Einkommensteuer | Bauzeitzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (BFH)
Sind Bauzeitzinsen während der Herstellungsphase nicht als (vorab entstandene) Werbungskosten abziehbar, können sie in die Herstellungskosten des Gebäudes einbezogen werden, wenn das fertiggestellte Gebäude durch Vermietung genutzt wird (; veröffentlicht am ).
Hintergrund: Als Bauzeitzinsen bezeichnet man im Allgemeinen die Summe der während der Bauphase (also bis zum Einzug oder Beginn der Vermietung) anfallenden Zinsen einer Immobilienfinanzierung.
Sachverhalt: Strittig war die Höhe der Abschreibung für Abnutzung (AfA) für ein vermietetes Objekt. Der Kläger erwarb ein unbebautes Grundstück. Das Grundstück wurde ab dem Jahr 2002 mit einem Mehrfamilienhaus bebaut. Das Gebäude wurde im Januar 2008 fertig gestellt. Das Haus sollte zunächst verkauft werden. Für den Fall, dass bis Ende Juni 2005 ein Verkauf nicht möglich sein sollte, sollte das Objekt vermietet werden. Für die Finanzierung des Mehrfamilienhauses nahm der Kläger einen Kredit auf. Finanzierungszinsen für das Mehrfamilienhaus wurden bis Juni 2005 nicht als vorweggenommene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Erst ab Juli 2005 wurden die Darlehenszinsen als Werbungskosten anerkannt. In der Einkommensteuererklärung 2008 machten die Kläger eine AfA geltend. Dieser lag eine Bemessungsgrundlage zu Grunde, in die neben den Baukosten u.a. auch Darlehenszinsen für den Zeitraum bis Juni 2005 enthalten waren. Das Finanzamt minderte die Bemessungsgrundlage um die angefallenen Darlehenszinsen.
Hierzu führte der BFH weiter aus: Zinsen für Fremdkapital gehören nicht zu den Herstellungskosten (§ 255 Abs. 3 Satz 1 HGB). Wird das Fremdkapital indes zur Finanzierung der Herstellung eines Vermögensgegenstands verwendet, dürfen die Zinsen angesetzt werden, soweit sie auf den Zeitraum der Herstellung entfallen (Bauzeitzinsen); in diesem Falle gelten sie nach § 255 Abs. 3 Satz 2, 2. Halbsatz HGB als Herstellungskosten. Dieses handelsrechtliche Einbeziehungswahlrecht wird auch einkommensteuerlich gewährt (s. R 6.3 Abs. 4 Satz 1 EStR), und zwar für solche bilanzierende Steuerpflichtige, die ihren Gewinn nach § 4 Abs. 1, § 5 EStG ermitteln. Dasselbe muss nach dem Prinzip der Gesamtgewinngleichheit aber auch für nicht bilanzierende Steuerpflichtige gelten. Nach dem Beschluss des Großen Senats sind die Herstellungskosten bei den Überschusseinkünften grds. nicht in anderer Weise zu ermitteln als bei den Gewinneinkünften ( NWB ZAAAA-93410). Eine unterschiedliche Auslegung der Begriffe für die Bereiche des Betriebsvermögens einerseits und des Privatvermögens andererseits ist zwar nicht ohne Weiteres ausgeschlossen; sie bedarf jedoch der Rechtfertigung durch unabweisbare Gründe, die sich aus der Systematik des Gesetzes und aus besonderen Zwecken der in Betracht kommenden gesetzlichen Vorschriften ergeben müssten. Solche Gründe liegen für die hier zu entscheidende Frage der Bauzeitzinsen nicht vor.
Quelle: BFH online
Anmerkung: Ob es die im Zu- und Abflussprinzip gründende Systematik des Gesetzes verhindert, Bauzeitzinsen in die Herstellungskosten einzubeziehen, die bereits bei ihrer Leistung als (vorab entstandene) Werbungskosten absetzbar sind, musste der BFH im Streitfall nicht entscheiden. Zu dieser Fallkonstellation hatte der BFH im Jahre 1989 entschieden, dass ein Wahlrecht, sie zu den Herstellungskosten des Gebäudes zu rechnen, bei den Überschußeinkünften nicht besteht ( NWB FAAAA-93233). Der BFH fällte diese Entscheidung jedoch zeitlich vor dem o.g. Beschluss des Großen Senats. Es ist daher weiterhin fraglich, ob für diese Fallkonstellation an der bisherigen Rechtsprechung festgehalten werden kann. Ein derartiger Fall lag im jetzt entschiedenen Streitfall jedenfalls nicht vor, da das hergestellte Gebäude zunächst veräußert werden sollte. Hier waren die Zinsen in dem Moment, in dem sie geleistet wurden (§ 11 Abs. 2 EStG) keine Werbungskosten und mithin nicht nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG absetzbar.
Fundstelle(n):
NWB FAAAF-44300