Umsatzsteuer | Zur Geschäftsveräußerung im Ganzen beim Verkauf eines Mietgrundstücks (FG)
Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen liegt nicht vor, wenn der Veräußerer seine Tätigkeit im Außenverhältnis gegenüber den Mietern auch nach dem Besitzübergang fortführt. Im Streitfall schlossen die Vertragsparteien neben dem Grundstückskaufvertrag auch einen Generalmietvertrag ab. Hiernach trat der Veräußerer (weiterhin) als Zwischenvermieter gegenüber den bisherigen Mietern auf (; Revision anhängig).
Hintergrund: Ändern sich bei einem Grundstück die Verhältnisse, die im Kalenderjahr der erstmaligen Verwendung für den Vorsteuerabzug maßgebend waren, innerhalb von zehn Jahren seit dem Beginn der Verwendung, so ist für jedes Kalenderjahr der Änderung ein Ausgleich durch eine Berichtigung des Abzugs der auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten entfallenden Vorsteuerbeträge vorzunehmen (§ 15a Abs. 1 Sätze 1 und 2 UStG). Etwas anderes gilt jedoch bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen. Hier wird der maßgebliche Berichtigungszeitraum nicht unterbrochen (§ 15a Abs. 10 S. 1 UStG), so dass keine Vorsteuerkorrektur durchzuführen ist.
Sachverhalt: Die Klägerin vermietete die Wohn- und Geschäftseinheiten des streitgegenständlichen Gebäudes seit dem Erwerb. Hinsichtlich der Vermietung der gewerblichen Flächen verzichtete die Klägerin auf die Umsatzsteuerbefreiung und nahm dementsprechend beim Erwerb einen Vorsteuerabzug aus den Anschaffungskosten vor. 2006 wurde das Grundstück veräußert. Gemäß dem Kaufvertrag wurden dabei auch sämtliche Rechte aus den bestehenden Mietverträgen an den Erwerber abgetreten. Des Weiteren schlossen die Vertragsparteien einen „Generalmietvertrag“ ab. Hiernach trat der Erwerber als Vermieter und die Klägerin als Zwischenvermieter auf. Nach dem Generalmietvertrag sollten die bestehenden Mietverträge als Untermietverhältnisse übernommen werden.
Hierzu führte das Finanzgericht weiter aus:
Eine Änderung der Verhältnisse liegt auch vor, wenn das noch verwendungsfähige Wirtschaftsgut vor Ablauf des maßgeblichen Berichtigungszeitraums veräußert wird und dieser Umsatz für den Vorsteuerabzug anders zu beurteilen ist als die Verwendung im ersten Kalenderjahr (§ 15a Abs. 8 UStG). Dies war hier der Fall.
Die Veräußerung erfüllte nicht die Voraussetzungen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen iSv § 1 Abs. 1a UStG. Es fehlt vorliegend an der Fortführung der unternehmerischen Tätigkeit des Veräußerers durch den Erwerber. Vielmehr führt die Klägerin ihr Vermietungsunternehmen auch nach der Veräußerung selbst weiter.
Der Erwerber führte hier zwar ebenfalls ein Vermietungsunternehmen – er führte jedoch nicht die Vermietungstätigkeit der Klägerin fort, sondern ein „neues“ Vermietungsunternehmen, welches nicht die erforderliche Ähnlichkeit mit dem von der Klägerin betriebenen Unternehmen aufweist.
Die Vermietung eines Gebäudekomplexes an (nur) einen gewerblichen Zwischenvermieter unterscheidet sich wesentlich von der Tätigkeit eines Endvermieters, der rd. 50 Wohn- und Geschäftseinheiten an unterschiedliche Endmieter vermietet.
Hinweis: Das Finanzgericht hat die Revision zur Fortbildung des Rechts zugelassen. Diese wird beim BFH unter dem Aktenzeichen NWB YAAAE-39046 geführt. Den Text der Entscheidung finden Sie auf den Internetseiten des Finanzgerichts. Eine Aufnahme in die NWB Datenbank erfolgt in Kürze.
Quelle: FG Düsseldorf online
Anmerkung: Grundsätzlich ist die Veräußerung eines Grundstücks nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG steuerfrei. Nach § 9 Abs. 1 UStG kann ein Unternehmer unter den dort genannten Voraussetzungen jedoch auf die Steuerfreiheit verzichten. Der Verzicht kann bei Grundstückslieferungen gem. § 9 Abs. 3 S. 2 UStG nur im notariell zu beurkundenden Vertrag (§ 311b Abs. 1 BGB) erklärt werden. Die Klägerin hatte im Streitfall wirksam in Höhe von 51,09% auf die Steuerbefreiung verzichtet. Dass der Verzicht unter der Bedingung erklärt wurde, dass die Finanzverwaltung den Verkauf nicht als Geschäftsveräußerung im Ganzen betrachtet, war nach Ansicht des Finanzgerichts unschädlich. Die Bedingung sei spätestens mit Bekanntgabe des geänderten Umsatzsteuerbescheides eingetreten, so dass der Verzicht im Streitfall insoweit wirksam geworden sei. Da sich der Verzicht jedoch nur auf die Vermietung der gewerblichen Flächen bezog und deren Anteil sich zwischenzeitlich verringert hatte, müsste die Klägerin im Übrigen eine Vorsteuerberichtigung durchführen.
Fundstelle(n):
XAAAF-10001