Mietrecht | Kündigung wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus grds. möglich (BGH)
Der BGH hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis wegen Störung des Hausfriedens in einem Mehrfamilien- und Bürohaus kündigen kann, wenn es im Treppenhaus durch Zigarettengerüche aus der Wohnung des rauchenden Mieters zu Beeinträchtigungen anderer Mieter kommt ().
Hintergrund: Eine ordentliche Kündigung erfordert grds. ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Ein berechtigtes Interesse in diesem Sinne liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 BGB). Eine außerordentliche fristlose Kündigung erfordert darüber hinaus einen wichtigen Grund. Ein solcher liegt u.a. vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 569 Abs. 2 BGB).
Sachverhalt: Die Klägerin hat das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt, weil aus der Wohnung des Beklagten, der dort täglich 15 Zigaretten raucht, "Zigarettengestank" in das Treppenhaus gelange. Dies liege daran, dass der Mieter seine Wohnung nicht ausreichend über die Fenster lüfte und die Aschenbecher in seiner Wohnung nicht leere.
Hierzu führte der BGH weiter aus:
Eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern könnte, kann im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen, insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.
Im Streitfall war dem Gerichtshof allerdings eine Beurteilung, ob eine die fristlose Kündigung rechtfertigende "nachhaltige Störung des Hausfriedens" oder auch nur eine die ordentliche Kündigung rechtfertigende "schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters" vorlag, nicht möglich, weil die vom Berufungsgericht vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften und unter Verletzung prozessualer Vorschriften erfolgten Tatsachenfeststellung beruhte.
Der Bundesgerichtshof hat die Sache deshalb an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen nachgeholt werden.
Quelle: BGH, Pressemitteilung v.
Hinweis: Erst vor kurzem hatte der BGH entscheiden, dass einem Mieter gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch sog. Immissionen stört (zu diesen gehören Lärm, Gerüche, Ruß und Tabakrauch), grds. ein Unterlassungsanspruch zusteht. Das gelte auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Der Abwehranspruch sei nicht deshalb ausgeschlossen, weil das Rauchen eines Mieters im Verhältnis zu seinem Vermieter grds. zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehöre. Denn vertragliche Vereinbarungen zwischen einem Mieter und seinem Vermieter rechtfertigten nicht die Störungen Dritter ().
Fundstelle(n):
YAAAF-46774