Gründe

I

Die Beteiligten streiten um die Verpflichtung der Beklagten zum Grundsteuererlass.

Die Klägerin war im maßgeblichen Zeitraum Eigentümerin eines im Außenbereich der Beklagten in der Gemarkung R. gelegenen Grundstücks. Auf der großflächigen, von der R. im Osten und einem steil aufragenden Höhenzug im Westen gesäumten Parzelle befinden sich verschiedene bauliche Anlagen (Mühlengebäude, Wohnhaus, Getreidesilos und Hallen). Der Mühlenbetrieb wurde im Jahre 1979 und der Getreidehandel 1988 eingestellt. Ende 1994 gab die Klägerin auch die Nutzung des Grundstücks zur Einlagerung, Verarbeitung, Veredelung und Verwendung von Getreide auf. Die ehemaligen Kornspeicher und Hallen - Nutzflächen von insgesamt 15 000 m2 - wurden seitdem zu einem Teil als Stellplätze vermietet. Bemühungen der Eigentümerin, den Baubestand insgesamt gewerblich zu vermieten, schlugen entweder aufgrund der ungünstigen Erschließungssituation des Grundstücks oder wegen der baulichen Konzeption der Mietobjekte fehl. Mit Rücksicht auf die aus diesen Gründen nachhaltig geminderten Erträge wurden der Klägerin für den Zeitraum von 1994 bis einschließlich 1999 die Grundsteuern in dem von ihr beantragten Umfange erlassen.

In den Folgejahren lehnte die Beklagte mit Bescheiden vom 20. Juni 2001, 12. Juni 2002 und 18. Juni 2003 die Erlassanträge der Klägerin für die Jahre 2000 bis 2002 ab. Weder sei der Rohertrag des Steuergegenstandes in dem gesetzlich vorausgesetzten Umfang gemindert noch habe die Steuerpflichtige diese Minderung nicht zu vertreten. Die Einziehung der Grundsteuer stelle sich auch nicht als unbillig dar.

Die gegen diese Bescheide gerichteten Widersprüche wies der Stadtrechtsausschuss der Beklagten mit Widerspruchsbescheid vom 6. April 2004 unter gleichzeitiger Ablehnung des Grundsteuererlassantrages für das Jahr 2003 zurück.

Die dagegen erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht Trier mit Urteil vom 24. August 2004 abgewiesen. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz hat die Berufung der Klägerin mit dem hier angegriffenen Urteil vom 24. Januar 2006 zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt: Es stehe nicht fest, dass ihr Erlassbegehren den tatbestandlichen Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1, Satz 3 Nr. 3 Grundsteuergesetz - GrStG - in jeder Hinsicht entspreche. Es sei bereits zweifelhaft, ob der normale Rohertrag des bebauten Grundstücks um mehr als 20 v.H. gemindert sei. Die Aktenlage genüge nicht, um die Voraussetzungen abschließend prüfen zu können. Inwieweit die Klägerin eine Minderung des Rohertrags zu vertreten habe, sei fraglich. Eine wesentliche Ursache der Ertragsminderung, nämlich die Aufgabe der eigengewerblichen Nutzung des Grundstücks, dürfe, weil außerhalb des Erlasszeitraumes liegend, nicht berücksichtigt werden. Fernliegend sei, dass die Klägerin während des Erlasszeitraumes die Ertragsminderungen durch geeignete und ihr zumutbare Maßnahmen hätte verhindern oder reduzieren können. Das Ausmaß des Leerstandes der als Hallenstellplätze angebotenen Gebäude sei durch Intensivierung der Werbetätigkeit der Klägerin schwerlich zu vermindern gewesen. Die angesprochenen Stellplatzflächen befänden sich auf einem ungünstig erschlossenen Außenbereichsareal, das schon als solches Mietinteressenten nur in einem begrenzten Umfang finde. Deshalb spreche auch wenig dafür, dass die Leerstände hätten spürbar vermindert werden können, wenn die Klägerin anstelle eines durchschnittlichen monatlichen Mietzinses von 30 € pro Stellplatz ein deutlich unterhalb der Marktmiete für vergleichbare Grundstücke liegendes Vermietungsangebot auf dem Immobilienmarkt unterbreitet hätte. Die grundlegende Umgestaltung der baulichen Anlagen samt Neuerschließung des Grundstücks bedürfe abgestimmter raumplanerischer Konzepte, an denen es bislang fehle und deren Verfolgung überdies außerhalb der Willenssphäre der Klägerin liege. Zudem stoße bei ihr jede mit Aufwand verbundene ertragsverbessernde Maßnahme unter dem Gesichtspunkt der wirtschaftlichen Zumutbarkeit an enge Grenzen, da ihr finanzieller Handlungsspielraum unstreitig beengt sei.

