Zeitpunkt der Errichtung bzw. Fertigstellung nach der Übergangsregelung des § 27 Abs. 2 UStG
Zur Frage, ob bei erheblichen Umbauarbeiten an einem Altbau mit einer zusätzlich geschaffenen Wohn- oder Nutzfläche für die Abgrenzung des § 27 Abs. 2 UStG auf den Zeitpunkt der Fertigstellung der Umbauarbeiten abzustellen ist, gilt Folgendes:
Nach § 9 Abs. 2 UStG ist für die Vermietung von Wohnungen ein Verzicht auf die Steuerbefreiung ausgeschlossen. Diese Vorschrift ist aber dann nicht anzuwenden, wenn das betreffende Wohngebäude vor dem fertiggestellt worden ist und wenn mit der Errichtung des Gebäudes vor dem begonnen worden ist (§ 27 Abs. 2 UStG). Bei solchen (Alt-) Objekten kommt daher in Fällen der Zwischenvermietung nach wie vor ein Verzicht auf die Steuerbefreiung in Betracht.
Wird ein bestehendes Gebäude lediglich umgebaut und modernisiert, so entsteht unabhängig von der Höhe der Baukosten – dadurch grundsätzlich kein neues Wirtschaftsgut Gebäude. Solche Baumaßnahmen sind nicht als Errichtung bzw. als Fertigstellung eines Gebäudes i. S. des § 27 Abs. 2 UStG zu werten. Deshalb ist in derartigen Fällen der Zeitpunkt der Fertigstellung der Umbaumaßnahmen, die ertragsteuerlich zu nachträglichen Herstellungskosten führen, ohne Bedeutung.
Die Errichtung bzw. Fertigstellung eines Gebäudes i. S. der Übergangsvorschrift des § 27 Abs. 2 UStG ist nur dann anzunehmen, wenn die betreffenden Umbaukosten als Herstellungskosten für ein neues Gebäude zu behandeln sind (vgl. hierzu auch H 7.3 EStH 2005 sowie BStBl 2003 I S. 386 – ESt-Handbuch 2007 Anhang 30 V). Danach ist von einem neuen Gebäude nur bei grundlegenden Umbaumaßnahmen auszugehen, durch die das Gebäude in seinem Zustand so wesentlich verändert wird, dass es bei objektiver Betrachtung als neues Wirtschaftsgut erscheint. Bei einer Aufstockung müssen die Neubauteile dem Gebäude das Gepräge geben.
Ist im Einzelfall durch die Baumaßnahmen nach diesen Grundsätzen kein neues Gebäude entstanden, so ist § 9 Abs. 2 UStG nicht anzuwenden. Der Unternehmer hat damit die Möglichkeit, im Falle einer Zwischenvermietung gem. § 9 Abs. 1 UStG auf die Steuerbefreiung zu verzichten.
Diese Beurteilung gilt auch für Wohnungen, die in Altgebäuden neu hergestellt werden (z. B. Ausbau des Dachgeschosses). Ertragsteuerlich wird eine derartige Wohnung regelmäßig als selbständiger Gebäudeteil und damit als ein neues Wirtschaftsgut behandelt. Bei der Anwendung des § 27 Abs. 2 UStG kann das Gebäude aber nur einheitlich beurteilt werden. Hier wird nicht auf (ertragsteuerliche) Wirtschaftsgüter bzw. Gebäudeteile abgestellt, sondern diese Vorschrift bezieht sich ausdrücklich auf das auf dem Grundstück errichtete (Gesamt-) Gebäude.
Oberfinanzdirektion Karlsruhe v. - S 7198
Fundstelle(n):
DStR 2009 S. 1432 Nr. 28
YAAAD-15468