Mietrecht | Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietverhältnis (BGH)
Wird in einem Gewerberaum-Formularmietvertrag der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit beider Klauseln führt ().
Hintergrund: Formularmietverträge unterliegen dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Der BGH hat sowohl für das Wohnraummietrecht ( NWB YAAAC-04539) als auch für das Gewerberaummietrecht ( NWB ZAAAC-95692) entschieden, dass die in einem Mietvertrag enthaltene Klausel unwirksam ist, nach der Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan unabhängig von der tatsächlichen Notwendigkeit erbrachte werden müssen. Zulässig sind Klauseln, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen. Weiterhin hat der BGH Formularklauseln für unwirksam erklärt, die den Mieter verpflichten, die Räume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben ( NWB CAAAA-22394).
Sachverhalt: Die Parteien streiten insbesondere um die Wirksamkeit der folgenden Klauseln in dem zwischen ihnen abgeschlossenen Gewerberaummietvertrag: (1) "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann". (2) "Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand … zurückzugeben".
Hierzu führte das Gericht u.a. aus:
Die Regelung zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter benachteiligt diesen nicht unangemessen und hält deshalb einer Inhaltskontrolle stand (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), weil sie keine zwingend einzuhaltende Frist enthält.
Sie verpflichtet den Mieter zwar zu einer regelmäßigen Renovierung, macht aber die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen zusätzlich von einem tatsächlich vorhandenen Bedarf abhängig.
Auch die Verpflichtung zur Rückgabe des Mietobjekts bei Vertragsbeendigung „in bezugsfertigem Zustand“ enthält keine vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung.
Denn der Mieter muss, um diese Verpflichtung zu erfüllen, die Mieträume nur in einem Erhaltungszustand zurückgeben, die es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten Zustand zu überlassen.
Anmerkung: Die Entscheidung erläutert fast lehrbuchartig den aktuellen Stand der Rechtsprechung und eignet sich hervorragend, um die entsprechenden Klauseln in laufenden Verträgen auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen.
Quelle: NWB Datenbank
Autor: Ingo Ehlers, Rechtsanwalt, Freiburg
Fundstelle(n):
XAAAF-11213