Gründe

I.

Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) ist Eigentümer des in…gelegenen Gutes, dessen bis dahin landwirtschaftlich genutzter Grund und Boden im Juni 1993 zum überwiegenden Teil langfristig an eine Golfplatzbetreiberin verpachtet worden ist, und zwar für eine wertgesicherte und in monatlichen Teilbeträgen im Voraus zu entrichtende Pacht von jährlich 0,16 DM/qm.

Die Verpachtung führte mit Bescheid vom 7. Dezember 1998 zu einer Nachfeststellung auf den 1. Januar 1994, durch die der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt —FA—) die verpachteten Grundstücke als unbebaute Grundstücke bewertete und den Einheitswert bei einer geschätzten Fläche von 232 742 qm und einem Bodenwert von 3,50 DM/qm vorläufig auf 814 500 DM feststellte. Als Bodenwert war dabei der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert angesetzt. Einspruch und Klage, mit denen der Kläger geltend machte, das Grundstück sei im Ertragswertverfahren mit 0,50 DM/qm zu bewerten, weil als gedachte Erwerber i.S. des § 9 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) nur Kapitalanleger in Betracht kämen, blieben ohne Erfolg.

Das Finanzgericht (FG) wies die Klage, gestützt auf ein von ihm eingeholtes Gutachten des Gutachterausschusses der Stadt, ab. Der Ausschuss hatte im Vergleichswertverfahren einen Verkehrswert zum 1. Januar 1964 von 1 040 000 DM ermittelt. Dabei hatte er mangels genügender Verkäufe landwirtschaftlicher Flächen in unmittelbarer Umgebung der streitbefangenen Grundstücke auf Verkäufe landwirtschaftlicher Grundstücke in vergleichbaren Gebieten seines Zuständigkeitsbereichs zurückgegriffen, und zwar aus den Jahren 1962 bis 1968. Dieser Zeitraum wurde wegen der sich nur langsam verändernden Werte landwirtschaftlicher Grundstücke für vertretbar gehalten. Das Mittel der erzielten Kaufpreise ergab, dass die vom FA zugrunde gelegten 3,50 DM/qm nicht zu hoch angesetzt sind. Das FG folgte dem Gutachterausschuss in der Anwendung des Vergleichswertverfahrens und der Ablehnung des Ertragswertverfahrens sowie darin, dass die zum Vergleich herangezogenen Verkäufe landwirtschaftlicher Grundstücke sowohl zeitlich als auch örtlich eine geeignete Vergleichsbasis darstellten. Allerdings beschränkte es sich dabei auf die Verkäufe, die innerhalb eines Zweijahreszeitraums vor und nach dem 1. Januar 1964 getätigt worden waren. Der vom FA festgesetzte Wert von 3,50 DM/qm wurde dadurch nicht in Frage gestellt. Die weitere Überlegung des Gutachterausschusses, die Kaufpreise dieser landwirtschaftlichen Vergleichsgrundstücke zum 1. Januar 1964 mittels eines Faktors von 1,2, der sich aus der Relation von zwischen 1985 und 2000 erzielten Preisen für landwirtschaftliche Grundstücke und einigen in diesem Zeitraum erzielten Preisen für Golfplätze ergab, auf Werte für Golfplätze umzurechnen, lehnte das FG dagegen ab. Es hielt eine solche Umrechnung für unnötig, weil mit dem FA anzunehmen sei, dass die Eigentümer derartiger, dem Golfsport dienender und ehemals landwirtschaftlich genutzter Grundstücke nicht bereit wären, zu einem Preis unterhalb des Preises für landwirtschaftliche Nutzflächen zu verkaufen. In der Literatur sei kein Fall bekannt, in dem dieser Preis unterschritten worden wäre; vielmehr bestätigten die mittlerweile zahlreichen Verkäufe von Golfplatzgrundstücken diese Annahme. Zudem liege das streitbefangene Grundstück im Einzugsbereich mehrerer Großstädte. Ausgehend von der inzwischen feststehenden Grundstücksgröße von 242 212 qm, von denen Teilflächen von zusammen 9 776 qm bei Werten von insgesamt 63 712 DM außer Streit stehen und weitere 600 qm mit einem Kabelverlegungsrecht belastet sind, gelangte das FG zu einem Einheitswert von

der noch über dem vom FA festgestellten Einheitswert lag. Bei den (231 836 qm + 600 qm =) 232 436 qm handelt es sich um die reine Sportfläche, während der restliche Grundstücksteil auf Gebäude und Freiflächen sowie Grünanlagen entfällt.

