BGH  v. - VIII ZR 198/15

Leitsatz

Leitsatz:

Zur Mietminderung im Falle der Entwendung einer mitvermieteten, später auf Wunsch des Mieters vereinbarungsgemäß ausgelagerten Einbauküche.

Gesetze: BGB § 536 Abs. 1 S. 1

Instanzenzug:

Tatbestand

1Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Berlin, die bauseits mit einer Einbauküche ausgestattet war. Nach einer gleichzeitig mit dem Mietvertrag vom geschlossenen Zusatzvereinbarung hatte die Klägerin eine Gesamtmiete in Höhe von 964,72 DM zu zahlen, wovon ein Betrag in Höhe von 34,64 DM (17,71 €) auf die Einbauküche entfiel.

2Im Jahr 2010 bat die Klägerin, die Einbauküche durch eine eigene Kücheneinrichtung ersetzen zu dürfen. Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom ihr Einverständnis, das sie an verschiedene Bedingungen knüpfte. In dem genannten Schreiben heißt es unter anderem:

"4. Sämtliche durch die Veränderung freiwerdenden Bauteile bzw. Einrichtungsgegenstände der Grundausstattung der Wohnung sind von Ihnen so aufzubewahren und zu warten, dass sie in gebrauchsfähigem Zustand erhalten bleiben.

5. Für alle im Zusammenhang mit der genehmigten Maßnahme eintretenden Schäden sowie für den Verlust oder Beschädigung der gemäß Ziffer 4 aufzubewahrenden Teile sind Sie haftpflichtig.

[...]

7. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind Sie verpflichtet, [...] auf unser Verlangen den ursprünglichen bauseitigen Zustand so rechtzeitig auf Ihre Kosten wiederherzustellen, dass keine Verzögerung in der Neuvermietung der Wohnung eintritt."

3Das Schreiben schließt mit der Erklärung ab: "Wenn Sie von dieser Genehmigung Gebrauch machen, so erkennen Sie die vorgenannten Bedingungen an."

4Die Klägerin lagerte die ausgebauten Küchenteile in dem zur Mietwohnung gehörenden Kellerraum, wo sie am entwendet wurden. Die Versicherung der Klägerin zahlte einen Entschädigungsbetrag von 2.790 € für die Küche, der der Beklagten zufloss. Die Klägerin ist der Auffassung, dass sie den in der Zusatzvereinbarung vom für die Nutzung der Einbauküche der Beklagten vorgesehenen Betrag, den sie mit 15,59 € errechnet, so lange nicht mehr entrichten müsse, als ihr diese oder eine gleichwertige Küche nicht von der Beklagten zur Verfügung gestellt werde.

5Das Amtsgericht hat die auf Feststellung einer Mietminderung um monatlich 15,59 € seit dem und auf Rückzahlung von 77,95 € für den Zeitraum von März bis Juli 2014 gerichtete Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass die Miete ab um 15,59 € gemindert sei. Diesem Begehren hat das Landgericht entsprochen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

6Die Revision hat Erfolg.

I.

7Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

8Die Klage sei zulässig. Die Klägerin habe gemäß § 256 Abs. 1 ZPO ein berechtigtes Interesse an der Feststellung der von ihr geltend gemachten Minderung, da ansonsten das Auflaufen eines kündigungsrelevanten Zahlungsrückstands drohe.

9Die Klage sei auch begründet. Die von der Klägerin geschuldete Miete sei aufgrund des Abhandenkommens der Einbauküche gemäß § 536 Abs. 1 BGB um 15,59 € gemindert. Es liege ein Sachmangel vor, weil es hierdurch an der vereinbarten Beschaffenheit der Mietsache fehle. Die Beklagte habe sich im Mietvertrag beziehungsweise in der hierzu getroffenen Zusatzvereinbarung verpflichtet, der Klägerin eine Einbauküche im Küchenraum der Wohnung zur Verfügung zu stellen. Die Vereinbarung vom , mit der die Beklagte der Klägerin gestattet habe, eine eigene Küche einzubauen und die Einbauküche der Beklagten an anderer Stelle auf eigenes Risiko zu lagern, habe an dieser Verpflichtung nichts geändert. Denn die Beklagte habe der Klägerin die Küche weiterhin zur Nutzung überlassen müssen, wenn auch nicht mehr im Küchenraum der Mietwohnung.

10Es liege auch eine Gebrauchsbeeinträchtigung vor, die die Nutzbarkeit der Wohnung erheblich einschränke. Dass die Klägerin die Wohnung mit einer eigenen Küche ausgestattet habe und sich der Verlust der ausgebauten Küche deshalb tatsächlich nicht nachteilig auswirke, sei nicht maßgeblich.

