Gründe

I. Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) ist Konkursverwalter bezüglich des Vermögens einer GmbH, die einen Golfplatz betreibt. Die GmbH hatte 1993 für 61 Jahre ein Erbbaurecht an den ehemals land- und forstwirtschaftlich genutzten Flurstücken erworben und sodann darauf eine Abschlaghalle, einen Anbau sowie ein Clubhaus errichtet.

Mit Einheitswertbescheiden vom 15. Dezember 1998 auf den 1. Januar 1996 und 1997 sowie —zur Fehlerbeseitigung— auf den 1. Januar 1998 stellte der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt —FA—) unter dem Vorbehalt der Nachprüfung durch Art- und Wertfortschreibung bzw. nur durch Wertfortschreibung für das Erbbaurecht die Grundstücksart „sonstiges bebautes Grundstück” und den Einheitswert auf 454 900 DM bzw. 1 231 800 DM und 1 527 700 DM fest.

Der Einheitswert auf den 1. Januar 1996 beruhte auf einem Bodenwert von (260 554 qm x 2 DM) 521 108 DM, Gebäudewerten für die Abschlaghalle und den Anbau von (738 cbm x 73 DM) 53 874 DM bzw. (288 cbm x 88 DM) 25 344 DM und einem Wert für die Außenanlagen von 6 337 DM.

Der Einheitswert auf den 1. Januar 1997 beruhte bei gleichem Bodenwert und gleichen Werten für die Abschlaghalle und den Anbau auf einem zusätzlichen Gebäudewert für das Clubhaus von (9 241 cbm x 107 DM) 988 787 DM und einem dadurch erhöhten Wert der Außenanlagen von 53 400 DM.

Der Einheitswert auf den 1. Januar 1998 beruhte bei sonst gleich gebliebenen Werten auf einem höheren Bodenwert von 915 654 DM, der sich aus (258 077 qm x 3,50 DM) 903 269 DM für die reine Sportfläche und (2 477 qm x 5 DM) 12 385 DM für die bebaute Fläche zusammensetzte. Bei dem qm-Preis von 3,50 DM handelt es sich um den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert.

Die gegen die drei Bescheide eingelegten Einsprüche wies das FA am 10. März 1999 zurück. Mit Verfügungen vom 6. April und 4. bzw. 7. Juni 1999 hob es jeweils den Vorbehalt der Nachprüfung auf. Auch die Klage, mit der sich der Kläger gegen die Raummeterpreise für die Abschlaghalle und den Anbau sowie —beschränkt auf den 1. Januar 1998— gegen den qm-Preis für den Grund und Boden gewandt hatte, blieb erfolglos. Der Kläger hatte verlangt, den Raummeterpreis für die Abschlaghalle und den Anbau mit jeweils 45,50 DM sowie den qm-Preis für die reine Sportfläche im Ertragswertverfahren mit 0,50 DM anzusetzen und zu den Stichtagen 1. Januar 1996 und 1997 noch keinen Wert für die Außenanlagen zu berücksichtigen.

