Vermietung | Auffrischung der Einkünfteerzielungsabsicht nach jahrelangem Leerstand (BFH)
Bleiben Vermietungsbemühungen für eine Immobilie lange Zeit vergeblich, kann durch bauliche Umgestaltungen eine fortbestehende Vermietungsabsicht belegt werden. Wenn nichts unternommen wird, spricht dies für die Aufgabe der Vermietungs- und Einkünfteerzielungsabsicht (; veröffentlicht am ).
Sachverhalt: Die Klägerin ist Vorbehaltsnießbraucherin eines Wohn- und Geschäftsgrundstücks, auf dem im Jahr 1976 ein dreigeschossiges Gebäude errichtet wurde. Im Erdgeschoss, Keller und ersten Obergeschoss sind ein Ladengeschäft, Lager- und Personalräume seit Fertigstellung des Gebäudes gewerblich vermietet. Mehrere Wohnungen stehen seit dem Jahr 1976 leer, ebenso einige Räume in den oberen Geschossen, die im Jahr 1988 für gewerbliche Vermietungen umgebaut wurden. Das Finanzamt erkannte die auf die leer stehenden Räumlichkeiten entfallenden Aufwendungen mangels einer ernsthaften Vermietungsabsicht bei der Veranlagung des Streitjahres (2003) nicht als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an. Einspruch und Klage blieben erfolglos.
Dazu führt der BFH weiter aus: Zutreffend hat das FG die im Zusammenhang mit den seit Jahren leer stehenden Räumen angefallenen Aufwendungen nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt.
Der Steuerpflichtige muss sich endgültig entschlossen haben, aus einer leer stehenden Wohnung durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und darf diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben haben. Dieser endgültige Entschluss zu vermieten - die Einkünfteerzielungsabsicht - muss sich anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen belegen lassen, wobei es sich dabei um Beweisanzeichen handelt, deren Feststellung und Würdigung im Wesentlichen dem FG als Tatsacheninstanz obliegt (BFH-Urteil NWB NAAAC-97815). Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder - sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben - für deren Aufgabe.
Quelle: BFH online
Anmerkung der NWB-Redaktion: Unausgesprochen wendet der für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zuständige Senat die Grundsätze an, die zur Liebhaberei bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb und aus Land- und Forstwirtschaft entwickelt wurden, wonach nämlich die Reaktionen des Steuerpflichtigen auf die Verluste im Falle einer längeren Verlustperiode die Bedeutung wichtiger äußerer Beweisanzeichen erlangen können (vgl. z.B. BFH-Urteile v. NWB DAAAB-44583 und NWB TAAAA-88786). Hat der Stpfl. dann aber auf die langjährigen Verluste durch Änderung seines Verhaltens oder Umgestaltung seines Betriebs reagiert, dann muss ihm erneut eine Verlustperiode zugestanden werden, weil es sich auch insoweit wieder um (neuerliche) Anlaufverluste handelt (BFH NWB TAAAA-88786, aaO).
Fundstelle(n):
HAAAF-13638