Vermietungsleistungen (Umsatzsteuer)

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Lexikon - Stand: 29.02.2024

Vermietungsleistungen

Karl-Hermann Eckert

Eine Übersichtsseite zu den Stichwörtern des Kontierungslexikons finden Sie hier: NWB LAAAE-91155.

Zusammenfassung

Vermietungsleistungen sind umsatzsteuerrechtlich unterschiedlich zu besteuern: Sie können umsatzsteuerfrei oder aber auch umsatzsteuerpflichtig sein. Der Beitrag gibt einen Überblick über die verschiedenen Arten von Vermietungsleistungen und die daraus resultierenden umsatzsteuerlichen Rechtsfolgen. Buchungsbeispiele im Zusammenhang mit der Vermietung einer Sportanlage und von Beförderungsmitteln geben Hinweise zur zutreffenden Buchung.

1. Welche Konten werden im SKR 03 oder 04 benötigt?

1.1 SKR 03

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1000	Kasse
1200	Bank
1710	Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen (Verbindlichkeiten)
1776	Umsatzsteuer 19 %
8105	Steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 12 UStG (Vermietung und Verpachtung)
8336	Erlöse aus im anderen EU-Land steuerpflichtigen sonstigen Leistungen, für die der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer schuldet
8400	Erlöse 19 % USt

1.2 SKR 04

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1600	Kasse
1800	Bank
3250	Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen (Verbindlichkeiten)
3806	Umsatzsteuer 19 %
4105	Steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 12 UStG (Vermietung und Verpachtung)
4336	Erlöse aus im anderen EU-Land steuerpflichtigen sonstigen Leistungen, für die der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer schuldet
4400	Erlöse 19 % USt

2. Rechtsgrundlagen

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AO	§ 8 AO, § 9 AO
BewG	§ 68 Abs. 2 Nr. 2 BewG
MwStSystRL	Art. 135 MwStSystRL
UStG	§ 3 Abs. 9 UStG, § 3a Abs. 1 UStG, § 3a Abs. 2 UStG, § 3a Abs. 3 UStG, § 3a Abs. 4 UStG, § 3a Abs. 6 UStG, § 3a Abs. 7 UStG, § 4 Nr. 12 UStG, § 8 UStG, § 9 UStG, § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG, § 18a Abs. 2 UStG, § 18a Abs. 8 UStG
UStAE	Abschnitt 3.5 Abs. 5 ff. UStAE, Abschnitt 3.10 Abs. 5 UStAE, Abschnitt 3a.1 Abs. 1 UStAE, Abschnitt 3a.2 Abs. 1 UStAE, Abschnitt 3a.3 UStAE, Abschnitt 3a.5 UStAE, Abschnitt 3a.9 Abs. 19 UStAE, Abschnitt 3a.10 Abs. 2 UStAE, Abschnitt 3a.14 UStAE, Abschnitt 4.12.1 UStAE, Abschnitt 4.12.2 Abs. 3 UStAE , Abschnitt 4.12.3 Abs. 2 UStAE, Abschnitt 4.12.5 UStAE, Abschnitt 4.12.6 UStAE , Abschnitt 4.12.9 UStAE, Abschnitt 4.12.10 UStAE, Abschnitt 4.12.11 UStAE, Abschnitt 4.16.4 Abs. 5 UStAE, Abschnitt 8.1 UStAE, Abschnitt 8.2 UStAE, Abschnitt 12.16 UStAE

3. Wie wird kontiert?

3.1 Allgemeine Grundsätze

Die Vermietungsleistung ist umsatzsteuerrechtlich als sonstige Leistung nach § 3 Abs. 9 Satz 1 UStG zu qualifizieren. Bei einer entgeltlichen Vermietung duldet der Vermieter, dass der Mieter eine dem Vermieter gehörende Sache gegen Zahlung einer Miete für eine bestimmte Zeit nutzen darf. Diese Duldungsleistung ist nach § 3 Abs. 9 Satz 2 UStG eine sonstige Leistung.

