Zu § 220 BewG

A 220.2 Ansatz des niedrigeren gemeinen Werts: Allgemeines, Voraussetzungen

(1) ¹Soweit sich im Einzelfall ein Unterschied zwischen dem gemäß §§ 218 ff. BewG ermittelten Grundsteuerwert für eine wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens oder des Grundvermögens und dem gemeinen Wert im Sinne des § 9 BewG ergibt, ist dies aufgrund der typisierenden und pauschalierenden Wertermittlung des Bewertungsgesetzes, die notwendigerweise mit Ungenauigkeiten verbunden ist, grundsätzlich hinzunehmen. ²Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Bewertung zu einer übermäßigen Besteuerung führen würde (BFH-Beschlüsse vom 27. Mai 2024 II B 78/23 (AdV), BStBl II S. 543 und II B 79/23 (AdV), BStBl II S. 546).

(2) ¹§ 220 Absatz 2 BewG eröffnet die Möglichkeit, den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts zu erbringen, wenn der nach den §§ 218 ff. BewG ermittelte Grundsteuerwert erheblich von dem gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit zum Feststellungszeitpunkt abweicht. ²Ein für die gesamte wirtschaftliche Einheit nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert ist danach anzusetzen, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse vom Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 227 BewG) um mindestens 40 Prozent übersteigt.

(3) ¹Den Steuerpflichtigen trifft sowohl dem Grunde nach als auch hinsichtlich der Höhe die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Wert und nicht eine bloße Darlegungslast. ²Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten in entsprechender Anwendung des § 198 Absatz 1 Satz 2 BewG grundsätzlich die auf Grund des § 199 Absatz 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) erlassenen Vorschriften, insbesondere die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 (BGBl I S. 2805). ³Voraussetzung für den Ansatz des niedrigeren gemeinen Werts ist, dass der Steuerpflichtige – vorbehaltlich des Absatzes 5 Sätze 4 und 5 – den tatsächlich niedrigeren gemeinen Wert der gesamten wirtschaftlichen Einheit nachweist; der Nachweis einzelner Bewertungsgrundlagen (z. B. einer geringeren Miethöhe mittels Mietwertgutachten oder eines niedrigeren Bodenwerts) ist nicht ausreichend.

(4) ¹Soweit Nutzungsrechte und weitere grundstücksbezogene Rechte und Belastungen im Sinne des § 46 Absatz 2 ImmoWertV nach Inhalt und Entstehung nicht mit der Beschaffenheit der wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens zusammenhängen, betreffen sie nicht das Grundvermögen im Sinne des § 243 BewG und gehören damit nicht zum Bewertungs- bzw. Feststellungsgegenstand der Grundsteuerwertfeststellung (vgl. A 243.1 Absatz 5 Satz 10 und BFH-Urteil vom 11. Juni 2008 II R 71/05, BStBl II 2009 S. 132). ²Derartige Nutzungsrechte und weitere grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind daher gemäß § 220 Absatz 2 Satz 5 BewG nicht bei der Ermittlung des niedrigeren gemeinen Werts zu berücksichtigen. ³Nicht anzusetzen sind daher insbesondere Belastungen durch subjektiv-persönliche Nutzungsrechte, wie z. B. Wohnungsrechte (§ 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuchs – BGB), Wohn- und Mitbenutzungsrechte, Nießbrauch (§§ 1030 bis 1089 BGB) sowie Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte (§ 31 des Wohnungseigentumsgesetzes – WEG), sowie Reallasten gemäß §§ 1105 ff. BGB, wie z. B. Leibrenten, Zeitrenten sowie Geld-, Sach- und Dienstleistungen. ⁴Wege- und Leitungsrechte können sowohl als subjektiv-persönliches Nutzungsrecht einer bestimmten Person oder als Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestellt werden. ⁵Lediglich Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 bis 1029 BGB) betreffen im Gegensatz zu subjektiv-persönlichen Nutzungsrechten das Grundvermögen (vgl. A 243.1 Absatz 5 Sätze 7 bis 9) und sind daher bei der Ermittlung des gemeinen Werts zu berücksichtigen. ⁶Gleiches gilt für miet-, pacht- und wohnungsrechtliche Bindungen, wie z. B. Mietverträge (§§ 535 ff. BGB), Pachtverträge (§§ 581 ff. BGB), Leihverträge (§§ 598 ff. BGB) und Miet- oder Belegungsbindungen im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung.

(5) ¹Auch bei teilweise steuerbefreiten wirtschaftlichen Einheiten ist grundsätzlich der niedrigere gemeine Wert für die gesamte wirtschaftliche Einheit nachzuweisen. ²In diesen Fällen ist zur Prüfung der 40-Prozent-Grenze der nachgewiesene Wert mit dem Grundsteuerwert vor Abzug des steuerfreien Anteils bzw. vor Aufteilung in einen steuerpflichtigen und einen steuerfreien Teil zu vergleichen. ³Wird die 40-Prozent-Grenze erreicht, ist vom nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert der steuerfreie Anteil abzuziehen bzw. der nachgewiesene niedrigere gemeine Wert entsprechend A 8 Absatz 2 Satz 2 bzw. 3 AEGrStG 2025 nach dem Verhältnis der steuerpflichtigen Fläche zur gesamten Fläche aufzuteilen, soweit sich aus dem Nachweis keine Informationen ergeben, die eine abweichende Aufteilung rechtfertigen. ⁴Ist bei teilweise steuerbefreiten wirtschaftlichen Einheiten ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts für die gesamte wirtschaftliche Einheit angesichts des Verhältnisses von steuerbefreiten zu steuerpflichtigen Flächen nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand möglich, ist es nicht zu beanstanden, wenn der Nachweis nur für den steuerpflichtigen Teil erbracht wird. ⁵In diesen Fällen ist der nachgewiesene niedrigere gemeine Wert als Grundsteuerwert anzusetzen.

(6) ¹Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts von erbbaurechtsbelasteten Grundstücken gelten die Absätze 1 bis 5 entsprechend. ²In diesen Fällen ist für das Erbbaurecht und das Erbbaugrundstück ein Gesamtwert zu ermitteln, der zu ermitteln wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde. ³In Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden ist zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts für den Grund und Boden sowie für das Gebäude ein Gesamtwert zu ermitteln.

(7) ¹In Fällen, in denen der Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt, der Grundsteuerwert bestandskräftig festgestellt wurde und die Feststellung nicht mehr nach den Korrekturvorschriften der Abgabenordnung änderbar ist, ist zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung (§ 222 Absatz 3 BewG) vorliegen. ²Die Wertfortschreibungsgrenze (§ 222 Absatz 1 BewG) ist zu beachten. ³Bei der Prüfung der Korrekturvorschriften der Abgabenordnung ist zu beachten, dass ein Sachverständigengutachten nur Beweismittel im Sinne des § 173 Absatz 1 AO ist, soweit es die Erkenntnis neuer Tatsachen vermittelt und nicht lediglich Schlussfolgerungen enthält (BFH-Urteil vom 27. Oktober 1992 VIII R 41/89, BStBl 1993 II S. 569).