II.

11Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Miete für die Wohnung der Klägerin ist nicht wegen eines Sachmangels gemindert (§ 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Das Berufungsgericht hat die unter den Parteien getroffene Vereinbarung vom rechtsfehlerhaft ausgelegt und infolgedessen der hinsichtlich einer Einbauküche geschuldeten Gebrauchsgewährungspflicht der Beklagten (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB) einen unzutreffenden Inhalt beigemessen.

121. Zutreffend hat das Berufungsgericht ein berechtigtes Interesse (§ 256 Abs. 1 ZPO) der Klägerin an der Feststellung einer Mietminderung und somit die Zulässigkeit der Klage bejaht. Dies greifen Revision und Revisionserwiderung auch nicht an.

132. Die Klage ist jedoch unbegründet, weil ein Sachmangel nicht vorliegt und die Miete deshalb nicht gemindert ist.

14a) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert. Ein derartiger Mangel, der dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien (st. Rspr.; vgl. , NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom - VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680 Rn. 8; vom - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 18).

15b) Mit Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht die zwischen den Parteien getroffenen Absprachen über den vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache rechtsfehlerhaft ausgelegt hat (§§ 133, 157 BGB). Zwar ist dem Berufungsgericht, anders als die Revision meint, nicht anzulasten, dass es bereits den Inhalt der Zusatzvereinbarung vom rechtsfehlerhaft beurteilt hat. Jedoch hat es zu Unrecht angenommen, die von der Beklagten nach dem ursprünglichen Mietvertrag nebst Zusatzvereinbarung geschuldete Verpflichtung zur Ausstattung der Mietwohnung mit der bauseits vorhandenen Einbauküche habe durch die im Genehmigungsschreiben der Beklagten gestellten und von der Klägerin akzeptierten Bedingungen keine maßgeblichen Änderungen erfahren.

16aa) Die Auslegung einer Individualvereinbarung - wie hier der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom nebst der Änderungsregelung vom - durch den Tatrichter ist vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. , BGHZ 202, 39 Rn. 42; vom - XII ZR 111/12, WM 2014, 2280 Rn. 38; vom - VIII ZR 224/13, NZM 2015, 79 Rn. 37; jeweils mwN; vom - VIII ZR 99/14, NJW 2015, 2324 Rn. 13). Ein derartiger Rechtsfehler fällt dem Berufungsgericht hier zur Last.

17bb) Allerdings ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Zusatzvereinbarung vom nicht zu beanstanden. Denn anders als die Revision meint, hat das Berufungsgericht den Inhalt dieser Vereinbarung nicht dahin ausgelegt, dass nur die reine Überlassung der beschriebenen Einbauküche, nicht dagegen auch deren betriebsbereiter Einbau geschuldet gewesen sei. Das Berufungsgericht ist vielmehr davon ausgegangen, dass Gegenstand der Zusatzvereinbarung die sich im Küchenraum der Wohnung befindliche funktionstüchtige Einbauküche war, die im Rahmen der der Beklagten "obliegenden Instandsetzungspflicht gegebenenfalls auch durch eine neue [Küche] zu ersetzen" gewesen wäre.

18cc) Jedoch widerspricht - wie die Revision mit Recht rügt - die Auslegung des Inhalts der am zwischen den Parteien getroffenen Absprachen bezüglich der von der Klägerin angemieteten Einbauküche der Beklagten durch das Berufungsgericht allgemein anerkannten Auslegungsgrundsätzen.

19(1) Im Ansatzpunkt ist das Berufungsgericht noch zutreffend davon ausgegangen, dass die im Schreiben der Beklagten vom genannten Bedingungen für den von der Klägerin gewünschten Austausch der Küche Inhalt des Mietvertrags geworden sind. Denn die Beklagte hat diese Bedingungen zumindest stillschweigend akzeptiert, indem sie im Anschluss an das genannte Schreiben die Küche der Beklagten ausgebaut und eine eigene Kücheneinrichtung eingebaut hat. Die Beklagte hat durch den in dem genannten Schreiben abschließend erteilten Hinweis, "wenn Sie von dieser Genehmigung Gebrauch machen, so erkennen Sie die vorgenannten Bedingungen an", auf den Zugang einer Annahmeerklärung ausdrücklich verzichtet (§ 151 Satz 1 BGB).

