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Echter und unechter Mietkauf
Praxisbeispiele zur Verbuchung
Ertragsteuerlich gestalten sich Mietkauf- bzw. Mietverträge hinsichtlich der Zurechnung der Wirtschaftsgüter und der Behandlung der einzelnen Mietzahlungen oftmals problematisch. Bei der Beurteilung ist zwischen den verschiedenen Vertragstypen zu unterscheiden. Der Beitrag zeigt auf, wie sich der echte vom unechten Mietkauf unterscheidet und wie der sogenannte Kauf nach Miete davon abzugrenzen ist. Anhand praxisnaher Sachverhalte wird die korrekte Verbuchung dargestellt.
Echter Mietkauf: Vor dem Kauf stellen die Mietzahlungen beim Mieter sofort abzugsfähige Betriebsausgaben dar. Bei Ausübung der Kaufoption erfolgt eine Aktivierung mit den Anschaffungskosten beim Käufer. Die Abschreibung ist ab Erwerb auf die Restnutzungsdauer des Wirtschaftsguts vorzunehmen.
Unechter Mietkauf: Das wirtschaftliche Eigentum an dem Mietgegenstand geht sofort auf den „Mieter“ über; er muss den Mietgegenstand in seiner Bilanz aktivieren. Die „Mietzahlungen“ stellen Kaufpreisraten dar und sind als Kaufpreisschuld vom „Mieter“ zu passivieren.
I. Kauf nach Miete
[i]Gezahlte Mieten haben keine Auswirkungen auf den Kaufpreis Bei einem Kauf nach Miete wird zunächst ein unbefristeter Mietvertrag über ein Wirtschaftsgut zu einem angemessenen Mietzins abgeschlossen, wobei der Mietvertrag schließlich durch Veräußerung des Wirtschaftsguts zum Zeitwert (= Teilwert) beendet wird. Die gezahlten Mieten haben dabei auf den vereinbarten Kaufpreis keine Auswirkung, es erfolgt also keine Anrechnung auf den Kaufpreis.
[i]Rechtlich zwei verschiedene Verträge Dem Veräußerungsgeschäft des ehemaligen Vermieters steht aufseiten des ehemaligen Mieters ein Anschaffungsvorgang gegenüber. Nach dem Kauf hat der Käufer das Wirtschaftsgut mit den Anschaffungskosten zu aktivieren. Rechtlich und tatsächlich S. 560handelt es sich um zwei verschiedene Verträge (zuerst ein Mietvertrag, anschließend ein Kaufvertrag) zwischen denselben Vertragsparteien. Voraussetzung dafür ist, dass der Mietvertrag zivilrechtlich wirksam zustande gekommen ist, dieser keine nennenswerten Besonderheiten hinsichtlich spezieller Wünsche des Mieters aufweist und die vereinbarte Miete den am jeweiligen Standort vorherrschenden Mietbedingungen entspricht.
[i]Ertragsteuerliche FolgenIn der nachfolgenden Tabelle werden die ertragsteuerlichen Folgen dargestellt:
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Während der Mietzeit | Bei Kauf bzw. Veräußerung | |
Beim (bisherigen) Mieter |
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Beim (bisherigen) Vermieter |
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