Einkommensteuer | Denkmalschutz führt bei Kaufpreisaufteilung für AfA-Zwecke nicht zur Unbeachtlichkeit des Bodenwertes (FG)
Die Denkmaleigenschaft eines
Gebäudes rechtfertigt aufgrund des erforderlichen Instandhaltungsaufwands keine
Abzinsung des zugehörigen Bodenwerts (; Revision zugelassen).
Hintergrund: Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind als Werbungskosten gemäß § 7 Abs. 4 S. 1 EStG für Gebäude in der Vorschrift näher definierte Beträge als AfA abzuziehen. Für Gebäude, die vor dem fertiggestellt wurden, ist gemäß § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2c EStG eine AfA von 2,5 % anzusetzen. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Eine AfA für Grund und Boden kommt nicht in Betracht. Ist für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist nach ständiger Rechtsprechung des BFH der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind dabei Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen.
Sachverhalt: Streitig ist, ob für Zwecke der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA der Bodenwert bei der Wertermittlung im Rahmen einer Kaufpreisaufteilung bezogen auf ein Grundstück mit einem denkmalgeschützten Gebäude abzuzinsen ist.
Hierzu führten die Richter in den Urteilsgründen weiter aus:
Es folgt keine Abzinsung des Bodenwerts bzw. eine Bodenwertdämpfung aus dem Umstand, dass das Grundstück mit einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude bebaut ist.
Die Kläger gingen unter Hinweis auf das Baujahr des streitgegenständlichen Objekts davon aus, dass aufgrund der Denkmaleigenschaft und der daraus folgenden Erhaltungspflicht das aufstehende Gebäude letztlich „unendlich“ lang bestehen werde und daher dem Grunde nach von einer unendlichen Restnutzungsdauer auszugehen sei, die mit einem erhöhten Instandhaltungsaufwand verbunden sei, so dass ein Bodenwert wirtschaftlich nicht mehr realisiert werden könne.
Hierbei ist allerdings gerade der Aspekt des Instandhaltungsaufwands bedeutsam. Das im vorliegenden Fall ursprünglich vor mehr als 300 Jahren erbaute Objekt wäre ohne zwischenzeitliche Anpassungen, Instandhaltungen und Modernisierungen im Hinblick auf den Stand der Technik heutzutage nicht mehr verwendbar. Die (zum Zeitpunkt der Urteilsabfassung) aktuelle Nutzung des Objekts als Geschäftshaus setzt offenkundig im Hinblick auf die technische und elektrische Ausstattung Anpassungen an den aktuellen Stand voraus. Dies wird auch in Zukunft so sein.
Dies bedeutet aber, dass das ursprünglich errichtete Gebäude nicht mehr die bauliche Anlage ist, die im Streitjahr oder heute ordnungsgemäß wirtschaftlich genutzt werden kann, sondern dass eine Vielzahl von Bau- und Modernisierungsmaßnahmen eine fortdauernde Nutzbarkeit überhaupt erst ermöglicht haben. Dies bedeutet, dass die wirtschaftliche Nutzbarkeit eine stetige Instandhaltung mit dem entsprechenden Aufwand voraussetzt.
Ausgehend vom status quo ist somit gerade nicht von einer bestehenden unendlichen Restnutzungsdauer eines Objektes auszugehen.
Vor diesem Hintergrund kann eine unendliche („juristische“) Restnutzungsdauer nicht dazu führen, dass der Bodenwert des streitgegenständlichen Objekts mit Null anzusetzen wäre.
Das Gericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Das Verfahren ist unter dem Aktenzeichen IX R 26/24 beim BFH anhängig.
Quelle: ; NWB Datenbank (lb)
Fundstelle(n):
NAAAJ-84824