20(2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Mietvertrag durch die Vereinbarung vom jedoch in der Weise geändert worden, dass die Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung mit einer Einbauküche auszustatten, zumindest für den Zeitraum, in dem die Klägerin eine von ihr angeschaffte Kücheneinrichtung nutzt, entfallen ist.

21(a) Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den Parteien gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung (st. Rspr.; vgl. , aaO Rn. 48; vom - XI ZR 210/13, NJW-RR 2015, 243 Rn. 15; Beschluss vom - VIII ZR 302/13, NJW 2015, 409 Rn. 11). Weiter sind nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen insbesondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (, WM 2012, 2144 Rn. 11 mwN; vom - IX ZR 277/13, WM 2015, 186 Rn. 8).

22(b) Gegen diese Auslegungsgrundsätze hat das Berufungsgericht mit seiner Auslegung, die bisherigen Vereinbarungen seien nur insoweit abgeändert worden, als die Einbauküche sich nicht mehr im Küchenraum der angemieteten Wohnung befinden, sondern anderweitig sorgfältig gelagert werden müsse, in mehrfacher Hinsicht verstoßen. Zum einen widerspricht eine solche Deutung bereits dem Wortlaut der Vereinbarung vom . Zum anderen verstößt die Auslegung des Berufungsgerichts gegen den Grundsatz der nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung (vgl. hierzu , WM 2000, 1648 unter II 2 b mwN; vom - VIII ZR 172/12, NJW 2013, 2749 Rn. 15). Die der Vereinbarung vom beizulegende Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da insoweit keine weiteren Feststellungen zu treffen sind (vgl. Senatsurteil vom - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 11).

23(aa) In dem detailliert gefassten Genehmigungsschreiben vom , dessen Inhalt die Klägerin akzeptiert hat, ist allein die Rede von einer Verpflichtung der Klägerin zu einer sachgerechten Aufbewahrung der ausgebauten Küche (Ziffer 4), nicht aber davon, dass diese befugt sein sollte, die für den Küchenraum der angemieteten Wohnung infolge des Einbaus einer eigenen Kücheneinrichtung derzeit nicht benötigte Einbauküche der Beklagten in dieser Zeit weiter zu nutzen, etwa als im Kellerraum befindlicher Stauraum zur Lagerung von Sachen. Damit gibt schon der Wortlaut der im Genehmigungsschreiben von der Beklagten formulierten und von der Klägerin akzeptierten Vorgaben nichts dafür her, dass der Klägerin die Berechtigung hätte erhalten bleiben sollen, die von ihr für den Küchenraum - zumindest derzeit - nicht benötigte Einbauküche der Beklagten auf andere Weise beziehungsweise an anderer Stelle zu nutzen, und demzufolge die Beklagte hätte verpflichtet sein sollen, auch für diese Zeitspanne eine im Kellerraum lagernde, funktionsfähige Einbauküche zu stellen.

24(bb) Gegen die Auslegung des Berufungsgerichts spricht auch die beiderseitige Interessenlage, die ihren Ausdruck in dem Genehmigungsschreiben vom gefunden hat.

25An einer wie auch immer gearteten Nutzung der ausgebauten und im Kellerraum gelagerten Küche hatte die Klägerin infolge der von ihr neu angeschafften Kücheneinrichtung kein nennenswertes Interesse. Vielmehr konzentrierte sich ihr Interesse darauf, die bauseits vorhandene Küche entfernen und künftig durch eine Küchenausstattung eigener Wahl ersetzen zu dürfen. Tragfähige Anhaltspunkte dafür, dass sie daneben noch ein Nutzungsinteresse an der ausgebauten Kücheneinrichtung gehabt hätte, sind weder vom Berufungsgericht festgestellt noch der Vereinbarung vom zu entnehmen und auch sonst nicht ersichtlich. Die in dem - von der Klägerin akzeptierten - Genehmigungsschreiben vom geforderte sachgerechte Lagerung der ausgebauten Küche diente erkennbar allein dem Interesse der Beklagten, die sich die Möglichkeit erhalten wollte, nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Klägerin die Wohnung erneut mit der Einbauküche ausgestattet anbieten zu können (vgl. Ziffer 7 des Genehmigungsschreibens). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen die im Keller gelagerte Küche zur Unterbringung insbesondere von Winterkleidung und einer Zeltausrüstung verwendet hat.

