Dokument FG Baden-Württemberg v. 17.11.2015 - 6 K 3345/10

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FG Baden-Württemberg  v. - 6 K 3345/10

Gesetze: EStG 2005 § 6 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 EStG 2005 § 6 Abs. 1 Nr. 1 S. 2 EStG 2005 § 6 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG 2005 § 6 Abs. 1 Nr. 2HGB § 252 Abs. 2 S. 3HGB § 279 Abs. 1 S. 2WertV 1988 § 7 Abs. 1WertV 1988 § 16ImmoWertV § 17ImmoWertV § 18ImmoWertV § 19ImmoWertV § 20

Ertragswertverfahren als zulässige Methode bei der Ermittlung des Teilwerts eines gewerblich vermieteten Geschäftsgrundstücks

Voraussetzungen einer Teilwertabschreibung

Leitsatz

1. Für die Schätzung des Teilwerts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann die Wertermittlungsverordnung (hier: WertV 1988) entsprechend herangezogen werden, wobei der Verkehrswert bei Mietwohngrundstücken sowohl durch das Sachwert- wie auch das Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren ermittelt werden kann. Welchem Ermittlungsverfahren der Vorzug zu geben ist, ergibt sich aus den Gegebenheiten des Einzelfalles.

2. Die Aufteilung des Verkehrs- bzw. des Teilwerts des Grundstücks nach dem Verhältnis der Sachwerte des Grund und Bodens und des Gebäudes zueinander führt bei Geschäftsgrundstücken wie einem gewerblich vermieteten Kaufhausgrundstück zu einem unzutreffenden Ergebnis (vgl. , bestätigt durch ). Ist – zulässigerweise – der Bodenwert eines gewerblich vermieteten Geschäftsgrundstücks nach dem Vergleichswertverfahren und der Gebäudewert nach dem Ertragswert nach §§ 17 bis 20 ImmoWertV ermittelt worden, ist der gesamte Grundstückswert zur Bestimmung des Teilwerts des Gebäudes sowie des Grund und Bodens nicht nach dem Sachwertverfahren, sondern dem Ertragswertverfahren aufzuteilen. Das gilt ungeachtet dessen, dass beim Ertragswertverfahren der Reinertrag um die angemessene Verzinsung des Bodenwerts zu mindern ist (§ 16 WertV), mithin also nicht unabhängig vom Grund und Boden ermittelt wird.

3. Von einer dauerhaften Wertminderung als Voraussetzung für eine Teilwertabschreibung ist auszugehen, wenn der Wert des Wirtschaftsgutes den planmäßigen Rest des Buchwerts als die Bewertungsobergrenze während eines erheblichen Teils der Nutzungsdauer im Unternehmen nicht erreichen wird. Für Wirtschaftsgüter des abnutzbaren Anlagevermögens ist von einer voraussichtlich dauernden Wertminderung dann ausgehen, wenn der Wert des jeweiligen Wirtschaftsgutes zum Bilanzstichtag mindestens für die halbe Restnutzungsdauer unter dem planmäßigen Restbuchwert liegt (BFH, Urteil v. 14., I R 22/05).

4. Die Teilwertabschreibung ist ein eigenes steuerliches Wahlrecht, das unabhängig von der Handelsbilanz vorgenommen werden kann. Bei einer Immobilie ist für die Teilwertabschreibung jeweils zwischen den Wirtschaftsgütern Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits zu trennen.

Fundstelle(n):
[JAAAG-56324]

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