Der Ort dieser Leistung richtet sich nach § 3a UStG. Hier gilt es zu beachten, dass sich der Ort der Vermietung danach richtet, welche Art der Vermietung vorliegt und welchen Status der leistende Unternehmer und der Leistungsempfänger haben.

Folgende Übersicht gibt einen Überblick über die Ortsbestimmungen zur Prüfung der Steuerbarkeit im Zusammenhang mit Vermietungsleistungen:

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Nr.	Tatbestand	Ort der Vermietungsleistung	Rechtsgrundlage
1.	Vermietung eines Grundstücks i. S. des § 4 Nr. 12 UStG an einen Unternehmer für dessen Unternehmen.	Ort ist dort, wo das Grundstück belegen ist.	§ 3a Abs. 3 Nr. 1 Satz 2 Buchst. a UStG, Abschnitt 3a.3 Abs. 1 und 4 UStAE
2.	Vermietung eines Grundstücks i. S. des § 4 Nr. 12 UStG an einen Nichtunternehmer.	Ort ist dort, wo das Grundstück belegen ist.	§ 3a Abs. 3 Nr. 1 Satz 2 Buchst. a UStG, Abschnitt 3a.3 Abs. 1 und 4 UStAE
3.	Vermietung eines beweglichen körperlichen Gegenstands an einen Unternehmer für dessen Unternehmen. Davon ausgenommen ist die Vermietung eines Beförderungsmittels (siehe Nr. 6 ff.).	Ort ist dort, von wo der Leistungsempfänger (Mieter) sein Unternehmen betreibt.	§ 3a Abs. 2 UStG
4.	Vermietung eines beweglichen körperlichen Gegenstands an einen Nichtunternehmer mit Sitz oder Wohnsitz im Drittland. Davon ausgenommen ist die Vermietung eines Beförderungsmittels (siehe Nr. 6 ff.)	Ort ist dort, wo der Leistungsempfänger (Mieter) seinen Sitz oder Wohnsitz hat.	§ 3a Abs. 4 Satz 1 und § 3a Abs. 4 Satz 2 Nr. 10 UStG
5.	Vermietung eines beweglichen körperlichen Gegenstands an einen Nichtunternehmer mit Sitz oder Wohnsitz in der Europäischen Union. Davon ausgenommen ist die Vermietung eines Beförderungsmittels (siehe Nr. 6 ff.).	Ort ist dort, von wo der leistende Unternehmer (Vermieter) sein Unternehmen betreibt.	§ 3a Abs. 1 UStG
6.	Kurzfristige Vermietung eines Beförderungsmittels durch einen Unternehmer mit Sitz im Inland oder in der Europäischen Union an einen Unternehmer für dessen Unternehmen.	Ort ist dort, wo das Beförderungsmittel dem Empfänger (Mieter) tatsächlich übergeben wird.	§ 3a Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 UStG, Abschnitt 3a.5 Abs. 1 bis 6 UStAE,
7.	Kurzfristige Vermietung eines Beförderungsmittels durch einen Unternehmer mit Sitz im Inland oder in der Europäischen Union an einen Nichtunternehmer.	Ort ist dort, wo das Beförderungsmittel dem Empfänger (Mieter) tatsächlich übergeben wird.	§ 3a Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 UStG, Abschnitt 3a.5 Abs. 1 bis 6 UStAE
8.	Kurzfristige Vermietung eines Beförderungsmittels durch einen Unternehmer mit Sitz im Drittland und Nutzung im Inland.	Ort ist dort, wo die Vermietung ausgeführt wird = Inland.	§ 3a Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 UStG, Abschnitt 3a.5 Abs. 1 bis 6 UStAE, Abschnitt 3a.14 Abs. 1 und 2 UStAE
9.	Kurzfristige Vermietung eines Beförderungsmittels in Form eines Schienenfahrzeugs, eines Omnibusses oder eines ausschließlich für Transportzwecke dienenden Fahrzeugs durch einen im Inland ansässigen Unternehmer an einen im Drittland ansässigen Unternehmer für dessen Unternehmen und Nutzung des Fahrzeugs ausschließlich im Drittland.	Ort ist im Drittlandsgebiet.	§ 3a Abs. 7 UStG, Abschnitt 3a.5 Abs. 1 bis 6 UStAE, Abschnitt 3a.14 Abs. 4 UStAE
10.	Langfristige Vermietung eines Beförderungsmittels an einen Unternehmer für dessen Unternehmen.	Ort ist dort, von wo der Leistungsempfänger (Mieter) sein Unternehmen betreibt.	§ 3a Abs. 2 UStG, Abschnitt 3a.5 Abs. 1 bis 5 und Abs. 7 UStAE
11.	Langfristige Vermietung eines Beförderungsmittels an einen Nichtunternehmer bis einschließlich 29.6.2013.	Ort ist dort, von wo der leistende Unternehmer (Vermieter) sein Unternehmen betreibt.	§ 3a Abs. 1 UStG
12.	Langfristige Vermietung eines Beförderungsmittels (Ausnahme Sportboote, siehe Nr. 13) an einen Nichtunternehmer ab dem 30.6.2013.	Ort ist dort, wo der Leistungsempfänger (Mieter) seinen Sitz oder Wohnsitz hat.	§ 3a Abs. 3 Nr. 2 Satz 3 UStG, Abschnitt 3a.5 Abs. 1 bis 5 und Abs. 7 bis 8a UStAE
13.	Langfristige Vermietung eines Sportbootes an einen Nichtunternehmer ab dem 30.6.2013.	Ort ist dort, wo das Sportboot dem Leistungsempfänger (Mieter) tatsächlich übergeben wird.	§ 3a Abs. 3 Nr. 2 Satz 4 UStG, Abschnitt 3a.5 Abs. 1 bis 5 und Abs. 10 bis 12 UStAE
14.	Langfristige Vermietung eines Beförderungsmittels durch einen Unternehmer mit Sitz im Drittland und Nutzung im Inland.	Ort ist dort, wo die Vermietung ausgeführt wird = Inland.	§ 3a Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 UStG, Abschnitt 3a.5 Abs. 1 bis 6 UStAE, Abschnitt 3a.14 Abs. 1 und 2 UStAE
15.	Alle übrigen Vermietungsleistungen an Unternehmer für dessen Unternehmen.	Ort ist dort, von wo der Leistungsempfänger (Mieter) sein Unternehmen betreibt.	§ 3a Abs. 2 UStG
16.	Alle übrigen Vermietungsleistungen an einen Nichtunternehmer.	Ort ist dort, von der leistende Unternehmer (Vermieter) sein Unternehmen betreibt.	§ 3a Abs. 1 UStG