Mit der Revision rügt der Kläger eine fehlerhafte Anwendung des § 9 Abs. 2 BewG. Seinerseits gestützt auf eine gutachterliche Stellungnahme eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu dem Gutachten des Gutachterausschusses wendet sich der Kläger gegen die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren. Zwischen dem „Vergleichswert” bei landwirtschaftlicher Nutzung und dem Gegenwartswert bei Nutzung für den Golfsport bestehe keine Beziehung mehr, so dass sich der vom FG vorgenommene Vergleich verbiete. Folglich sei auf das im Übrigen gleichwertige Ertragswertverfahren zurückzugreifen. Dies scheitere auch nicht daran, dass sich die Bodenpreise derartiger Grundstücke vom Ertragswert entfernt hätten und keine Erkenntnisse für den anzuwendenden Liegenschaftszinssatz zum 1. Januar 1964 vorlägen. Statt einer Berechnung des Verhältnisses der Kaufpreise für landwirtschaftliche Flächen zu den Preisen für die (wenigen) bekannten Golfplatzverkäufe hätten lediglich die Pachten, die in den bekannten Fällen, in denen Golfplätze in Zeitnähe zum Hauptfeststellungszeitpunkt verkauft worden sind, vor dem Verkauf gezahlt worden sind, ermittelt werden müssen, und zwar nach der Formel: (Nettopachtzins pro Hektar : Kaufpreis pro Hektar) x 100. Unter Berücksichtigung der vom Gutachterausschuss nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1964 ermittelten Nettopacht von 500 DM/Hektar für Golfplätze, die noch um 7 v.H. wegen weiterer vom Gutachterausschuss nicht berücksichtigter Bewirtschaftungskosten des Verpächters zu kürzen sei, sowie bei Ansatz eines Kapitalzinses von 4 v.H. und eines Kapitalisierungsfaktors von 25 ergebe sich für die noch streitbefangenen 232 436 qm ein Wert von 270 206 DM.

Der Kläger beantragt, unter Aufhebung der Vorentscheidung den Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 1994 vom 7. Dezember 1998 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 5. Mai 1999 dahin zu ändern, dass der Einheitswert auf (270 206 DM + 63 712 DM = abgerundet) 333 900 DM festgestellt wird.

Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.

Es trägt vor, wenn der Kläger meine, den Liegenschaftszins mit Hilfe der Pachten in den bekannten Fällen einer Golfplatzveräußerung nach der von ihm genannten Formel unter Heranziehung der Kaufpreise errechnen zu können, dann könnten auch die Kaufpreise selbst als Vergleichsgrundlage herangezogen werden.

II.

Die Revision ist unbegründet; sie war daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung —FGO—). Das FG hat zu Recht den auf den 1. Januar 1994 festgestellten Einheitswert für die zum Betreiben eines Golfplatzes verpachteten Flächen nicht gemindert. Es hat die vom FA angesetzten 3,50 DM/qm für die reinen Sportflächen von 232 436 qm zu Recht nicht unterschritten. Soweit von dieser Fläche 600 qm mit einem Kabelverlegungsrecht belastet sind, hat es dies mit einem Abschlag von 20 v.H. ausreichend berücksichtigt. Auch die von ihm angesetzten und von den Beteiligten nicht angegriffenen Werte für die Gebäude- und Freiflächen sowie für die Grünanlagen (Garten) von zusammen 9 776 qm sind nicht zu beanstanden.

1. Ehemals landwirtschaftlich genutzte unbebaute Grundstücke, die nicht mehr i.S. des § 33 Abs. 1 und 2 BewG dauernd dazu bestimmt sind, einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zu dienen, sind nach § 68 Abs. 1 BewG dem Grundvermögen zuzurechnen (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs —BFH— vom 13. August 1996 II R 41/94, BFH/NV 1997, 169) und nach § 72 Abs. 1 BewG mit dem gemeinen Wert gemäß § 9 i.V.m. § 17 Abs. 3 BewG zu bewerten. Der gemeine Wert wird gemäß § 9 Abs. 2 BewG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen, sofern es sich nicht um ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse handelt. Die Bewertung hat dabei nach den Wertverhältnissen zum Hauptfeststellungszeitpunkt des 1. Januar 1964 zu erfolgen (§ 21 Abs. 2 BewG).