Das Erlassbegehren scheitere aber jedenfalls aufgrund teleologischer Auslegung des § 33 Abs. 1 GrStG. Danach könnten nur Umstände zu einem Grundsteuererlass führen, die für die Ertragslage eines Grundstücks in sachlicher und zeitlicher Hinsicht Ausnahmen darstellten, d.h. für den Nutzwert nur von vorübergehender zeitlich begrenzter Tragweite seien bzw. darauf in lediglich atypischer Weise Einfluss nähmen. Die Ursachen für die Ertragslage des klägerischen Grundstücks seien jedoch weder atypisch noch zeitlich begrenzt.

Die Klägerin hat mit der vom 10. Senat des Bundesverwaltungsgerichts durch Beschluss vom 25. Januar 2007 zugelassenen Revision geltend gemacht, für eine teleologische Reduktion gebe § 33 GrStG nichts her. Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 33 Abs. 1 GrStG seien erfüllt, so dass die Grundsteuer in der beantragten Höhe zu erlassen sei.

Die Klägerin beantragt,

1. unter entsprechender Abänderung des Urteils des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz vom 24. Januar 2006 und des Urteils des Verwaltungsgerichts Trier vom 24. August 2004 die Bescheide der Beklagten vom 20. Juni 2001, 12. Juni 2002 und 18. Juni 2003 sowie den Widerspruchsbescheid vom 6. April 2004 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die für das Grundstück F. in T., Gemarkung R., Flur 3, Nr. 2853 festgesetzte Grundsteuer für 2000 in Höhe von 5 264,12 €, für 2001 in Höhe von 5 118,27 €, für 2002 in Höhe von 5 046,96 € und für 2003 in Höhe von 4 966,76 € zu erlassen,

2. die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Revision zurückzuweisen,

und meint, die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass lägen nicht vor. Nach Aufgabe der eigenwirtschaftlichen Nutzung seit 1995 liege die Bezugsgröße nach § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG nicht mehr in den sehr hohen Erträgen, die vor dieser Zeit erwirtschaftet worden seien. Als Bezugsgröße könnten nur die danach zu erzielenden Mieten zugrunde gelegt werden. Diese seien aber in den Jahren 2000 bis 2003 kontinuierlich gestiegen. Von einem generellen Nachfragedefizit nach Hallenlagerfläche könne nicht ausgegangen werden. Es sei i.S.d. § 33 Abs. 1 GrStG von der Klägerin zu vertreten, dass sie die Ertragsminderung nicht durch geeignete Maßnahmen verhindert habe. So könne bei einem Umbau der Gebäude auch eine höhere Grundstücksausnutzung erzielt werden. Schließlich habe die Klägerin nicht nachgewiesen, dass sie versucht habe, Stellplätze unter der üblichen Marktmiete zu vermieten. Sie sei nämlich verpflichtet, auch den geringst möglichen Ertrag zu erzielen, bevor ein Grundsteuererlass in Betracht komme.

II

Die Revision der Klägerin ist zulässig und begründet. Das angegriffene Urteil verletzt Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO) und stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 144 Abs. 4 VwGO). Dies führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung.

1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt ein Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz - GrStG - auch bei strukturellem Leerstand in Betracht. Das Berufungsgericht hat in seinem Urteil § 33 Abs. 1 GrStG unter Bezugnahme auf frühere Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts dahingehend ausgelegt, dass von vornherein ein Grundsteuererlass nur bei atypischer Sachlage und nur bei vorübergehender Ertragsminderung in Betracht komme. Das Bundesverwaltungsgericht hat sich mit dem Beschluss vom 24. April 2007 - BVerwG GmS-OGB 1.07 - (Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 27 S. 1) der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes angeschlossen, wonach ein Grundsteuererlass nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen kann (vgl. BFH, Beschluss vom 26. Februar 2007 - II R 5/05 - BFHE 215, 519).

2. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 144 Abs. 4 VwGO). Denn auf der Grundlage der von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen lässt sich nicht ausschließen, dass die gesetzlichen Erlassvoraussetzungen erfüllt sind. Da der Sachverhalt zur abschließenden Beurteilung noch weiterer, im Revisionsverfahren nicht zu leistender Aufklärung bedarf, ist die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Oberverwaltungsgericht zurückzuverweisen (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO).

a) Ein Grundsteuererlass setzt nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG bei bebauten Grundstücken zunächst voraus, dass der normale Rohertrag um mehr als 20 v.H. gemindert ist. Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, dessen Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren (§ 76 Abs. 1 BewG) zu ermitteln ist, ist gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG die Jahresrohmiete zu verstehen, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraumes - d.h. des Kalenderjahres, für das die jahresweise zu erhebende und ggf. zu erlassende Steuer festgesetzt worden ist - maßgebend wäre. Bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Sachwertverfahren (§ 76 Abs. 2 oder Abs. 3 BewG) zu ermitteln ist, ist als normaler Rohertrag die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraumes geschätzte übliche Jahresrohmiete anzusehen.

Jahresrohmiete wiederum ist gemäß § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Ist das Grundstück oder sind Teile desselben eigengenutzt, ungenutzt - d.h. auch leer stehend -, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen, gilt gemäß § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG als Jahresrohmiete die übliche Miete, die gemäß Abs. 2 Satz 2 der Vorschrift in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete zu schätzen ist. Die übliche Miete gilt gemäß § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG auch dann als Jahresrohmiete, wenn die Räume für eine um mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweichende Miete vermietet sind.

Das Oberverwaltungsgericht hat vor dem Hintergrund seiner oben dargestellten Rechtsauffassung keine Feststellungen dazu getroffen, ob der normale Rohertrag des klägerischen Grundstücks um mehr als 20 v.H. gemindert ist. Es ist von einer Bewertung im Sachwertverfahren nach § 76 Abs. 2 BewG ausgegangen, ohne dass allerdings insoweit Feststellungen getroffen worden wären, die es im Revisionsverfahren ermöglichen würden, die Richtigkeit dieser Zuordnung zu überprüfen. Die Ermittlung der Minderung des normalen Rohertrags erfordert in diesem Fall die Gegenüberstellung des von der Klägerin erzielten Ertrages und des an Ertrag "Üblichen" (vgl. Urteil vom 3. Mai 1991 - BVerwG 8 C 13.89 - Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 24 S. 8; vgl. dazu auch Grundsteuer-Richtlinien 1978 vom 9. Dezember 1978, BStBl I S. 553, zu § 33 GrStG Abschnitt 40 Abs. 4 Satz 2). § 33 GrStG hebt mit dem "Üblichen" auf das ab, was Objekte vergleichbarer Beschaffenheit an Ertrag bringen. Gefordert ist ein Vergleich mit "anderen". Ob der erzielte - geringe - Ertrag auf eine atypische Situation zurückzuführen ist und/oder länger anhält, ist unerheblich.

Sollte hingegen von der Notwendigkeit einer Bewertung im Ertragswertverfahren auszugehen sein, so kommt es zunächst darauf an, was zu Beginn des Erlasszeitraumes von den Mietern oder Pächtern als nach § 79 Abs. 1 BewG aufgrund vertraglicher Vereinbarungen zu berechnendes Gesamtentgelt im Erlasszeitraum zu entrichten war. Erst wenn feststeht, dass Grundstücke oder Grundstücksteile keinen Ertrag erbringen (§ 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG) oder diese zu einer um mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen waren (§ 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG), ist von der üblichen Miete als Jahresrohmiete auszugehen. Auch für diesen Fall kommt es mithin auf einen Vergleich mit der Miete an, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG).

Deshalb ist hier in jedem Fall auf den Ertrag abzustellen, den die Klägerin tatsächlich im entscheidungserheblichen Zeitraum erzielt hat. Dem sind die Erträge gegenüberzustellen, die für die Vermietung vergleichbarer Grundstücke üblicherweise zu erzielen sind. Entgegen der Auffassung der Klägerin bleiben insoweit - ungeachtet der Bewertung des klägerischen Grundstücks im Sachwert- oder Ertragswertverfahren - die bis 1994 erwirtschafteten Erträge außer Betracht. Zu dieser Vergleichsberechnung enthält das Berufungsurteil entsprechend seinem rechtlichen Begründungansatz keine Tatsachenfeststellungen; diese sind im weiteren Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht nachzuholen.

b) Ob die weitere Voraussetzung gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG vorliegt, dass die Ertragsminderung vom Steuerschuldner nicht zu vertreten ist, lässt sich mangels hinreichender tatsächlicher Feststellungen gleichfalls noch nicht abschließend beurteilen. Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (Urteil vom 15. April 1983 - BVerwG 8 C 150.81 - BVerwGE 67, 123 <126 f.> = Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 20 S. 9).

