Mietrecht | Duldung von geplanten Modernisierungsmaßnahmen (LG)
Das LG Berlin hat sich in zwei
Urteilen mit der Frage auseinandergesetzt, welche Rechte und Pflichten
gegenüber Mietern im Zusammenhang mit geplanten Modernisierungs- und
Instandsetzungsarbeiten bei Wohnraummietverhältnissen bestehen und dabei
jeweils zugunsten der Mieter entschieden (Urteile v. - 65 S 301/15
sowie v. - 65 S 289/15).
Im ersten Streitfall (65 S 301/15) nahm der Vermieter seinen Mieter auf Duldung von umfangreichen Arbeiten an seiner ca. 166 qm großen Wohnung in Anspruch.
Hierzu führten die Richter weiter aus:
Umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen müssen dann nicht geduldet werden, wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant ist und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann.
Zwar ist ein Mieter grundsätzlich verpflichtet, Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden. Im Streitfall ist jedoch die im Gesetz nach § 555d Abs. 2 BGB vorgesehene Ausnahme, dass diese Pflicht bei einer unzumutbaren Härte entfällt, erfüllt:
Die geplanten Arbeiten – vorliegend die Erneuerung einer bereits vorhandenen Fernwärmestation, die Erneuerung von Wasser- und Abwasserleitungen, der Umbau eines vorhandenen Badezimmers, der Einbau eines Anschlusses für einen Geschirrspüler, Fliesenarbeiten in Bad und Küche, die Erneuerung von Elektroleitungen, ein Fensteraustausch, der Anbau von (zusätzlichen) Balkonen, das teilweise Aufbringen einer Wärmedämmung, Fassadenarbeiten und weitere Arbeiten im Treppenhaus außerhalb der Wohnung – führen zu einer gravierenden und nicht mehr hinzunehmenden Belastung des Mieters.
Er sollte nicht nur einzelne Zimmer für einen Zeitraum von einigen wenigen Wochen räumen, sondern wäre gezwungen, seine gesamte Wohnung, die als privater Rückzugsbereich besondere Bedeutung für ihn hat, für mehrere Monate zu verlassen. Weder die Belange des Vermieters noch Gründe des Klimaschutzes durch eventuelle Einsparung von Energie können diese Härte rechtfertigen.
Im zweiten Streitfall (65 S 289/15) wollte der Vermieter die von Schwamm befallene Wohnung der Mieter sanieren. Den Mietern war dieses Vorhaben aufgrund eines Schreibens des beauftragten Architekten bereits seit einiger Zeit bekannt gewesen. Sie wandten sich deshalb am an die Hausverwaltung und baten um nähere Informationen u.a. zu Art und Dauer der Maßnahmen. Erst mit Schreiben vom antwortete der Vermieter und teilte mit, dass die Arbeiten am beginnen und voraussichtlich drei Wochen dauern würden. Für diesen Zeitraum würde den Mietern eine anderweitige Unterkunft zur Verfügung gestellt werden. Mit weiterem Schreiben vom präzisierte der Vermieter die Art der auswärtigen Unterbringung. Das Antwortschreiben der Mieter vom , in dem sie u.a. darum baten, den Bauablaufplan mitzuteilen und eine Vertragsstrafe für den Fall der Verzögerung des Rückzugs zu vereinbaren, nahm der Vermieter zum Anlass einer fristlosen Kündigung und erhob nachfolgend Räumungsklage, die ohne Erfolg blieb.
Hierzu führten die Richter weiter aus:
Das Verhalten der Mieter rechtfertigt keine fristlose Kündigung des Vermieters.
Dem Schreiben des Mieters vom lässt sich nicht entnehmen, dass die Mieter die Sanierungsarbeiten grundsätzlich verweigern.
Angesichts des Stellenwertes des Besitzrechtes der Mieter an ihrer Wohnung haben sie ein berechtigtes Interesse an näheren Informationen.
Der Zeitdruck kann nicht den Mietern angelastet werden; diesen muss sich der Vermieter als eigene Pflichtverletzung anrechnen lassen.
Allein die – nicht berechtigte – Forderung der Mieter, eine Vertragsstrafe zu vereinbaren, begründet für sich genommen nicht den Vorwurf einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.
Quelle: LG Berlin, Pressemitteilung v. (il)
Die beiden Urteile sind auf der Homepage des LG Berlin veröffentlicht.
Fundstelle(n):
LAAAF-72347