Der BFH hat sich zur Ermittlung des gemeinen Werts unbebauter Grundstücke in zwei Entscheidungen vom 26. September 1980 III R 21/78 (BFHE 132, 101, BStBl II 1981, 153) sowie vom 21. Mai 1982 III B 32/81 (BFHE 136, 141, BStBl II 1982, 604) dafür ausgesprochen, zunächst eine Wertermittlung durch den unmittelbaren Vergleich mit Kaufpreisen für Grundstücke gleicher Verkehrslagen, gleichen Erschließungsgrades und gleicher (baulicher) Nutzungsmöglichkeiten zu versuchen und erst dann, wenn es an einer ausreichenden Zahl stichtagsnaher Veräußerungen vergleichbarer Grundstücke im gewöhnlichen Geschäftsverkehr fehlen sollte, eine Wertermittlung durch Ableitung aus Durchschnittswerten (Richtwerten) oder —in Ausnahmefällen— durch Einzelgutachten vorzunehmen (vgl. auch BFH-Urteil vom 21. Juli 1993 II R 13/91, BFH/NV 1994, 610). Bei allen drei Vorgehensweisen —also auch für den Gutachter— sollen die Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke die Grundlage der Wertermittlung sein (so BFH in BFHE 136, 141, BStBl II 1982, 604).

Eine Wertermittlung mit Hilfe des mutmaßlichen Ertrages zum Hauptfeststellungszeitpunkt kommt somit bei unbebauten Grundstücken —wenn überhaupt— allenfalls in Betracht, wenn keine anderen Schätzungsgrundlagen vorhanden sind, weil diese Bewertungsmethode wenig verlässlich ist (so Rössler/Troll, Bewertungsgesetz, Kommentar, Stand März 2004, § 72 Anm. 33; vgl. auch Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, Kommentar, § 7 WertV Anm. 21 bis 23, sowie Simon/Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Aufl. 1996, S. 90 Rdnr. 2.116, und S. 113 Rdnr. 2.176). Eine lediglich auf Erträge im Sinne von Früchten gemäß § 99 Abs. 1 und 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) abstellende Ertragsbewertung bildet die gemeinen Werte nur unzureichend ab, weil der Markt sich nicht nur an den erzielbaren Früchten ausrichtet. Eine nur die so verstandenen Erträge berücksichtigende Ertragsbewertung ist daher mit dem Prinzip einer gleichmäßigen Besteuerung nicht vereinbar (vgl. Osterloh, Deutsche Steuerjuristische Gesellschaft —DStJG—, Bd. 22, 176, 184).

Soweit es sich bei den unbebauten Grundstücken um Golfplätze handelt, nimmt die Finanzverwaltung an, dass ihr Wert aus den Bodenpreisen für anderweitig genutzten Grundbesitz abzuleiten ist, wobei der Wert die Untergrenze bilden soll, der bei einer Veräußerung als land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück im Hauptfeststellungszeitpunkt erzielbar gewesen wäre (so Erlass des Bayerischen Finanzministers vom 25. Oktober 1974  34-S 3191- 6/7-66845, Bew-Kartei Oberfinanzdirektionen München und Nürnberg, § 72 BewG Karte 7). Dies stimmt mit der o.a. Rechtsprechung zumindest insoweit überein, als eine Wertermittlung durch Preisvergleich vorgesehen ist. Die von der Finanzverwaltung gezogene Untergrenze hebt auf den sog. innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert ab, der ausgehend von der Unterscheidung zwischen reinem und begünstigtem Agrarland (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 und 2 der Wertermittlungsverordnung —WertV— vom 6. Dezember 1988, BGBl I, 2209) auf das reine Agrarland bezogen ist. Unter reinem Agrarland sind dabei solche land- oder forstwirtschaftlich genutzte oder nutzbare Flächen zu verstehen, von denen nicht anzunehmen ist, dass sie in absehbarer Zeit anderen als ausschließlich land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Zu dem begünstigten Agrarland rechnen demgegenüber solche Flächen, die sich auch für eine außeragrarische Nutzung —etwa zu Erholungszwecken— eignen und für die auf dem Grundstücksmarkt höhere Preise als für reines Agrarland gezahlt werden (vgl. Simon/Kleiber, a.a.O., S. 121 Rdnr. 2.197).

