Online-Nachricht - Montag, 24.04.2017

Umsatzsteuer | Steuerbarkeit der als Schadenersatz einbehaltenen Mietkaution (FG)

Entschädigungen an den Vermieter für die vorzeitige Räumung der Mieträume und die Aufgabe des noch laufenden Mietvertrags sind steuerbares Leistungsentgelt, weil der Vermieter auf eine ihm zustehende Rechtsposition verzichtet. Von nicht steuerbarem Schadenersatz ist aber auszugehen, wenn der Vermieter wegen Zahlungsverzugs den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung außerordentlich fristlos gekündigt und die Mietkaution als Schadenersatz einbehalten hat ().

Sachverhalt: Klägerin ist eine Firma, deren Unternehmensgegenstand die langfristige Vermietung eines Büro- und Verwaltungsgebäudes ist. Die Mieterin stellte ab September 2006 die Zahlung des Mietzinses ein. Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zum . Die rückständigen Mieten für den Zeitraum 09/2006 bis 04/2007 wurden im Rahmen eines Gerichtsverfahrens erstritten. Für den übrigen Mietausfall sowie den der Klägerin im Wege eines gerichtlichen Vergleichs zugesprochenen Schadenersatz für unterlassene Instandhaltung der Doppelparkergarage wurde die Mietkaution einbehalten. Das FA vertrat die Ansicht, die Kaution sei, soweit sie für den Mietausfall einbehalten worden sei, der Umsatzsteuer zu unterwerfen, da sie keinen echten Schadenersatz darstelle.

Hierzu führte das FG München weiter aus:

  • Die Voraussetzungen für einen entgeltlichen Leistungsaustausch liegen auch dann vor, wenn ein Steuerpflichtiger auf eine ihm, sei es auf gesetzlicher oder vertraglicher Grundlage, zustehende Rechtsposition gegen Entgelt verzichtet.

  • Allein der Umstand, dass die Mietkaution im Mietvertrag vereinbart worden ist, führt nicht dazu, dass die später einbehaltene Geldsumme Leistungsentgelt darstellt. Entscheidend ist vielmehr, ob der zunächst nur als Sicherheit für den Vermieter hinterlegte Geldbetrag bei Einbehalt in unmittelbarem Zusammenhang mit einer vom Vermieter erbrachten Leistung stand.

  • Da die vorzeitige Vertragsbeendigung im Streitfall unstreitig nicht durch einvernehmliche Aufhebung erfolgte, kann die durch den Einbehalt der Mietkaution geleistete Zahlung nicht mehr im Austauschverhältnis mit einer Leistung der Klägerin stehen. Denn die Klägerin hat im Streitfall nicht auf irgendwelche, ihr zustehenden Ansprüche verzichtet, sondern den Mietvertrag gekündigt, weil die Mieterin hierzu durch die vertragswidrige Einstellung der Mietzahlungen Anlass gegeben hat, wodurch ihr durch den Ausfall der künftigen Mieten ein Schaden entstanden ist. Macht sie diesen sodann geltend, kann die Ersatzleistung nicht als Entgelt für eine Leistung behandelt werden.

  • Der geschädigte Vermieter ist so zu stellen, wie er stünde, wenn die Vertragsverletzung nicht erfolgt und es somit nicht zur fristlosen Kündigung gekommen, sondern der Mietvertrag fortgeführt worden wäre. Da es der Klägerin nicht möglich war, die Räume zu einem mindestens gleich hohen Mietzins weiterzuvermieten, musste ihr die Mieterin die Differenz zwischen dem mit ihr vereinbarten und dem von den Untermietern bezahlten, niedrigeren Mietzins zahlen.

  • Die (Teil-)Zahlung durch den Einbehalt der Mietkaution ist daher kein Entgelt im o.g. Sinne und damit nicht steuerbar.

Quelle: ; NWB Datenbank (Sc)

Fundstelle(n):
NWB DAAAG-43411

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