Auch hierfür kommt es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraumes an (§ 34 bs. 1 Satz 2 GrStG). Deshalb ist für die Entscheidung über den Erlass der Grundsteuer für diesen Zeitraum alles unerheblich, was sich auf die frühere Nutzung bezieht, also, aus welchen Gründen seinerzeit die eigengewerbliche Nutzung endgültig aufgegeben worden ist und ob die Klägerin die Betriebseinstellung zu vertreten hat (Urteile vom 15. April 1983 - BVerwG 8 C 150.81 - a.a.O. S. 127 bzw. S. 9 f. und vom 6. September 1984 - BVerwG 8 C 60.83 - Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 22 S. 18). Mithin ist allein entscheidend, ob die Klägerin im Erlasszeitraum alles ihr Zumutbare unternommen hat, um (höhere) Mieterträge zu erzielen.

aa) Nicht zumutbar war der Klägerin, Hallenstellplätze unter dem arktpreis anzubieten. Zumutbar in diesem Sinne ist ein Mietpreis, der einen "üblichen Ertrag" erbringt, im Falle eines Leerstandes also ein Vermietungsangebot innerhalb einer marktüblichen Preisspanne (so auch BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 - BFH-NV 2008, 310 <312>; vgl. auch Grundsteuer-Richtlinien 1978 a.a.O. Abschnitt 38 Abs. 4 Satz 1 und 2). Weder dem Gesetzeswortlaut noch dem Sinn und Zweck des § 33 GrStG kann etwas dafür entnommen werden, dass der Steuerpflichtige stets eine Miete am unteren Rand der marktüblichen Preisspanne oder sogar eine noch darunter liegende anbieten muss (so aber in der Tendenz HessVGH, Urteil vom 7. März 2005 - 5 UE 3009/02 - DÖV 2005, 785 <786>). Das sind keine geeigneten Maßnahmen, um zu verhindern, dass eine Ertragsminderung eintritt. Eine derartige Auslegung widerspräche dem Sinn und Zweck des Gesetzes, nämlich Ertragseinbußen steuerlich zu subventionieren und so die betroffenen Grundstückseigentümer zu entlasten.

bb) Darüber hinaus ist in Betracht zu ziehen, ob die Klägerin die Ertragsminderung deshalb zu vertreten hat, weil durch Umbaumaßnahmen höhere Erträge zu erzielen wären und die Klägerin diese Maßnahmen, obwohl zumutbar, unterlassen hat. Umbaumaßnahmen, die dazu beitragen könnten, eine Ertragsminderung zu reduzieren oder aufzufangen, wären der Klägerin aber nur zumutbar, wenn sie diese auch wirtschaftlich verkraften könnte. Denn der Grundsteuererlass soll gerade einen Grundstückseigentümer entlasten, dessen Grundstück keinen oder einen geringeren Ertrag abwirft, und ihn nicht in Schwierigkeiten stürzen, die er angesichts seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht bewältigen könnte. Nach den Ausführungen des Berufungsgerichts ist der finanzielle Handlungsspielraum der Klägerin beengt. Schließlich dürfte der Erfolg von Umbaumaßnahmen schon deshalb zweifelhaft sein, weil die Klägerin die ungünstige Erschließungssituation nicht verändern kann. Auch insoweit bedarf es aber noch weiterer Sachaufklärung, um eine abschließende Beurteilung vornehmen zu können.

c) Ein Erlassgrund würde schließlich fehlen, wenn die Ertragsminderung für den Erlasszeitraum bei rechtzeitiger Stellung eines Antrages auf Fortschreibung des Einheitswerts durch eine solche Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können (§ 33 Abs. 5 GrStG). Ob das möglich gewesen wäre, hängt wiederum davon ab, welches Bewertungsverfahren zur Anwendung kommt, und lässt sich daher noch nicht beantworten.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Revisionsverfahren auf 20 396,11 € festgesetzt (§ 47 Abs. 1, § 52 Abs. 3 GKG).