2. In der Literatur werden —soweit sie sich mit der Ermittlung der Verkehrswerte von Golfplätzen befasst— unterschiedliche Standpunkte vertreten.

a) Kleiber (in Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl. 2002, S. 1459) unterscheidet Flächen, die erst für eine Verpachtung zu Golfsportzwecken vorgesehen, aber noch nicht hergerichtet sind, von solchen Flächen, auf denen bereits der Golfsport betrieben wird. Erstere sollen im Vergleichswertverfahren bewertet werden, wobei auf dem Markt das Zwei- bis Vierfache des Werts landwirtschaftlicher Flächen zu erzielen sei, ab Anfang der 90er Jahre aber eine Tendenz nach unten eingesetzt habe, so dass die Preise für landwirtschaftliche Flächen nur noch bis zu 50 v.H. überschritten worden seien. Letztere sollen regelmäßig im Ertragswertverfahren ermittelt werden, weil Vergleichspreise für eingerichtete Golfanlagen kaum zur Verfügung stünden.

b) Auch Köhne (in Zeitschrift für Grundstücksmarkt und Grundstückwert 1999, 257) unterscheidet die Bewertung künftigen Golfgeländes von der Bewertung eingerichteten Golfgeländes und spricht sich bezüglich Ersterem dafür aus, den Verkehrswert nach einer der „verschiedenen Varianten des Vergleichswertverfahrens” zu ermitteln. Weil dafür aber regelmäßig nicht genügend Daten zur Verfügung stünden, lehne sich die Praxis vorzugsweise an die Preise der Ursprungsflächen —also in der Regel an die Preise für land- oder forstwirtschaftliche Flächen— an. Es sei naheliegend, dass „verkaufende Landwirte sich an den Gepflogenheiten für die Veräußerung von Gemeinbedarfsflächen (z.B. Flächen für Sport- oder andere Freizeitanlagen, Deponien) halten”. Dabei werde in der beschriebenen Weise vorgegangen. Eigene Nachforschungen zeigten, dass teilweise nicht viel mehr als der Preis für landwirtschaftliche Nutzflächen erzielt worden sei. Bei der Bewertung eingerichteten Golfgeländes müsse mangels ausreichender Nachfrage für solche Grundstücke auf Alternativen zum Vergleichswertverfahren zurückgegriffen werden, die allerdings mit großen Unsicherheiten behaftet seien. Deshalb solle immer ein Blick auf den Markt geworfen werden, wie unvollkommen er auch sei. Des Autors eigene Umfragen hätten keinen Fall ergeben, bei dem der Kaufpreis für eingerichtetes Golfgelände unter dem Preis für landwirtschaftliche Nutzflächen gelegen habe.

c) Kastel/Thummert (in Die Information über Steuer und Wirtschaft 1992, 492) unterscheiden aus der Sicht des gedachten Erwerbers danach, ob es sich dabei um den Golfplatzbetreiber oder um einen Dritten handelt. Für den Golfplatzbetreiber spielten Renditeüberlegungen kaum eine Rolle. Ein Dritter aber, der ein Golfplatzgrundstück erwerbe, das von einem Landwirt an einen Golfplatzbetreiber verpachtet sei, sei Kapitalanleger. Für den Kapitalanleger stehe die Investition in einen Golfplatz jedoch in Konkurrenz zu anderen Anlagemöglichkeiten. Er werde daher nicht bereit sein, beim Golfplatz eine geringere Rendite hinzunehmen als bei konkurrierenden Investments, und folglich nur den Kapitalwert des Jahresertrages zahlen.

