Bewertung | Berücksichtigung bauordnungsrechtlicher Einschränkungen bei der Einheitsbewertung von Grundstücken (BFH)
Bei der Bewertung eines Grundstücks
ist die übliche Miete für Flächen anzusetzen, die tatsächlich für Wohnzwecke
genutzt werden können. Nicht entscheidend ist, ob diese Flächen
bauordnungsrechtlich allen Anforderungen an Wohn- oder Aufenthaltsräume genügen
(; veröffentlicht am
).
Sachverhalt: Die Beteiligten streiten u.a. um die Frage, in welchem Umfang bei der Bewertung eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks ein zu Wohnzwecken ausgebauter Dachboden zu berücksichtigen ist, der den Vorschriften des Bauordnungsrechts nicht vollständig entspricht.
Hierzu führten die Richter des BFH weiter aus:
Bei der Bewertung eines Grundstücks ist die übliche Miete für Flächen anzusetzen, die tatsächlich für Wohnzwecke genutzt werden können.
Nicht entscheidend ist, ob diese Flächen bauordnungsrechtlich allen Anforderungen an Wohn- oder Aufenthaltsräume genügen.
Allgemeine Regeln für die Berücksichtigung von bauordnungsrechtswidrigen Aufenthaltsräumen lassen sich nicht aufstellen.
Es ist grundsätzlich unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden, ob und inwieweit nicht dem Bauordnungsrecht genügende Flächen bei der Ermittlung der üblichen Miete zu berücksichtigen sind.
Maßgeblich ist, welche Flächen vom Markt als Wohnflächen akzeptiert werden und so¬mit entscheidend für die Wertermittlung sind.
Bei der Schätzung der üblichen Miete kommt es darauf an, welchen Einfluss der Ausbau von Zubehörräumen zu Wohnzwecken auf die am Wohnungsmarkt erzielbare Miete hat (Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 79 Rz 68).
Hier spielt auch eine Rolle, dass etwaige öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen von Räumen im Dachgeschoss den Mieter zivilrechtlich nicht zur Minderung der Miete berechtigen, wenn die Nutzbarkeit dieser Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt war (vgl. ).
Quelle: ; NWB Datenbank (il)
Fundstelle(n):
NWB KAAAH-38411