26Das Interesse der Beklagten ging ersichtlich dahin, einerseits der Klägerin deren Wunsch, eine eigene Küche einzubauen, zu erfüllen, andererseits aber durch die Genehmigung dieser Maßnahme keine rechtlichen oder wirtschaftlichen Nachteile in Kauf nehmen zu müssen. Dies kommt in der der Klägerin zugewiesenen Verantwortlichkeit für eine sachgerechte Lagerung der ursprünglichen Kücheneinrichtung und deren Eintrittspflicht für eventuelle Schäden oder den Verlust der Küchenteile zum Ausdruck. Weiter lässt sich dieses Interesse aus dem Umstand ableiten, dass die Parteien die Miethöhe anlässlich der Vereinbarung vom nicht um den Anteil, der auf die Nutzung der bislang von der Beklagten gestellten Kücheneinrichtung entfiel, gekürzt haben und die Klägerin auch nach dem Ausbau der Küche der Beklagten die vereinbarte Gesamtmiete unverändert weiter gezahlt hat.

27(cc) In Anbetracht der beschriebenen Interessenlage und des Wortlauts der Vereinbarung vom ist diese dahin auszulegen, dass die Parteien hierdurch die mietvertragliche Gebrauchsgewährungspflicht der Beklagten dahin abgeändert haben, dass diese ab dem Ausbau der von ihr gestellten Einbauküche jedenfalls so lange nicht die Stellung der ursprünglich eingebauten Kücheneinrichtung oder einer Ersatzküche schuldete, als die Klägerin die Wohnung selbst mit einer Küche ausgestattet und damit keinen Bedarf für eine (weitere) Küche hatte. Das Abhandenkommen der im Keller eingelagerten Küche hat deshalb - jedenfalls bislang - nicht zu einer Abweichung der IstBeschaffenheit der Mietsache von der Soll-Beschaffenheit geführt, so dass ein zur Minderung der Miete führender Sachmangel (§ 536 Abs. 1 BGB) nicht vorliegt. Ob die Gebrauchsgewährungspflicht der Beklagten wieder "aufleben" würde, wenn die Klägerin die eigene Küche aus der Wohnung entfernte oder diese unterginge, bedarf keiner Entscheidung, da ein solcher Fall nicht vorliegt.

283. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung verhält sich die Beklagte auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB), wenn sie den von der Versicherung der Klägerin gezahlten Betrag in Höhe von 2.790 € für die Küche behält, ohne derzeit eine neue Küche anzuschaffen und gleichwohl auf der Zahlung der für die Küchennutzung vereinbarten Miete besteht. Die Beklagte macht lediglich die ihr aus verschiedenen rechtlichen Gründen zustehenden Ansprüche geltend und "kassiert" insoweit nicht doppelt. Die Revisionserwiderung, die dies anders sieht, verkennt, dass der von der Versicherung der Klägerin geleistete Entschädigungsbetrag allein als geldwerter Ausgleich (§ 249 Abs. 2 BGB) für den der Beklagten als Eigentümerin und Vermieterin der im Keller aufbewahrten Küchenteile entstandenen Schaden bestimmt war. Diese Ersatzleistung, die wirtschaftlich an die Stelle der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung getreten ist, hat keinen Einfluss auf die Frage, ob die Klägerin für die abhanden gekommene Kücheneinrichtung Miete zu zahlen hat.

29Denn die Mietzahlungspflicht beurteilt sich ausschließlich nach den von den Parteien getroffenen Absprachen, also nach der Genehmigungsvereinbarung vom . Danach blieb die Höhe der Miete unberührt von dem Umstand, dass während der Nutzungszeit der neu eingebauten Küche die Klägerin kein nennenswertes Interesse an einer Nutzung der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung der Beklagten mehr hatte. Die vereinbarte Gesamtmiete ist damit - zumindest für den genannten Zeitraum - für eine Wohnung ohne eine von der Beklagten als Vermieterin gestellte Einbauküche zu zahlen. Folglich ändert sich an der Zahlungspflicht der Klägerin auch nichts dadurch, dass sich die von der Klägerin derzeit nicht benötigte Kücheneinrichtung nicht mehr im Kellerraum befindet.

30Die Sichtweise der Revisionserwiderung, die der Beklagten nur dann einen Anspruch auf Zahlung von 15,59 € monatlich zugestehen will, wenn diese den Entschädigungsbetrag für die Anschaffung einer Ersatzküche verwendet, liefe darauf hinaus, die Beklagte zu zwingen, allein zum Zwecke der Einlagerung in einem Kellerraum eine neue Kücheneinrichtung anzuschaffen, für die die Klägern derzeit keinen Bedarf hätte.

III.

31Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klägerin gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts. Das Fehlen der Einbauküche im Keller führt nicht zur Minderung der Miete.

Fundstelle(n):
NJW-RR 2016 S. 1032 Nr. 17
[QAAAF-73942]

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