NWB Nr. 12 vom 19.03.2018 Seite 753

Wohnungsunternehmen im ErbStG

StB Professor Dr. iur. Swen Bäuml | Hochschule Mainz | Partner WTS Steuerberatungsgesellschaft mbH, Frankfurt | Mitherausgeber der NWB

BFH fordert Finanzverwaltung heraus

Mit Urteil vom - II R 44/15 [GAAAG-73186] hat der BFH die Verwaltungspraxis zur erbschaftsteuerlichen Begünstigung von Wohnungsunternehmen herausgefordert. Das Urteil erging zum ErbStG 2009, ist aber auch für die seit geltende Rechtslage zu beachten. Nach Auffassung des BFH liegt ein für die Begünstigung als Wohnungsunternehmen erforderlicher wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb i. S. des § 14 AO – nicht überraschend – nur vor, wenn neben der Überlassung von Wohnungen Zusatzleistungen (z. B. Reinigung, Facility-Management, Wachdienste) erbracht werden, die das bei Vermietungen übliche Maß überschreiten. Neue Qualität hat, dass der Vermietungstätigkeit ein originär gewerblicher Charakter i. S. des § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 EStG zukommen muss. Nach dem BFH unterhält eine gewerblich geprägte Personengesellschaft keinen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb, da diese nach dem Wesen ihrer Tätigkeit nur vermögensverwaltend sei. Die Fiktion des § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG sei für die Beurteilung im Rahmen des § 14 AO irrelevant. Nur originäre gewerbliche Einkünfte könnten zu einem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb und einer Privilegierung von Wohnungsunternehmen führen.

Folgt man dem BFH, droht die Vorschrift zu den Wohnungsunternehmen ins Leere zu laufen. Liegt originäre Gewerblichkeit in Gestalt von Vermietung samt prägender Zusatzleistungen vor, handelt es sich um begünstigungsfähiges Betriebsvermögen. Eine privilegierende Rückausnahme für Wohnungsunternehmen brauchte es nicht. Fehlt es an prägenden Zusatzleistungen ist nicht begünstigte Vermögensverwaltung gegeben. Bewachte und mit Concierge-Service kombinierte Wohnanlagen wären begünstigungsfähig, die bloße Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern – selbst in großem Umfang – nicht.

Nach der Gesetzesbegründung soll die Überlassung von Wohnimmobilien im Rahmen eines Geschäftsbetriebs, die Arbeitsplätze sichert, begünstigt werden. Der BFH hält dies bei strenger Wortlautauslegung für unbeachtlich. Daran sind Zweifel angebracht, hatte der Gesetzgeber der Vorschrift doch einen eigenständigen Anwendungsbereich zugeordnet; dem BFH zuzugestehen ist, dass das Gesetz auf Grundlage der Auffassung der Finanzverwaltung klarstellend ergänzt werden sollte. Nicht gefolgt ist der BFH auch der verwaltungsseitig willkürlich aufgerufenen 300-Wohnungen-Grenze, ab der ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb anzunehmen sei. Dies ist dogmatisch richtig, muss aber zugleich relativiert werden. Es handelt sich um eine Typisierung, die die Darlegungslast umkehrt und den Gesetzesvollzug erleichtert; auch bei Unterschreiten kann der Geschäftsbetrieb nachgewiesen und die Privilegierung erhalten werden.

Das Urteil gilt auch für Kapitalgesellschaften, wird doch auf die tatsächliche originäre gewerbliche Tätigkeit abgestellt, die bei einer reinen Vermietungs-GmbH nicht vorliegt. § 8 Abs. 2 KStG dürfte hierbei – wie auch die Fiktion des § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG – nicht helfen.

Swen Bäuml

Fundstelle(n):
NWB 2018 Seite 753
[HAAAG-78222]

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