Einkommensteuer | Vermietungsverluste bei unentgeltlicher Übertragung des Mietobjektes an Angehörige (FG)
Die von der Rechtsprechung des BFH
unterstellte Überschusserzielungsabsicht bei auf Dauer angelegter Vermietung
kommt nicht zum Tragen, wenn der Steuerpflichtige die vermietete Immobilie -
nach Durchführung umfangreicher Renovierungs- und Erweiterungsarbeiten - kurze
Zeit nach tatsächlichem Mietbeginn unentgeltlich auf den Mieter (im Streitfall:
Sohn des Vermieters) überträgt und nicht festgestellt werden kann, dass die
Übertragung auf einem neu gefassten Entschluss beruhte ().
Sachverhalt: Der Kläger hatte ein Einfamilienhaus, dass er kurze Zeit zuvor von seiner Mutter im Wege der vorgenommenen Erbfolge übertragen bekommen hatte, an seinen Sohn und seine Schwiegertochter vermietet. Nach dem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag sollte die Mietzeit am Tag des Besitzübergangs auf den Kläger () beginnen. In der Folgezeit nahm der Kläger zunächst jedoch umfangreiche Umbau- und Erweiterungsarbeiten nach den Wünschen der Mieter vor. Die Mieter beteiligten sich hieran mit einem Kostenbeitrag von 65.000 €. Der Umzug in das Einfamilienhaus erfolgte anschließend in Etappen bis zum (Ummeldung im Melderegister).
Mit notariellem Vertrag v. übertrug der Kläger das Mietobjekt - mit Wirkung zum - im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn. Das FA erfuhr von dieser unentgeltlichen Übertragung erst im Rahmen der Veranlagungsarbeiten der Steuererklärung 2016. Aufgrund dessen ging das Finanzamt von einer von vorn herein nur begrenzten Mietzeit und einer fehlenden Überschusserzielungsabsicht aus und änderte in der Folge die bestandskräftigen Einkommensteuerbescheide 2013 bis 2015 gemäß § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO. Von den hiergegen gerichteten Einsprüchen wies das Finanzamt zunächst nur den Einspruch gegen den Einkommensteuerbescheid 2015 als unbegründet zurück. Hiergegen richtete sich die vorliegende Klage. Die Kläger wandten ein, die Übertragung habe auf einem später gefassten Entschluss aufgrund neuer Umstände (Geburt des Enkelsohnes verbunden mit finanziellen Engpässen bei den Mietern) beruht.
Das Niedersächsische FG wies die Klage ab:
Auch wenn beim Abschluss des Mietvertrags noch keine Anzeichen für eine von vornherein bestehende zeitliche Begrenzung der Vermietungsabsicht erkennbar gewesen sind, ist die für die Überschusserzielungsabsicht sprechende Regelvermutung des BFH (grundlegend hierzu , BStBl II 1998, 771) im Falle einer Dauervermietung dann nicht anzuwenden, wenn der Steuerpflichtige das Objekt in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung/Herstellung (i.d.R. bis zu 5 Jahren) veräußert, selbst nutzt oder unentgeltlich überträgt.
Dieses im Streitfall gegen die Dauervermietungsabsicht sprechende Indiz haben die Kläger nicht widerlegt. Die von Klägern geschilderten Umstände haben in keiner Weise zur Aufgabe der Vermietungstätigkeit gezwungen. Alternativ wären eine zeitweise Minderung der Miete oder die Schenkung eines Geldbetrags zur Überwindung der finanziellen Engpässe des Sohnes in Betracht gekommen.
Bei der Gesamtbetrachtung musste der Senat auch berücksichtigen, dass das Objekt umfassend – in der Größenordnung eines Neubaus – renoviert und nach den Bedürfnissen des Sohnes umgebaut wurde. Zudem sollte das Objekt nach eigenem Bekunden der Kläger in jedem Fall in der Familie bleiben. Eine durchaus mögliche Option – Vermietung an Fremde nach Auszug des Sohnes und der Schwiegertochter – war somit von vorn herein ausgeschlossen.
Im Ergebnis geht der Senat davon aus, dass der Kläger von Anfang an vorhatte, das Objekt nach einer kurzen Vermietungsphase an den Sohn unentgeltlich zu übertragen und damit nur für diese Zeit Vermietungseinkünfte in Form von Werbungskostenüberschüsse zu erzielen.
Angesichts dessen konnte der Senat offen lassen, ob der Mietvertrag auch deshalb steuerlich unter dem Aspekt eines Scheinmietverhältnisses nicht anzuerkennen war, weil die Klägerin - mit der Kenntnis des Klägers - ihren Sohn mit einen monatlichen Betrag in Höhe der zu zahlenden Miete "unterstützt" hatte.
Nach Auffassung des FG konnte der bestandskräftige Einkommensteuerbescheid 2015 entsprechend wegen neuer (Hilfs-)Tatsachen auch noch nachträglich gemäß § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO geändert werden.
Der Volltext des Urteils ist in der Rechtsprechungsdatenbank der niedersächsischen Justiz veröffentlicht. Eine Aufnahme in die NWB Datenbank erfolgt in Kürze.
Quelle: FG Niedersachsen online sowie FG Niedersachsen, Newsletter v. (il)
Fundstelle(n):
NWB HAAAH-48949