Grundsteuerdiskussion geht in die nächste Runde

Pauschal statt präzise – nun muss Karlsruhe entscheiden

Die Auseinandersetzung um die neue Grundsteuer geht in die nächste Runde – und zwar vor das Bundesverfassungsgericht. Denn strittig ist die Bewertung von Wohnungseigentum im Bundesmodell für die neue Grundsteuer seit 1.1.2025.

Nachdem der BFH in drei Verfahren zur Bewertung nach dem Ertragswertverfahren keine Veranlassung sah, die Frage der Verfassungsmäßigkeit unmittelbar nach Karlsruhe vorzulegen, wollen die Kläger aus Köln und Berlin nun selbst den Weg der Verfassungsbeschwerde beschreiten. Unterstützt werden sie dabei vom Bund der Steuerzahler Deutschland und von Haus & Grund Deutschland. Denn die Richter äußerten in ihren abweisenden Urteilen vom 10.12.2025 keine erheblichen Zweifel daran, dass die Bewertungsvorschriften für die Grundsteuer gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verstoßen. Das sehen die Kläger und wir anders.

Im Kern richtet sich die Kritik der Kläger (Eigentümer) gegen die Pauschalierungen und Typisierungen, auf denen das Bundesmodell beruht. Standardisierte Mieten und Bodenrichtwerte sollen bundesweit zu einheitlichen Ergebnissen führen – tatsächlich aber, so die Kläger, entstehen vielfach realitätsferne Bewertungen.

Insbesondere bei den angesetzten Mieten kommt es in zahlreichen Fällen zu dem Ergebnis, dass diese tatsächlich gar nicht erzielt werden können, aber auch umgekehrt deutlich zu niedrig sind. Die Bandbreite reicht von überhöhten Wertansätzen bis hin zu Bewertungen, die in begehrten Lagen die tatsächliche Markt- und Ertragskraft klar unterschreiten. Besonders irritierend wirkt auf viele Beobachter, dass die herangezogenen Mietdaten aus dem Jahr 2014 stammen und der BFH diese dennoch nicht als überholt einordnet.

Der BFH erkennt zwar an, dass es durch die typisierten Verfahren zu Ungleichheiten kommen kann, lässt jedoch verfassungsrechtliche Zweifel bei der Bewertung in den Hintergrund treten. Doch im Ergebnis gewichtet er das staatliche Interesse an einem „überschaubaren“ Aufwand der Finanzverwaltung höher als die vollständige Erfassung der individuellen Wertverhältnisse. Ein Argument, das angesichts vielerorts steigender Wohnnebenkosten wohl nicht jeden Eigentümer oder Mieter überzeugen wird.

Auch der Hinweis darauf, man könne einen niedrigeren gemeinen Wert mittels Gutachten nachweisen, entlastet die Praxis kaum. Die Hürden sind hoch: Die Gutachten kosten häufig vierstellige Beträge, und qualifizierte Sachverständige sind rar. Für viele Eigentümer bleibt der Korrekturmechanismus damit ein theoretisches Konstrukt – während Mietern rechtlich keinerlei Angriffsfläche bleibt.

Nun liegt der Ball beim Bundesverfassungsgericht. Es wird klären müssen, ob die neuen Bewertungsvorschriften aufgrund ihrer Pauschalierung und Typisierung den Gleichheitsgrundsatz verletzen. Der Gesetzgeber könnte derweil jederzeit nachjustieren. Bleibt zu hoffen, dass Karlsruhe schneller entscheidet als beim letzten Grundsteuerverfahren oder anderen Verfahren – denn für Millionen von Eigentümern und Mietern steht viel auf dem Spiel.

Daniela Karbe-Geßler