Dokument Gewerblicher Grundstückshandel in Inbound-Konstellationen - Besteuerungssystematik und Maßnahmen zur Verbesserung der Steuerposition

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IWB Nr. 9 vom Seite 359

Gewerblicher Grundstückshandel in Inbound-Konstellationen

Besteuerungssystematik und Maßnahmen zur Verbesserung der Steuerposition

Sergej Müller und Philipp Lucas

In den letzten zehn Jahren blieb die Anzahl der inländischen Immobilienverkäufe auf einem stabilen Niveau. Es wurden jährlich 900.000 bis 1.000.000 Verkäufe innerhalb Deutschlands registriert. Der Umsatz hingegen ist aufgrund der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank, der erhöhten Wohnraumnachfrage und der daraus resultierenden Steigerung der Immobilienpreise um durchschnittlich 8,5 % pro Jahr gestiegen. Die steigenden Immobilienpreise locken inländische sowie ausländische Investoren an. Die Gewinne, die durch Veräußerung der Objekte erzielt werden, können nach Ablauf bestimmter Fristen – i. d. R. zehn Jahre – steuerfrei vereinnahmt werden. Wird dieser Zeitraum nicht eingehalten, werden die Gewinne als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften qualifiziert. Werden private Immobiliengeschäfte hingegen wiederholt – sprich mit einer gewissen Nachhaltigkeit – getätigt, wird die Grenze der bloßen Vermögensverwaltung überschritten und man spricht im Allgemeinen von einem gewerblichen Grundstückshandel. Bei ausländischen Investoren ergeben sich hierbei verschiedene beratungs- und prüfungsintensive Fallkonstellationen. Insbesondere in den Bereichen der Gewerbesteuer, der möglichen Anwendung von DBA und des Verfahrensrechts werden Rechtsfragen aufgeworfen, die einer besonderen steuerlichen Beachtung bedürfen. Dabei ist es wichtig, die Vermögensstruktur so aufzusetzen, dass eine nachhaltige Rechts- und Planungssicherheit garantiert wird und Investitionen steueroptimal gestaltet werden können.

Kernaussagen
  • Die Prinzipien des gewerblichen Grundstückshandels gelten auch für Steuerausländer. Es ergeben sich abkommensrechtlich keine strukturellen Unterschiede im Hinblick auf die Zuordnung der Besteuerungsrechte zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel.

  • Der Steuerabzug nach § 50a Abs. 7 EStG stellt sich als scharfes Schwert der Finanzverwaltung für die Erhebung von Vorauszahlungen im Kontext des Verkaufs von inländischem Grundbesitz durch ausländische Investoren heraus.

  • Eine im Ausland belegene Kapitalgesellschaft, die inländischen Grundbesitz auf sich vereint, kann – abhängig vom Sitz der Gesellschaft – für den ausländischen Investor steuerliche Vorteile bringen.S. 360

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