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Steueroptimierte Vermögensnachfolge in Bezug auf Immobilien
Teil 1: Überblick über politische und zivilrechtliche Aspekte der Vermögensübertragung
Nicht nur die Thematik der Unternehmensnachfolge auf die nächste Generation, sondern auch die Frage der Vermögensnachfolge ist bei vielen Unternehmern in den zentralen Fokus der Betrachtung gerückt. Dies rührte in der Vergangenheit nicht zuletzt aus der geänderten Grundbesitzbewertung, aber auch durch außersteuerliche Themen wie beispielsweise die geänderte Zinspolitik und die gesunkenen Immobilienpreise. Hierbei ergeben sich verschiedenste objektive und subjektive Fragestellungen: Wie kann eine dauerhafte Versorgung der Eltern und Kinder gewährleistet werden und trotzdem steueroptimiert Vermögen übertragen werden? Ist der Schutz des Unternehmens vor einer möglichen Steuerbelastung möglich? Auch der zeitliche Aspekt spielt eine nicht untergeordnete Rolle – sowohl bei der Frage nach der Unternehmensnachfolge als auch bei der Frage der Vermögensnachfolge. Auf der Seite der Nachfolger finden diese sodann oftmals eine bereits bestehende Vermögensstruktur vor, in welche die zu übertragenden Immobilien zu integrieren sind. Dies ist steueroptimiert häufig nur durch Umstrukturierungen möglich.
Der erste Teil des Beitrags befasst sich daher mit den zu betrachtenden Kernfragen einer steueroptimierten Vermögensnachfolge in Bezug auf Immobilien, welche sich im Vorfeld etwaiger Gestaltungsfragen stellen. In Teil 2 erfolgt sodann eine überblickende Darstellung möglicher steuerlicher Gestaltungsalternativen und deren rechtlicher Folgen.
Im Rahmen der Übertragung von Immobilien sind langfristige Planungen hinsichtlich der vertraglichen Ausgestaltungen essenziell und sollten frühestmöglich angegangen werden. Eine Übertragung erst im Rahmen der Erbfolge ist in der Regel aus steuerlicher Sicht die schlechteste Alternative.
Die Betrachtung der Asset Protection spielt für die meisten Mandanten eine entscheidende Rolle und kann am effektivsten durch eine Familienstiftung erreicht werden.
Die Errichtung einer Gesellschaft oder Stiftung im Kreis der Familie sollte nicht nur aus rein steuerlichen, sondern auch aus außersteuerlichen Gründen erfolgen. Die Anfechtungsmöglichkeiten sollten hierbei zwingend im Auge behalten werden und lassen erkennen, dass die Mandanten über die notwendigen außersteuerlichen Rahmenbedingungen für eine solche Errichtung verfügen sollten.
Bei Minderjährigen sollte im Rahmen der Beteiligung möglichst der Einbezug eines Ergänzungspflegers und des Familiengerichts geprüft werden.
Die entgeltliche Vermögensübertragung ist bei Vorliegen der optimalen ertragsteuerlichen Gesichtspunkte (Stichwort: § 23 EStG) gegenüber der unentgeltlichen Übertragung zu bevorzugen.
I. Ausgangssachverhalt
Die beiden natürlichen Personen A und B sind miteinander verheiratet und haben die beiden gemeinsamen Kinder C und D. Beide Elternteile sind 45 Jahre alt. C ist 14 und D ist 20 Jahre alt. Die beiden Eltern verfügen gemeinsam über nachfolgend aufgeführtes Immobilienvermögen im steuerlichen Privatvermögen, da sie es versäumt hatten, eine passende Immobilienstruktur aufzusetzen. Es wird eine Grunderwerbsteuer von 6 % unterstellt.