Mietrecht | "Kombinierte" Kündigung bei Zahlungsrückstand des Mieters (LG)
Der Vermieter kann seinem Mieter,
der sich mit einer bestimmten Miethöhe in Rückstand befindet, fristlos
kündigen. Kündigt er jedoch gleichzeitig vorsorglich fristgemäß, ist diese
hilfsweise erfolgte Kündigung unwirksam, da mit Zugang der fristlosen Kündigung
der Mietvertrag sofort beendet wird (; Revision zugelassen).
Hintergrund: Die Kombination einer fristlosen mit einer hilfsweisen fristgemäßen Kündigung ist dann von Bedeutung, wenn der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist den offenen Betrag nachzahlt. Nach dem Gesetz wird die fristlose Kündigung dadurch unwirksam.
Sachverhalt: Die klagenden Vermieter und der Hauptmieter hatten im Juli 2004 einen Mietvertrag über eine ca. 28 qm große Ein-Zimmer-Wohnung abgeschlossen. Mit Schreiben vom , dem Mieter drei Tage später zugegangen, kündigten die Vermieter den Mietvertrag fristlos mit sofortiger Wirkung und hilfsweise mit ordentlicher Frist zum , da sich der Mieter mit einem Betrag von rund 500 EUR für Juni und Juli 2016 im Rückstand befunden hatte. Am erhielten die Vermieter die Zahlung des offenen Restbetrages.
Anfang November 2016 erhoben die Vermieter Räumungsklage und beriefen sich auf die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung vom , die nach ihrer Ansicht den Mietvertrag zum beendet habe.
Hierzu führten die Richter weiter aus:
Im Fall einer fristlosen Kündigung kann sich der Vermieter nicht auf eine zugleich hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung berufen.
Zum Zeitpunkt, zu dem die fristlose Kündigung dem Mieter zugegangen ist, ist der Mietvertrag unmittelbar beendet worden.
Die zugleich hilfsweise erklärte Kündigung mit ordentlicher Frist greift dann ins Leere.
Zwar sind die Kündigungswirkungen der fristlosen Kündigung später durch die Nachzahlung des offenen Betrages entfallen, die fristlose Kündigungserklärung bleibt aber bestehen.
Damit bleibt die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam und kann nicht wieder "aufleben".
Nach Ansicht des LG Berlin hat sich die Rechtsprechung des BGH, und zwar auch in dem Urteil vom - VIII ZR 6/04, dort Rn. 21, nicht mit dem vorgenannten Argument auseinandergesetzt. Das Gericht hat die Revision zugelassen. Der Volltext des Urteils ist auf der Homepage des LG Berlin veröffentlicht.
Quelle: LG Berlin, Pressemitteilung v. 19.10.2017 (il)
Fundstelle(n):
NWB IAAAG-60214