Das Finanzgericht (FG) bestätigte zunächst den vom FA auf den 1. Januar 1998 angesetzten Wert von 3,50 DM/qm für die reine Sportfläche und führte aus, dass dieser qm-Preis auch schon für die Stichtage 1. Januar 1996 und 1997 zutreffend gewesen wäre. Da das FA zu diesen Stichtagen aber lediglich 2 DM/qm angesetzt habe, brauche für die beiden Stichtage wegen der dadurch gegebenen Saldierungsmöglichkeit auf die streitigen Gebäudewerte und den Wert der Außenanlagen nicht mehr eingegangen zu werden. Den Ansatz des innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts von 3,50 DM/qm für die reine Sportfläche stützte das FA auf ein von ihm eingeholtes Gutachten des Gutachterausschusses. Der Ausschuss hatte für die reine Sportfläche einen qm-Preis von 4,20 DM ermittelt. Dabei hatte er mangels genügender Verkäufe landwirtschaftlicher Flächen in unmittelbarer Umgebung der streitbefangenen Grundstücke auf Verkäufe landwirtschaftlicher Grundstücke in vergleichbaren Gebieten seines Zuständigkeitsbereichs zurückgegriffen, und zwar aus den Jahren 1962 bis 1968. Dieser Zeitraum wurde wegen der sich nur langsam verändernden Werte landwirtschaftlicher Grundstücke für vertretbar gehalten. Das Mittel der erzielten Kaufpreise ergab nach Ansicht des FG, dass die vom FA auf den 1. Januar 1998 zugrunde gelegten 3,50 DM/qm nicht zu hoch angesetzt und für die drei Stichtage maßgebend sind. Das FG folgte dabei dem Gutachterausschuss in der Anwendung des Vergleichswertverfahrens und der Ablehnung des Ertragswertverfahrens sowie darin, dass die zum Vergleich herangezogenen Verkäufe landwirtschaftlicher Grundstücke sowohl zeitlich als auch örtlich eine geeignete Vergleichsbasis darstellten. Allerdings beschränkte es sich dabei auf die Verkäufe, die innerhalb eines Zweijahreszeitraums vor und nach dem 1. Januar 1964 getätigt worden waren. Der vom FA festgesetzte Wert von 3,50 DM/qm wurde dadurch nicht in Frage gestellt. Die weitere Überlegung des Gutachterausschusses, die Kaufpreise dieser landwirtschaftlichen Vergleichsgrundstücke zum 1. Januar 1964 mittels eines Faktors von 1,2, der sich aus der Relation von zwischen 1985 und 2000 erzielten Preisen für landwirtschaftliche Grundstücke und einigen in diesem Zeitraum erzielten Preisen für Golfplätze ergab, auf Werte für Golfplätze umzurechnen, lehnte das FG dagegen ab. Es hielt eine solche Umrechnung für unnötig, weil mit dem FA anzunehmen sei, dass die Eigentümer derartiger, dem Golfsport dienender und ehemals landwirtschaftlich genutzter Grundstücke nicht bereit wären, zu einem Preis unterhalb des Preises für landwirtschaftliche Nutzflächen zu verkaufen. In der Literatur sei kein Fall bekannt, in dem dieser Preis unterschritten worden wäre; vielmehr bestätigten die mittlerweile zahlreichen Verkäufe von Golfplatzgrundstücken diese Annahme. Zudem lägen die streitbefangenen Flurstücke im Einzugsbereich mehrerer Großstädte. Ausgehend von der inzwischen feststehenden Grundstücksgröße der reinen Sportfläche von 254 970 qm und einer bebauten Fläche von 3 188 qm, die statt mit 5 DM/qm —wie vom FA angesetzt— mit 15 DM/qm zu bewerten sei, gelangte das FG zu einem Bodenwert von 940 215 DM.

Für die auf den 1. Januar 1998 noch erforderliche Überprüfung der Gebäudewerte zog das FG die Anlage 24 zu Abschnitt 38, 45 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (BewRGr) heran und griff dort auf die Raummeterpreise für Club- und Vereinshäuser einfacher Ausstattung (65 bis 80 DM) sowie mittlerer Ausstattung (80 bis 95 DM) zurück. Die Abschlaghalle setzte es bei 775 cbm mit 80 DM/cbm an und den Anbau bei 245 cbm mit 82 DM/cbm. Das führte zu Gebäudewerten von 62 000 DM bzw. 20 090 DM. Bei gegenüber dem FA geringfügig erhöhten Werten für das Clubhaus und die Außenanlagen gelangte das FG auf den 1. Januar 1998 zu einem Einheitswert von 1 552 800 DM, der den festgestellten Einheitswert überstieg, so dass sich auch bezüglich dieses Stichtags eine Klageabweisung ergab.

