Dokument Haftungsfalle Grundsteuer beim Immobilienerwerb - Persönliche und dingliche Haftung des Erwerbers

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NWB Nr. 38 vom 18.09.2020 Seite 2822

Haftungsfalle Grundsteuer beim Immobilienerwerb

Persönliche und dingliche Haftung des Erwerbers

Fritz Schmidt

[i]Geißler, Grundsteuer, infoCenter, NWB MAAAB-40737 Als Folge der Corona-Krise ist zu erwarten, dass mehr Immobilien verkauft oder zwangsversteigert werden. Sollte der Verkäufer die Grundsteuer schuldig geblieben sein, haftet der Erwerber für diese Grundsteuer. Häufig wird übersehen, dass der Erwerber persönlich (§ 11 GrStG) und auch dinglich mit dem Grundstück (§ 12 GrStG) für die Grundsteuerschulden des Verkäufers haftet.

Eine Kurzfassung des Beitrags finden Sie .

I. Persönliche Haftung (§ 11 GrStG)

[i]Haftung des ErwerbersNach § 11 GrStG haftet bei Übereignung eines Grundstücks der Erwerber für eine vom früheren Eigentümer nicht entrichtete Grundsteuer. Die Regelung dient der Sicherung des Steueraufkommens, weil dem staatlichen Gläubiger eine effektive Steuerbeitreibung durch einen zusätzlichen Schuldner gesichert wird. [i]GesamtschuldnerschaftDer Haftende stellt dabei keinen Ersatzschuldner zum Steuerschuldner dar, sondern steht von Gesetzes wegen als Gesamtschuldner neben diesem auf derselben Stufe.

1. Übereignung des Steuergegenstands

[i]Zeitliche HaftungsbeschränkungDer Gesetzgeber verweist mit dem abstrakten Begriff der Übereignung auf das Zivilrecht (§ 873, §§ 925 ff. BGB). Die Gründe, die zur Übereignung geführt haben, sind ebenso unbeachtlich, wie die Frage, ob die Übereignung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt ist. In erster Linie werden Übereignungen aufgrund eines Kaufvertrags von Bedeutung sein. Betroffen sind aber auch Schenkungen (§ 516 BGB), Vermögensübernahmen (§ 311b BGB) und Erbauseinandersetzungen. Zwar ist die persönliche Haftung des Erwerbers der Höhe nach unbegrenzt, doch haftet er nur für die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres.

[i]Wirtschaftlicher oder zivilrechtlicher Eigentumserwerb maßgebend?Der Gesetzestext lässt offen, ob der zivilrechtliche Eigentumserwerb, also die Eintragung ins Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB) oder der steuerrechtliche Eigentumserwerb mit Übergang des wirtschaftlichen Eigentums maßgeblich ist. Insbesondere bei Grundstücksverkäufen kommt es regelmäßig vor dem zivilrechtlichen Eigentumserwerb zum Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Der Zeitpunkt der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch kann von den Vertragsparteien regelmäßig nicht beeinflusst werden, deshalb vereinbaren die Vertragsparteien einen Zeitpunkt für den Übergang von Nutzen und Lasten, da die wirtschaftlichen Folgen des Grundstückskaufvertrags nicht davon abhängig gemacht werden sollen, dass der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen wird. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH erfolgt bei Grundstücken mit dem Übergang von Nutzen und Lasten der wirtschaftliche Eigentumsübergang. S. 2823

Würde man auf den zivilrechtlichen Eigentumserwerb abstellen, würde die Haftungsvorschrift des § 11 GrStG ggf. ins Leere laufen, da der wirtschaftliche Eigentumserwerb bei Grundstücken vor bzw. spätestens mit dem zivilrechtlichen Eigentumsübergang erfolgt, aber nie danach.

Beispiel:

Ein Grundstück wird veräußert. Nutzen- und Lastenübergang (wirtschaftlicher Eigentumserwerb) ist am . Die Eintragung ins Grundbuch (zivilrechtlicher Eigentumserwerb) erfolgt am .

Das Grundstück wird grundsteuerlich ab dem dem Erwerber zugerechnet, der dann ab dem Jahr 02 Schuldner der Grundsteuer ist. Würde man den zivilrechtlichen Eigentumsübergang als Zeitpunkt der Übereignung bestimmen, würde lediglich eine Haftung für die Grundsteuer der Jahre 02 und 03 bestehen. Steuerrechtlich ist der Erwerber aber bereits ab dem Jahr 02 Steuerschuldner und würde auch für die rückständige Grundsteuer des Jahres 01 haften, wenn mit dem wirtschaftlichen Eigentumsübergang die Haftung begründet würde. Die Haftungsregelung des § 11 Abs. 2 GrStG ginge bei dieser Fallkonstellation damit ins Leere, wenn die Haftung erst mit dem zivilrechtlichen Eigentumsübergang beginnen würde.

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