Erbschaftsteuer | Bewertung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren (BFH)
Der Bewertung eines bebauten Grundstücks ist nach der bis 2006 geltenden Rechtslage regelmäßig auch dann die im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielte Miete zugrunde zu legen, wenn diese niedriger als die übliche Miete war und die Vermietung zwischen verbundenen Unternehmen erfolgte (; veröffentlicht am ).
Hintergrund: Nach § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG in der im Streitjahr geltenden Fassung ist der Wert eines bebauten Grundstücks das 12,5 fache der für dieses im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmiete. An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete, wenn ein bebautes Grundstück vom Eigentümer oder dessen Familie selbst genutzt, anderen unentgeltlich zur Nutzung überlassen oder an Angehörige oder Arbeitnehmer des Eigentümers vermietet wurde (§ 146 Abs. 3 Satz 1 BewG). Die übliche Miete ist dann die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird (§ 146 Abs. 3 Satz 2 BewG).
Sachverhalt: Die Klägerin ist eine Familienstiftung, deren Vermögen der Erbschaftsteuer unterlag. Zum ihrem Vermögen gehörte u.a. eine Grundstücksgesellschaft, die Eigentümerin des im Streitfall zu bewertenden Grundstücks ist. Dieses Grundstück wurde mit einem Einkaufsmarkt bebaut und an ein verbundenes Unternehmen vermietet. Es wurde zunächst eine jährliche, an den Lebenshaltungskostenindex anzupassende Miete vereinbart. Aufgrund eines Nachtrags zum Mietvertrag wurde der monatliche Mietzins ca. 3½ Jahre vor dem streitgegenständlichen Besteuerungszeitpunkt deutlich herabgesetzt. In der Feststellungserklärung gab die Klägerin die zuletzt vereinbarte Miete für die letzten drei Jahre an. Unter Hinweis auf ein Verkehrswertgutachten beantragte sie jedoch den Ansatz eines niedrigeren gemeinen Wertes. Dieses Gutachten hatte eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erstellt. Das Finanzamt folgte bei der Bewertung weder dem Gutachten noch berücksichtigte es die gezahlten Mieten. Es berücksichtigte vielmehr eine „übliche“ Jahresmiete.
Hierzu führte der BFH weiter aus:
Im Streitfall wurde das Grundstück von der Vermieterin weder selbst genutzt noch anderen unentgeltlich zur Nutzung überlassen. Die personelle Verflechtung zwischen der Vermieterin und der Mieterin führt nicht zur Anwendung des § 146 Abs. 3 BewG.
Die Bewertung ist hier auch nicht wegen Missbrauchs von Gestaltungsmöglichkeiten i.S. des § 42 AO so vorzunehmen, dass die zunächst vereinbarte Miete nach § 146 Abs. 2 BewG anzusetzen ist.
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gemäß § 146 Abs. 7 BewG a.F. kann nur durch ein Gutachten erbracht werden, das der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat.
Quelle: NWB Datenbank
Anmerkung: Der tatsächlich erzielte Mietzins ist daher auch maßgebend, wenn es sich um eine Nutzungsüberlassung an Nahestehende bzw. innerhalb einer Unternehmensgruppe (z.B. im Rahmen einer Betriebsaufspaltung) zu einem unter der Marktmiete liegenden Mietzins handelt. Die Festsetzung eines geringen Mietzinses ist grds. kein Gestaltungsmissbrauch (offen lässt der BFH die Beurteilung in Extremfällen, in denen der Mietzins so gering ist, dass die Gestaltung steuerlich allgemein nicht anzuerkennen ist).
Fundstelle(n):
FAAAF-10704