Mit der Revision, die der Kläger auf den Feststellungsbescheid über den Einheitswert zum 1. Januar 1998 beschränkt und durch die er inhaltlich nur noch die Bewertung der reinen Sportfläche mit 3,50 DM/qm angreift, rügt der Kläger eine fehlerhafte Anwendung des § 9 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes (BewG). Seinerseits gestützt auf eine gutachterliche Stellungnahme eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu dem Gutachten des Gutachterausschusses wendet sich der Kläger gegen die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren. Zwischen dem „Vergleichswert” bei landwirtschaftlicher Nutzung und dem Gegenwartswert bei Nutzung für den Golfsport bestehe keine Beziehung mehr, so dass sich der vom FG vorgenommene Vergleich verbiete. Folglich sei auf das im Übrigen gleichwertige Ertragswertverfahren zurückzugreifen. Dies scheitere auch nicht daran, dass sich die Bodenpreise derartiger Grundstücke vom Ertragswert entfernt hätten und keine Erkenntnisse für den anzuwendenden Liegenschaftszinssatz zum 1. Januar 1964 vorlägen. Statt einer Berechnung des Verhältnisses der Kaufpreise für landwirtschaftliche Flächen zu den Preisen für die wenigen bekannten Golfplatzverkäufe hätten lediglich die Pachten, die in den bekannten Fällen, in denen Golfplätze in Zeitnähe zum Hauptfeststellungszeitpunkt verkauft worden sind, vor dem Verkauf gezahlt worden sind, ermittelt werden müssen, und zwar nach der Formel: (Nettopachtzins pro Hektar : Kaufpreis pro Hektar) x 100. Unter Berücksichtigung der vom Gutachterausschuss nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1964 ermittelten Nettopacht von 500 DM/ha für Golfplätze, die noch um 7 v.H. wegen weiterer vom Gutachterausschuss nicht berücksichtigter Bewirtschaftungskosten des Verpächters zu kürzen sei, sowie bei Ansatz eines Kapitalzinses von 4 v.H. und eines Kapitalisierungsfaktors von 25 ergebe sich für die reine Sportfläche ein Wert von 299 188 DM.

Der Kläger beantragt sinngemäß, unter teilweiser Aufhebung der Vorentscheidung den Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 1998 vom 15. Dezember 1998 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10. März 1999 dahin zu ändern, dass der Einheitswert auf 1 107 900 DM festgestellt wird.

Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Es trägt vor, wenn der Kläger meine, den Liegenschaftszins mit Hilfe der Pachten in den bekannten Fällen einer Golfplatzveräußerung nach der von ihm genannten Formel unter Heranziehung der Kaufpreise errechnen zu können, dann könnten auch die Kaufpreise selbst als Vergleichsgrundlage herangezogen werden.

II. Die Revision ist unbegründet; sie war daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung —FGO—). Das FG hat zu Recht den auf den 1. Januar 1998 festgestellten Einheitswert für das Erbbaurecht nicht gemindert. Es hat die vom FA angesetzten 3,50 DM/qm für die reine Sportfläche zu Recht nicht unterschritten. Auch die vom FA angesetzten Werte für die übrigen Flächen und die Gebäude sind jedenfalls nicht zu hoch.

1. Der Einheitswert eines Erbbaurechts ist gemäß § 92 BewG zu ermitteln. Dabei ist gemäß Abs. 1 Satz 2 der Vorschrift von einem Gesamtwert auszugehen, der für den Grund und Boden einschließlich der Gebäude und Außenanlagen festzustellen wäre, wenn die Belastung nicht bestünde. Gemäß Abs. 2 der Vorschrift entfällt der Gesamtwert allein auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts, wenn dessen Dauer am maßgeblichen Stichtag noch mindestens 50 Jahre beträgt. Da diese Voraussetzung im Streitfall erfüllt ist, ist der Wert des Erbbaurechts der GmbH in Höhe des Gesamtwerts festzustellen, für dessen Ermittlung die Vorschriften der §§ 74 ff. BewG gelten.

Gemäß § 76 Abs. 2 BewG sind sonstige bebaute Grundstücke i.S. des § 75 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 7 BewG im Wege des Sachwertverfahrens zu bewerten. Bei der Ermittlung des Grundstückswerts im Sachwertverfahren ist nach § 83 Satz 1 BewG vom Bodenwert, vom Gebäudewert und vom Wert der Außenanlagen auszugehen. Nach § 84 BewG ist der Grund und Boden dabei mit dem Wert anzusetzen, der sich ergäbe, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Unbebaute Grundstücke sind mit dem gemeinen Wert gemäß § 9 i.V.m. § 17 Abs. 3 BewG zu bewerten. Der gemeine Wert wird gemäß § 9 Abs. 2 BewG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen, sofern es sich nicht um ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse handelt. Die Bewertung hat dabei nach den Wertverhältnissen zum Hauptfeststellungszeitpunkt des 1. Januar 1964 zu erfolgen (§ 21 Abs. 2 BewG).

a) Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich zur Ermittlung des gemeinen Werts unbebauter Grundstücke in zwei Entscheidungen vom 26. September 1980 III R 21/78 (BFHE 132, 101, BStBl II 1981, 153) sowie vom 21. Mai 1982 III B 32/81 (BFHE 136, 141, BStBl II 1982, 604) dafür ausgesprochen, zunächst eine Wertermittlung durch den unmittelbaren Vergleich mit Kaufpreisen für Grundstücke gleicher Verkehrslagen, gleichen Erschließungsgrades und gleicher (baulicher) Nutzungsmöglichkeiten zu versuchen und erst dann, wenn es an einer ausreichenden Zahl stichtagsnaher Veräußerungen vergleichbarer Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr fehlen sollte, eine Wertermittlung durch Ableitung aus Durchschnittswerten (Richtwerten) oder —in Ausnahmefällen— durch Einzelgutachten vorzunehmen (vgl. auch BFH-Urteil vom 21. Juli 1993 II R 13/91, BFH/NV 1994, 610). Bei allen drei Vorgehensweisen —also auch für den Gutachter— sollen die Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke die Grundlage der Wertermittlung sein (so BFH in BFHE 136, 141, BStBl II 1982, 604).

Eine Wertermittlung mit Hilfe des mutmaßlichen Ertrages zum Hauptfeststellungszeitpunkt kommt somit bei unbebauten Grundstücken —wenn überhaupt— allenfalls in Betracht, wenn keine anderen Schätzungsgrundlagen vorhanden sind, weil diese Bewertungsmethode wenig verlässlich ist (so Rössler/Troll, Bewertungsgesetz, Kommentar, Stand März 2004, § 72 Anm. 33; vgl. auch Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, Kommentar, § 7 WertV Anm. 21 bis 23, sowie Simon/Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Aufl. 1996, S. 90 Rdnr. 2.116, und S. 113 Rdnr. 2.176). Eine lediglich auf Erträge im Sinne von Früchten gemäß § 99 Abs. 1 und 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) abstellende Ertragsbewertung bildet die gemeinen Werte nur unzureichend ab, weil der Markt sich nicht nur an den erzielbaren Früchten ausrichtet. Eine nur die so verstandenen Erträge berücksichtigende Ertragsbewertung ist daher mit dem Prinzip einer gleichmäßigen Besteuerung nicht vereinbar (vgl. Osterloh, Deutsche Steuerjuristische Gesellschaft —DStJG—, Bd. 22, S. 176, 184).

b) Soweit es sich bei den unbebauten Grundstücken um Golfplätze handelt, nimmt die Finanzverwaltung an, dass ihr Wert aus den Bodenpreisen für anderweitig genutzten Grundbesitz abzuleiten ist, wobei der Wert die Untergrenze bilden soll, der bei einer Veräußerung als land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück im Hauptfeststellungszeitpunkt erzielbar gewesen wäre (so Erlass des Bayerischen Finanzministers vom 25. Oktober 1974  34-S 3191- 6/7-66845, Bew-Kartei Oberfinanzdirektionen —OFD— München und Nürnberg, § 72 BewG Karte 7). Dies stimmt mit der o.a. Rechtsprechung zumindest insoweit überein, als eine Wertermittlung durch Preisvergleich vorgesehen ist. Die von der Finanzverwaltung eingezogene Untergrenze hebt auf den sog. innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert ab, der ausgehend von der Unterscheidung zwischen reinem und begünstigtem Agrarland (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 und 2 der Wertermittlungsverordnung —WertV— vom 6. Dezember 1988, BGBl I, 2209) auf das reine Agrarland bezogen ist. Unter reinem Agrarland sind dabei solche land- oder forstwirtschaftlich genutzte oder nutzbare Flächen zu verstehen, von denen nicht anzunehmen ist, dass sie in absehbarer Zeit anderen als ausschließlich land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Zu dem begünstigten Agrarland rechnen demgegenüber solche Flächen, die sich auch für eine außeragrarische Nutzung —etwa zu Erholungszwecken— eignen und für die auf dem Grundstücksmarkt höhere Preise als für reines Agrarland gezahlt werden (vgl. Simon/Kleiber, a.a.O., S. 121 Rdnr. 2.197).

