Leitsatz

1. Genau genommen erlaubt § 247 Abs. 1 Satz 2 BewG keine Anpassung des Bodenrichtwerts, sondern die Auswahl zwischen mehreren Bodenrichtwerten. Es geht also um den Fall, dass es mehrere räumlich einschlägige gleichrangige Bodenrichtwerte für ein Bewertungsobjekt gibt. In einem solchen Fall kann nur einer der Bodenrichtwerte der maßgebliche sein.

2. Unmittelbar in § 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG geregelt ist nur der Fall überlagernder Richtwertzonen mit unterschiedlicher Nutzungsart. Im Falle unterschiedlicher Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen im Sinne des § 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG ist der dem zu bewertenden Grundstück am ehesten gerecht werdende Bodenrichtwert heranzuziehen.

3. Überlagernde Richtwertzonen sind nicht nur bei unterschiedlichen Nutzungen zulässig, sondern auch bei unterschiedlichen Entwicklungszuständen; denn auch dabei handelt es sich um wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale im Sinne des § 15 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV.

4. Die vom Gutachterausschuss bei der Bodenrichtwert-Ermittlung zu unterscheidenden Entwicklungszustände ergeben sich aus § 3 ImmoWertV. Baureifes Land sind nach § 3 Abs. 4 ImmoWertV Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. Bebaute Grundstücke sind grundsätzlich dem Entwicklungszustand „baureifes Land” zuzuordnen, und zwar nicht nur, aber erst Recht dann, wenn die vorhandene Bebauung legal ist. Insoweit ist unmaßgeblich, ob im Falle eines Abrisses des vorhandenen Gebäudes auf dem dann wieder unbebauten Grundstück ein neues Gebäude errichtet werden könnte.

5. Auch im Fall überlagernder Bodenrichtwertzonen mit sonstigen unterschiedlichen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen ist derjenige Bodenrichtwert für das Grundstück heranzuziehen, dessen bei der Bildung der überlagernden Richtwertzonen zugrunde gelegten anderen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale im Sinne des § 15 Abs. 3 ImmoWertV am ehesten den maßgeblichen individuellen Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks entsprechen.