Abb. 1: Übersicht Ortsbestimmungen bei Vermietungsleistungen

3.2 Begriffsdefinitionen zur Ortsbestimmung von Vermietungsleistungen

3.2.1 Grundstücksvermietung i. S. des § 4 Nr. 12 UStG

Ob eine Grundstücksvermietung i. S. des § 4 Nr. 12 UStG vorliegt, richtet sich nicht nach nationalem Zivilrecht, sondern nach dem Unionsrecht. Hiernach setzt eine Grundstücksvermietung voraus, dass dem Mieter vom Vermieter auf bestimmte Zeit gegen Zahlung einer Vergütung das Recht eingeräumt wird, das Grundstück oder Grundstücksteile so in Besitz zu nehmen, als ob er dessen Eigentümer wäre, und jede andere Person von diesem Recht auszuschließen. Dies schließt auch die kurzfristige Gebrauchsüberlassung mit ein.

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Zusammenfassung

1. Welche Konten werden im SKR 03 oder 04 benötigt?

1.1 SKR 03

1.2 SKR 04

2. Rechtsgrundlagen

3. Wie wird kontiert?

3.1 Allgemeine Grundsätze

3.2 Begriffsdefinitionen zur Ortsbestimmung von Vermietungsleistungen

3.2.1 Grundstücksvermietung i. S. des § 4 Nr. 12 UStG

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