2. In der Literatur werden —soweit sie sich mit der Ermittlung der Verkehrswerte von Golfplätzen befasst— unterschiedliche Standpunkte vertreten.

a) Kleiber (in Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl. 2002, S. 1459) unterscheidet Flächen, die erst für eine Verpachtung zu Golfsportzwecken vorgesehen, aber noch nicht hergerichtet sind, von solchen Flächen, auf denen bereits der Golfsport betrieben wird. Erstere sollen im Vergleichswertverfahren bewertet werden, wobei auf dem Markt das zwei- bis vierfache des Werts landwirtschaftlicher Flächen zu erzielen sei, ab Anfang der 90er Jahre aber eine Tendenz nach unten eingesetzt habe, so dass die Preise für landwirtschaftliche Flächen nur noch bis zu 50 v.H. überschritten worden seien. Letztere sollen regelmäßig im Ertragswertverfahren ermittelt werden, weil Vergleichspreise für eingerichtete Golfanlagen kaum zur Verfügung stünden.

b) Auch Köhne (Zeitschrift für Grundstücksmarkt und Grundstückwert 1999, 257) unterscheidet die Bewertung künftigen Golfgeländes von der Bewertung eingerichteten Golfgeländes und spricht sich bezüglich Ersterem dafür aus, den Verkehrswert nach einer der „verschiedenen Varianten des Vergleichswertverfahrens” zu ermitteln. Weil dafür aber regelmäßig nicht genügend Daten zur Verfügung stünden, lehne sich die Praxis vorzugsweise an die Preise der Ursprungsflächen —also in der Regel an die Preise für land- oder forstwirtschaftliche Flächen— an. Es sei naheliegend, dass „verkaufende Landwirte sich an den Gepflogenheiten für die Veräußerung von Gemeinbedarfsflächen (z.B. Flächen für Sport- oder andere Freizeitanlagen, Deponien) halten”. Dabei werde in der beschriebenen Weise vorgegangen. Eigene Nachforschungen zeigten, dass teilweise nicht viel mehr als der Preis für landwirtschaftliche Nutzflächen erzielt worden sei. Bei der Bewertung eingerichteten Golfgeländes müsse mangels ausreichender Nachfrage für solche Grundstücke auf Alternativen zum Vergleichswertverfahren zurückgegriffen werden, die allerdings mit großen Unsicherheiten behaftet seien. Deshalb solle immer ein Blick auf den Markt geworfen werden, wie unvollkommen er auch sei. Des Autors eigene Umfragen hätten keinen Fall ergeben, bei dem der Kaufpreis für eingerichtetes Golfgelände unter dem Preis für landwirtschaftliche Nutzflächen gelegen habe.

c) Kastel/Thummert (Die Information über Steuer und Wirtschaft 1992, 492) unterscheiden aus der Sicht des gedachten Erwerbers danach, ob es sich dabei um den Golfplatzbetreiber oder um einen Dritten handelt. Für den Golfplatzbetreiber spielten Renditeüberlegungen kaum eine Rolle. Ein Dritter aber, der ein Golfplatzgrundstück erwerbe, das von einem Landwirt an einen Golfplatzbetreiber verpachtet sei, sei Kapitalanleger. Für den Kapitalanleger stehe die Investition in einen Golfplatz jedoch in Konkurrenz zu anderen Anlagemöglichkeiten. Er werde daher nicht bereit sein, beim Golfplatz eine geringere Rendite hinzunehmen als bei konkurrierenden Investments, und folglich nur den Kapitalwert des Jahresertrages zahlen.

