Ermittlung der ortsüblichen Miete 1964 für ein unter teilweiser Verwendung vorhandener Altbausubstanz errichtetes Einfamilienhaus
in Berlin
Anwendung des Mietspiegels für Berlin (West) zum
Ermittlung der Ausstattungsgüte durch Division der Werte für die Einzelmerkmale und ohne Berücksichtigung einer hochwertigen
Einbauküche
Leitsatz
1. Bei der Ermittlung des Einheitswerts für ein Einfamilienhaus in Berlin nach dem Ertragswertverfahren ist der Mietspiegel
für Berlin (West) nach den Wertverhältnissen zum eine geeignete Grundlage zur Schätzung der üblichen Jahresrohmiete
zum (vgl. z. B. ).
2. Wurde das alte, 1958/1959 in Berlin errichtete Einfamilienhaus bis auf den Keller und einen Raum im Erdgeschoss abgerissen
und unter Verwendung dieser Restbausubstanz ein Neubau errichtet, wobei sich im weiter bestehenden alten Keller nur Räume
für die Haustechnik, eine Garage, aber keine Wohnflächen befinden, so ist das „neue” Einfamilienhaus im Berliner Mietspiegel
insgesamt in die Zeile „Baujahreszeitraum 1963” einzuordnen, weil das Gebäude insgesamt das Gepräge eines Neubaus hat. Eine
getrennte Beurteilung der Altbausubstanz sowie des Neubaus, also eine teilweise Einstufung der Altbausubstanz in den Baujahreszeitraum
1957 bis 1959 und lediglich der neuen Bausubstanz in den Baujahreszeitraum 1963, würde voraussetzen, dass deren unterschiedlicher
Baustandard von einem Mietinteressenten auch gesondert wahrgenommen werden kann und wird. Dies kann beispielsweise bei einem
neu ausgebauten Dachgeschoss in einem Altbau der Fall sein (vgl. ),
nicht jedoch bei einem Neubau mit lediglich altem Keller.
3. Da § 80 Abs. 4 S. 2 BewG bei Gebäudeerweiterungen nur dann anwendbar ist, wenn die Erweiterungen eine andere Lebensdauer
als das Hauptgebäude haben, kommt eine analoge Anwendung dieser Vorschrift auf die Ermittlung der Jahresrohmiete bei einer
einheitlichen Restnutzungsdauer eines „neuen” Hauses mit einem „alten” Keller nicht in Betracht.
4. Bei der Ermittlung der Ausstattungsgüte von Wohnraum bei der Einordnung in den Mietspiegel Berlin (West) ist dem von der
Senatsverwaltung für Finanzen Berlin herausgegebenen Vordruck „EW 103” insoweit nicht zu folgen, als demnach ein Grundstück
bei der Auswertung i. d. R. in die Ausstattungsgruppe einzuordnen sein soll, in die die überwiegende Anzahl der Einzelmerkmale
fällt (gewichtende Betrachtung), und wonach ein Zusammenzählen aller Wertigkeiten und die anschließende Division durch die
Anzahl der Merkmale nicht zulässig ist. Logisch und sachgerecht ist allein das Zusammenzählen aller Wertigkeiten und die anschließende
Division durch die Anzahl der Merkmale, wodurch alle Merkmale in einer Gesamtschau angemessen einfließen.
5. Eine Einbauküche kann i. d. R. nicht zur Bestimmung der Güte der baulichen Ausstattung herangezogen werden, da sie meist
nicht Gebäudebestandteil ist, es sei denn, die Einbauküche ist nicht wie in den meisten Fällen im Baukastensystem zusammengestellt
und damit serienmäßig hergestellt, sondern nur speziell für einen bestimmten Küchenraum angefertigt und daher in einer anderen
Wohnung bzw. einem anderen Haus praktisch nicht verwendbar.
Auf diese Entscheidung wird Bezug genommen in folgenden Gerichtsentscheidungen:
Fundstelle(n): EFG 2018 S. 439 Nr. 6 NAAAG-72861
Preis: €5,00
Nutzungsdauer: 30 Tage
Online-Dokument
FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 22.11.2017 - 3 K 3170/17
Ihre Datenbank verwendet ausschließlich funktionale Cookies,
die technisch zwingend notwendig sind, um den vollen Funktionsumfang unseres Datenbank-Angebotes sicherzustellen.
Weitere Cookies, insbesondere für Werbezwecke oder zur Profilerstellung, werden nicht eingesetzt.