gewerbeimmobilien können sich bei Leerstand oder ausbleibenden Mietzahlungen zumindest einen Teil der gezahlten Grundsteuer wieder zurückholen. Dazu muss bis zum 31.3. ein Antrag auf Erlass der Grundsteuer gestellt werden. Die Frist kann nicht verlängert werden, da es sich um eine gesetzliche (Ausschlussfrist) handelt.
Voraussetzung ist außerdem, dass es sich um einen unverschuldeten Einnahmeausfall handelt.Hintergrund: Durch Art. 38 des JStG 2009 v. ( BGBl 2008 I S. 2794) wurden die Vorschriften des § 33 Abs. 1 GrStG sowie des § 38 GrStG geändert. Die modifizierte Erlassregelung gilt mithin erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2008.
Erlassmöglichkeit
Ist bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstands um mehr als 50% gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, wird nach Maßgabe des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG die Grundsteuer in Höhe von 25% erlassen.
Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 %, ist die Grundsteuer in Höhe von 50% zu erlassen (§ 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG).
Unverschuldete Ertragsminderung durch Leerstand
Die Ertragsminderung bei Wohnungen und anderen Räumen, soweit sie durch Leerstand bedingt ist, hat der Grundstückseigentümer dann nicht zu vertreten, wenn die Räumlichkeiten dem Markt zur Verfügung stehen und der Steuerpflichtige sich nachhaltig um die Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat ( , KStZ 1985 S. 11).
1) Marktpräsenz des Vermietungsobjekts
Ein Erlass der Grundsteuer kann seitens des Steuerpflichtigen nicht geltend gemacht werden, wenn das Objekt aufgrund seines Verschuldens (d. h. Vertretenmüssens) am Immobilienmarkt nicht nachhaltig zur Verfügung steht. Dieser Befund betrifft primär die Fälle der Nichtvermietbarkeit und der vom Steuerschuldner veranlassten Bauarbeiten. So hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung zu vertreten,
wenn er sich nicht bemüht, den Verfall der Wohnung zu verhindern, um dieserart der Nichtvermietbarkeit entgegenzuwirken;
wenn der Steuergegenstand zeitweilig keine Erträge abwirft, da er wegen zuvor unterlassener Renovierungsarbeiten des Grundstückseigentümers zunächst baulich vorgerichtet werden muss.
Tritt eine Ertragsminderung während eines vom Grundstückseigentümer veranlassten Umbaus ein, hat der Steuerpflichtige diesen Umstand ebenfalls zu vertreten. Etwas anderes gilt hingegen für den Fall, dass der Umbau erforderlich ist, um überhaupt einen Mieter zu finden (Troll/Eisele, GrStG, § 33 Rn. 12).
2) Nachhaltiges Vermietungsbemühen des Grundstückseigentümers
Der Steuerpflichtige muss sich dauerhaft und intensiv, d. h. nachhaltig, um eine Vermietung bemühen. Dieses Erfordernis schließt mit ein, dass der Grundstückseigentümer eine angemessene und potenziell erfolgreiche Verwertung des Objekts anstrebt. So hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung zu vertreten, wenn er seine Vermietungsbemühungen auf eine planungsrechtlich unzulässige Nutzung konzentriert, er beispielsweise bei einem im Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) belegenen Grundstück die Vermietung als Wohnungen anstrebt und die nahe liegenden Verwertungsmöglichkeiten ignoriert.
Der Steuerpflichtige, der einen Erlass der Grundsteuer begehrt, muss sein nachhaltiges Bemühen um eine Vermietung im Detail nachweisen. Vom Steuerpflichtigen ist zu fordern, dass er sich grds. während der gesamten Zeit der Ertragsminderung um eine Vermietung bemüht. Bei dem Versuch einer Vermarktung via Internet ist besonderes Augenmerk auf die Dauer des Einstellens zu richten. Es dürfte allerdings nicht erforderlich sein, dass das Vermietungsobjekt mit wöchentlichen Inseraten beworben oder ohne jegliche Unterbrechung im Internet eingestellt wird. Das nachhaltige Bemühen um Vermietung kann des Weiteren durch die Beauftragung eines Maklers dokumentiert werden; bei sehr großen und werthaltigen Objekten dürfte diese Maßnahme allein allerdings nicht ausreichend sein.3) Marktgerechter Mietzins
Ist die Mietforderung überhöht, hat der Grundsteuerschuldner die mit dem Leerstand des Hauses verbundene Ertragsminderung zu vertreten. Nach der Entscheidung des BFH v. NWB GAAAC-70392 ist eine Mietforderung dann überhöht, wenn der untere Rand der angegebenen Spanne über der üblichen Miete liegt. Im umgekehrten Fall hat der Steuerpflichtige eine Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, wenn er nachweist, dass er sich um eine Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat (BFH, Urteil v. NWB EAAAC-65401). Entgegen der Auffassung des , DÖV 2005 S. 785) vertritt der BFH hier den Standpunkt, dass auch im Falle eines Überangebots auf dem betreffenden Vermietungsmarkt vom Grundstückseigentümer nicht verlangt werden kann, lediglich einen Mietpreis am unteren Rand der Mietpreisspanne zu nehmen. Externe Gründe, die zu einer Ertragsminderung führen, können ein Verschulden des Grundstückseigentümers nicht begründen. So hat der Grundstückseigentümer die Zahlungsunfähigkeit des Pächters nicht zu vertreten, da diese außerhalb seines Einflussbereichs liegt. Allerdings muss sich der Grundstückseigentümer in einem solchen Fall um eine Begrenzung des Schadens – z. B. mittels Räumungsklage – bemühen (, NVwZ-RR 2002 S. 885).
Fundstelle(n):
ZAAAF-14241