3. Im Streitfall braucht weder darauf eingegangen zu werden, ob der vom Gutachterausschuss gefundene Verkehrswert für die reine Sportfläche zutreffend ermittelt worden ist, noch darauf, ob das Verhältnis der Preise landwirtschaftlicher Grundstücke zu denen für Golfplatzgrundstücke in den Jahren 1985 bis 2000 auf die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke zur und um die Zeit des Hauptfeststellungszeitpunkts dem Grunde und der Höhe nach übertragbar ist, um zu den Werten für Golfplatzgrundstücke zum 1. Januar 1964 zu gelangen. Der ermittelte Verkehrswert für die reine Sportfläche übersteigt den vom FA festgestellten und vom FG bestätigten Wert. Die Umrechnung der Preise für landwirtschaftliche Grundstücke auf die Preise für Golfplatzgrundstücke ist vom FG schon dem Grunde nach nicht nachvollzogen worden, so dass sich eine Auseinandersetzung über die Höhe des errechneten Umrechnungsfaktors und dessen Übertragbarkeit auf die Wertverhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt erübrigt. Prüfungsbedürftig ist im Streitfall ausschließlich, ob die vom FA vorgenommene und vom FG grundsätzlich gebilligte Wertermittlung anhand der innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerte den Anforderungen des § 9 BewG genügt. Dies ist der Fall.

a) Es steht außer Frage, dass zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 eine hinreichende Anzahl von Veräußerungen vergleichbarer Golfplatzgrundstücke —bereits eingerichtet oder noch einzurichten— nicht vorgelegen hat. Damit scheidet eine Wertermittlung durch unmittelbaren Vergleich mit Kaufpreisen für derartige Grundstücke aus. Da im Hauptfeststellungszeitpunkt auch keine Durchschnittswerte (Richtwerte) vorhanden sind, aus denen sich der Wert der streitbefangenen Grundstücke ableiten ließe, hat das FG zu Recht ein Einzelgutachten eingeholt und sich mit diesem kritisch auseinander gesetzt. Soweit es dabei die vom Gutachterausschuss zusammengestellten Verkaufsfälle landwirtschaftlicher Grundstücke (S. 12 des Gutachtens) sowohl hinsichtlich ihrer Lage als auch hinsichtlich ihres auf zwei Jahre beschränkten zeitlichen Abstandes zum Hauptfeststellungszeitpunkt für geeignet gehalten hat, daraus den innerlandwirtschaftlichen Wert der streitbefangenen Grundstücke abzuleiten, ist dies nicht zu beanstanden (vgl. BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703).

b) Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass das FG die Übertragung dieses innerlandwirtschaftlichen Werts auf die streitbefangenen Grundstücke durch das FA gebilligt hat und nicht entgegen der unter II. 1. a angeführten Rechtsprechung auf das vom Kläger angestrebte Ertragswertverfahren mit den genannten Schwächen übergegangen ist. Die Annahme der Finanzverwaltung, dieser innerlandwirtschaftliche Wert habe bereits zum Hauptfeststellungszeitpunkt die Untergrenze für die Bewertung von Golfplatzgrundstücken dargestellt, wird durch die weitere Entwicklung bestätigt. In der o.a. Literatur wird —soweit sie nicht lediglich deduktiv vorgeht— nur untersucht, um wieviel der Wert von Golfplatzgrundstücken denjenigen von Grundstücken mit rein landwirtschaftlicher Nutzung übersteigt, und dabei festgestellt, dass nach einem anfänglichen Übersteigen um ein Mehrfaches der Abstand geringer geworden ist. Zu einem Unterschreiten ist es nicht gekommen, und zwar unabhängig davon, ob es sich um ein noch einzurichtendes oder bereits eingerichtetes Golfplatzgelände handelt. Vor diesem Hintergrund kommt den theoretischen Erörterungen über das Verhalten von Kapitalanlegern und über deren Renditeerwartungen keine Bedeutung zu. Kapitalanleger mit den vom Kläger genannten Renditevorstellungen sind auf dem Markt für Golfplätze offenbar nicht fündig geworden, weil der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert die „untere Schmerzgrenze” (vgl. dazu Osterloh, DStJG, Bd. 22, S. 182) für die potentiellen Verkäufer bildet. Es gibt auch keine Anhaltspunkte dafür, dass Golfplätze zum Hauptfeststellungszeitpunkt entgegen der späteren Entwicklung unter dem Wert für landwirtschaftliche Grundstücke verkauft worden wären, wenn es damals bereits in nennenswertem Umfang einen Verkauf von Golfgelände gegeben hätte. Die für die Gebäude und die Außenanlagen vom FA angesetzten Werte sind jedenfalls nicht zu hoch, wie sich aus der vom FG zutreffend bestimmten Gebäudeklasse ergibt.