3. Im Streitfall braucht weder darauf eingegangen zu werden, ob der vom Gutachterausschuss der Stadt gefundene Verkehrswert von 1 040 000 DM zutreffend ermittelt worden ist, noch darauf, ob das Verhältnis der Preise landwirtschaftlicher Grundstücke zu denen für Golfplatzgrundstücke in den Jahren 1985 bis 2000 auf die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke zur und um die Zeit des Hauptfeststellungszeitpunkts dem Grunde und der Höhe nach übertragbar ist, um zu den Werten für Golfplatzgrundstücke zum 1. Januar 1964 zu gelangen. Denn der ermittelte Verkehrswert von 1 040 000 DM übersteigt den vom FA festgestellten und vom FG bestätigten Wert, der ohnehin nicht überschritten werden darf. Die Umrechnung der Preise für landwirtschaftliche Grundstücke auf die Preise für Golfplatzgrundstücke ist vom FG schon dem Grunde nach nicht nachvollzogen worden, so dass sich eine Auseinandersetzung über die Höhe des errechneten Umrechnungsfaktors und dessen Übertragbarkeit auf die Wertverhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt erübrigt. Prüfungsbedürftig ist im Streitfall ausschließlich, ob die vom FA vorgenommene und vom FG grundsätzlich gebilligte Wertermittlung anhand der innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerte den Anforderungen des § 9 BewG genügt. Dies ist der Fall.

a) Es steht außer Frage, dass zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 eine hinreichende Anzahl von Veräußerungen vergleichbarer Golfplatzgrundstücke —bereits eingerichtet oder noch einzurichten— nicht vorgelegen hat. Damit scheidet eine Wertermittlung durch unmittelbaren Vergleich mit Kaufpreisen für derartige Grundstücke aus. Da für den Hauptfeststellungszeitpunkt auch keine Durchschnittswerte (Richtwerte) vorhanden sind, aus denen sich der Wert der streitbefangenen Grundstücke ableiten ließe, hat das FG zu Recht ein Einzelgutachten eingeholt und sich mit diesem kritisch auseinander gesetzt. Soweit es dabei die vom Gutachterausschuss zusammengestellten Verkaufsfälle landwirtschaftlicher Grundstücke (S. 14 des Gutachtens) sowohl hinsichtlich ihrer Lage als auch hinsichtlich ihres auf zwei Jahre beschränkten zeitlichen Abstandes zum Hauptfeststellungszeitpunkt für geeignet gehalten hat, daraus den innerlandwirtschaftlichen Wert der streitbefangenen Grundstücke abzuleiten, ist dies nicht zu beanstanden (vgl. BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703).

b) Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass das FG die Übertragung dieses innerlandwirtschaftlichen Werts auf die streitbefangenen Grundstücke durch das FA gebilligt hat und nicht entgegen der unter II. 1. angeführten Rechtsprechung auf das vom Kläger angestrebte Ertragswertverfahren mit den genannten Schwächen übergegangen ist. Die Annahme der Finanzverwaltung, dieser innerlandwirtschaftliche Wert habe bereits zum Hauptfeststellungszeitpunkt die Untergrenze für die Bewertung von Golfplatzgrundstücken dargestellt, wird durch die weitere Entwicklung bestätigt. In der o.a. Literatur wird —soweit sie nicht lediglich deduktiv vorgeht— nur untersucht, um wieviel der Wert von Golfplatzgrundstücken denjenigen von Grundstücken mit rein landwirtschaftlicher Nutzung übersteigt, und dabei festgestellt, dass nach einem anfänglichen Übersteigen um ein Mehrfaches der Abstand geringer geworden ist. Zu einem Unterschreiten ist es nicht gekommen, und zwar unabhängig davon, ob es sich um ein noch einzurichtendes oder bereits eingerichtetes Golfplatzgelände handelt. Vor diesem Hintergrund kommt den theoretischen Erörterungen über das Verhalten von Kapitalanlegern und über deren Renditeerwartungen keine Bedeutung zu. Kapitalanleger mit den vom Kläger genannten Renditevorstellungen sind auf dem Markt für Golfplätze nicht fündig geworden, weil der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert die „untere Schmerzgrenze” (vgl. dazu Osterloh, DStJG, Bd. 22, S. 182) für die potentiellen Verkäufer bildet. Es gibt auch keine Anhaltspunkte dafür, dass Golfplätze zum Hauptfeststellungszeitpunkt entgegen der späteren Entwicklung unter dem Wert für landwirtschaftliche Grundstücke verkauft worden wären, wenn es damals bereits in nennenswertem Umfang einen Verkauf von Golfgelände gegeben hätte.