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Die Drei-Objekt-Grenze bei Immobilienverkäufen im Paket
Anmerkungen zum
Erneut äußert sich der BFH zur Drei-Objekt-Grenze im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels. Er verdeutlicht, dass bei einer Veräußerung mehrerer Objekte en bloc eigenständige Zählobjekte anzunehmen sind. Eine kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtige Kapitalgesellschaft muss sich für die Überschreitung der bloßen Vermögensverwaltung außerdem nicht nachhaltig gewerblich betätigen.
Geißler, Gewerblicher Grundstückshandel, Grundlagen, NWB JAAAB-14523
Veräußert eine Kapitalgesellschaft im dritten Jahr nach dem Erwerb fünf Mehrfamilienhaus-Grundstücke durch einen Verkaufsakt an einen Erwerber („en bloc“), wird durch die Drei-Objekt-Grenze ein für die erweiterte Kürzung schädlicher gewerblicher Grundstückshandel indiziert.
Nicht die vertragliche Ausgestaltung, sondern schlicht die Anzahl der veräußerten Objekte, der Zeitraum und die nachweisliche Entkräftung der aus diesen beiden Indizien abgeleiteten bedingten Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt sind maßgeblich.
Mit Blick auf das Kriterium der Wiederholungsabsicht, die eine bloße Vermögensverwaltung konterkarieren könnte, sind die Ausführungen des BFH abseits des zu entscheidenden Sachverhalts beachtenswert.
I. Allgemeines
[i]Thoß, Neue Rechtsprechung zum
gewerblichen Grundstückshandel, StuB 14/2025 S. 551,
NWB IAAAJ-95185
Brill, Erweiterte
Kürzung bei Veräußerung von fünf Objekten en bloc NWB 37/2025 S. 2520,
NWB FAAAJ-99379 „Aller guten
Dinge sind drei“ – dieses Sprichwort geht auf das altgermanische
Rechtssystem zurück, wonach ein Angeklagter drei Chancen hatte, sich einem
Gericht („Thing“) zu stellen, um nicht in
Abwesenheit verurteilt zu werden. Die Zahl drei stellt vielleicht auch deshalb
steuerlich im Rahmen der Drei-Objekt-Grenze die Trennlinie
zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher
Tätigkeit dar. Dies geht auf eine Grundsatzentscheidung des
BFH vor knapp vierzig Jahren zurück
und besagt, dass die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines
Fünfjahreszeitraums über eine bloße Vermögensverwaltung hinausgeht und zur
Gewerblichkeit führt. Denn dann liegt die
Vermutung nahe, dass bereits bei Errichtung, Modernisierung oder Erwerb ein
Zusammenhang mit der späteren Veräußerung besteht.
Der gewerbliche Grundstückshandel kann natürliche Personen und Gesellschaften
gleichermaßen betreffen. Bei Kapitalgesellschaften kann hierdurch Gewerbesteuer
auf die Veräußerungsgewinne anfallen, ohne dass ein Anspruch auf die erweiterte
gewerbesteuerliche Kürzung besteht.