Grunderwerbsteuer | Verlängerung eines befristeten Rücktrittsrechts beim Grundstückskauf (BFH)

Wenn in einem Grundstückskaufvertrag ein vom Eintritt bestimmter Ereignisse abhängiges Rücktrittsrecht befristet vereinbart wird und die für die Ausübung des Rücktritts vereinbarte Frist erstmals verstreicht, dann stellt eine zusätzliche „Fristverlängerung“ die Begründung eines neuen Rücktrittsrechts dar. Um den Grundstückserwerb rückgängig zu machen, muss der Rücktritt dann innerhalb der Zweijahresfrist des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG neubegründet und ausgeübt werden (BFH-Urteil v. 18.11.2009 - II R 11/08; veröffentlicht am 23.12.2009).

Sachverhalt: Die Käuferin eines unbebauten Grundstücks hatte ein zunächst bis zum 28.2.2000 befristetes Rücktrittsrecht für den Fall, dass eine Erschließung und Baugenehmigung zur Errichtung von Wohnhäusern scheitert. Die Frist für den Rücktritt wurde mehrfach durch notarielle Vereinbarungen jeweils vor Fristablauf verlängert, bevor im Jahre 2003 (dokumentiert durch Löschung der Auflassungsvormerkung) endgültig vom Vollzug des Kaufvertrags Abstand genommen wurde, weil sich die Erschließung und Bebauung in der vorgesehenen Form als undurchführbar erwies.

Dazu führt der BFH weiter aus: Hätten die Vertragsparteien im Streitfall die Befristung des Rücktrittsrechts unterlassen oder von Anfang an etwa auf fünf Jahre erstreckt, handelte es sich um ein vorbehaltenes Recht mit der Besonderheit, vom nachträglichen Eintritt oder Nichteintritt bestimmter Ereignisse - nämlich der Ablehnung einer Erschließung oder Bebauung des Grundstücks durch die Kommune und damit vom Nichteintritt der Bebaubarkeit - abhängig zu sein, und stünde der Klägerin ein Aufhebungsanspruch aus § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG zu.

Tatsächlich war aber das vorbehaltene Rücktrittsrecht ursprünglich lediglich bis zum 28. Februar 2000 befristet. Läge jedoch eine bis zur vollständigen Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs reichende lückenlose Kette von jeweils noch innerhalb der laufenden Frist vereinbarten Fristverlängerungen vor, bliebe § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG anwendbar, wenn der Klägerin jeweils ein Anspruch auf Fristverlängerung zugestanden hätte. Solche Ansprüche kommen unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. Das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage kann nämlich nicht nur zur Entstehung eines gesetzlichen Rücktrittsrechts wegen "Nichterfüllens einer Vertragsbedingung" i.S. des § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG führen, sondern im Zuge einer vorrangigen Vertragsanpassung auch zur bloßen Verlängerung der vereinbarten Frist für die Ausübung eines vorbehaltenen (und damit bereits begründeten), aber noch von nicht beeinflussbaren Umständen abhängigen Rücktrittsrechts.

Bei lückenloser rechtzeitiger Fristverlängerung hätte der Klägerin zwar unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage jeweils ein Anspruch auf Anpassung des Kaufvertrages vom September 1999 durch (mehrfache) Verlängerung der Frist für die Ausübung des vereinbarten Rücktrittsrechts zustehen können; eine derartige lückenlose Kette rechtzeitiger Fristverlängerungen ist im Streitfall aber nicht vorhanden. Die Kette bricht spätestens Ende 2000 ab. Die Fristverlängerung vom 20. Dezember 2000 war auf jeden Fall verspätet. Bei Beurkundung dieser Fristverlängerung war die Verkäuferin wiederum vollmachtlos vertreten. Die erforderliche Genehmigung hat sie erst am 30. Januar 2001, und damit erst nach Ablauf der zuvor (unterstellt mit steuerrechtlicher Wirkung) bis zum 31. Dezember 2000 verlängerten Frist, erklärt. Die Genehmigung wirkte zwar zivilrechtlich auf den Zeitpunkt der Beurkundung zurück; grunderwerbsteuerrechtlich kann diese Rückwirkung jedoch nicht nachvollzogen werden, da sich der steuerrechtlich maßgebliche Sachverhalt nicht rückwirkend gestalten lässt (vgl. NWB GAAAC-18578).

Quelle: BFH online

Anmerkung der NWB-Redaktion: Die Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheids nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG (das Eigentum am Grundstück war nicht übergegangen) scheiterte (nur) daran, dass der BFH eine von drei notariell beurkundeten Verlängerungen der Rücktrittsfrist deshalb als verspätet einstufte, weil die Käuferin bei der notariellen Beurkundung als vollmachtlose Vertreterin der Verkäuferin auftrat und diese die erforderliche Genehmigung erst nach Ablauf der Rücktrittsfrist aussprach.