Einkommensteuer | Spendenabzug der Mietzahlungen eines Alleingesellschafters einer eigennützigen gemeinnützigen GmbH (FG)

Vermietet der Alleingesellschafter einer gemeinnützigen GmbH an diese ein Grundstück und stellt ihr die dafür erforderlichen Mietzahlungen als Spende zur Verfügung, sind bei Fremdüblichkeit des Mietvertrages sowohl der Spendenabzug als auch die zu Beginn des Mietverhältnisses entstehenden Verluste steuerlich anzuerkennen (FG Münster, Urteil v. 2.9.2025 - 1 K 102/23 E).

Sachverhalt: Der Kläger ist Alleingesellschafter und Geschäftsführer einer GmbH, deren Zweck die Förderung von Kunst und Kultur ist und die vom Finanzamt als gemeinnützig anerkannt wurde (gGmbH). Ab Fertigstellung vermietete der Kläger an die gGmbH das 1. und 2. Obergeschoss eines Gebäudes zum Betrieb eines Museums. Das Erdgeschoss vermietete er anderweitig an einen Gastronomiebetrieb. Aufgrund einer von ihm abgegebenen Patronatserklärung stellte der Kläger der gGmbH die für die Erfüllung des Mietvertrages erforderlichen Beträge zur Verfügung. Diese Beträge machte der Kläger in seinen Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre 2016 bis 2019 als Spenden geltend. Ferner erklärte er für diese Jahre aufgrund einer Betriebsaufspaltung mit der gGmbH gewerbliche Verluste aus der Vermietung, in die er auch das Erdgeschoss als gewillkürtes Betriebsvermögen einbezog.

Nach einer beim Kläger durchgeführten Betriebsprüfung erkannte das Finanzamt den Spendenabzug nicht an. Insoweit fehle es an einer Unentgeltlichkeit, da der Kläger die Zahlungen zurückerhalten habe. Die Verluste aus der Vermietung erkannte das Finanzamt zunächst an. Im Verlauf des Klageverfahrens gelangte das Finanzamt dagegen zu der Auffassung, dass unabhängig vom Spendenabzug jedenfalls die Verluste nicht anzuerkennen seien. Angesichts der Öffnungszeiten und der geringen Eintrittspreise des Museums könne die gGmbH die vereinbarte Miete niemals selbst erwirtschaften. Da der Kläger als Vermieter die Miete vorgestreckt habe, fehle es an einer tatsächlichen Durchführung des Mietverhältnisses. Überdies bestehe aufgrund der hohen Verluste keine Gewinnerzielungsabsicht, wobei das Finanzamt auch die Verluste der Folgejahre einbezog. Aufgrund der individuellen Gestaltung des Gebäudes seien für eine anderweitige Nutzung umfangreiche Umbaumaßnahmen erforderlich, was bei der Ermittlung eines etwaigen Veräußerungsgewinns zu berücksichtigen sei.

Die Richter des FG Münster gaben der Klage vollumfänglich statt:

• Dem Kläger steht ein Spendenabzug auch in Höhe der Mietzahlungen zu, da er diese Zahlungen unentgeltlich geleistet hat. Die Rückzahlung in Form der Miete ist nicht als Gegenleistung zu berücksichtigen, da der Mietvertrag mit der gGmbH als Vertrag zwischen nahestehenden Personen nach der Gesamtwürdigung des Einzelfalles steuerlich anzuerkennen ist.

• Die Hauptpflichten des zivilrechtlich wirksam geschlossenen Vertrags sind klar und eindeutig vereinbart und tatsächlich durchgeführt worden. Die Höhe der vereinbarten Miete ist angesichts des (für Museumsflächen nur bedingt aussagekräftigen) gewerblichen Mietspiegels nicht zu beanstanden.

• Dabei ist zu beachten, dass der Kläger als ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter einer gGmbH in erster Linie die Satzungszwecke selbstlos verfolgen muss und daher keine zu hohe Miete an sich selbst zahlen darf.

• Dass die gGmbH die Miete aus ihren Eintrittsgeldern nicht erwirtschaften kann, steht der Anerkennung des Mietvertrages nicht entgegen, da gemeinnützige Körperschaften typischerweise auf Spenden angewiesen sind.

• Die tatsächliche Durchführung des Mietvertrags scheitert nicht daran, dass der Kläger die Miete zuvor zur Verfügung gestellt hat, denn die jeweiligen Zahlungen beruhen auf verschiedenen vertraglichen Verpflichtungen, die getrennt voneinander zu beurteilen sind. In dieser Gestaltung ist auch kein Missbrauch im Sinne von § 42 AO zu sehen.

• Die Zahlungen sind auch nicht als verdeckte Einlagen in die gGmbH zu qualifizieren, da sie vom Kläger in erster Linie zur Förderung der gemeinnützigen Zwecke geleistet worden sind. Aufgrund der Restriktionen des Gemeinnützigkeitsrechts ist eine Rückgabe an den Kläger in Form einer Ausschüttung nicht möglich. Die Zahlungen führen auch nicht zur Werterhöhung der Anteile des Klägers.

• Die aus der Vermietung entstandenen Verluste sind im Rahmen der Betriebsaufspaltung als gewerbliche Verluste anzuerkennen, sodass insoweit keine Saldierung mit dem Spendenabzug möglich ist.

• Insbesondere fehlt es nicht an einer Gewinnerzielungsabsicht. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Einnahmeüberschuss beabsichtigt ist.

• Bezogen auf den Streitfall ist die gesamte gewerbliche Tätigkeit des Klägers unter Einbeziehung des für gastronomische Zwecke vermieteten Erdgeschosses, welches für sich betrachtet keinen Teilbetrieb darstellen kann, zu betrachten. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass sich der Betrieb in den Streitjahren und in den vom Finanzamt angeführten Folgejahren, die zudem noch von der Corona-Pandemie geprägt gewesen sind, noch in der Anlaufphase befunden hat.

• Als Prognosezeitraum ist bei der Vermietung eines Grundstücks ein Zeitraum von 30 Jahren und damit auch ein Veräußerungsgewinn in den Blick zu nehmen. Dem stehen die baulichen Besonderheiten (große Räume mit nur wenigen Fenstern) angesichts einer möglichen Nutzung, etwa für Bekleidungsgeschäfte oder Kaufhäuser, nicht entgegen.

• Schließlich ist nicht ersichtlich, dass der Kläger die Vermietungstätigkeit nur aus im Bereich seiner Lebensführung liegenden Gründen oder Neigungen ausgeübt hat. Das bloße Motiv, Steuern zu sparen, reicht insoweit nicht aus.

Quelle: FG Münster, Newsletter November 2025 (il)